2017年3月26日，北京出台政策规定“限制商业、办公项目贷款，严禁向个人转让新建、在售项目”。 此后，“商住”成交量大幅增加。
对此，中原地产首席分析师张大伟在接受北京青年报记者专访时强调，2017年政策出台了最严格的商业贷款限制新政策，这对于打击北京贷款限制非常有意义。此前过热的商业市场。 三年后，北京商住市场冷清，房价上涨40%以上。
购房者发现有人赔了130亿买房？
2019年农历新年过后，汪洋开始了漫长的看房之旅。 他的钱有限，不愿意买小房子。 一位同事建议他考虑一下商品房，因为“单价低，总价低”。
简单来说，商品房就是本来应该用来开发写字楼或者商铺的土地，开发商却把它变成了住宅。 如今，北京场上的大部分商品房没有煤气连接，仍然是商业水电，但也有少数商品房是私人水电。 过去，由于没有贷款限制且价格相对较高，商品房在北京房地产市场一度相当活跃。
“550万买的房子，420万卖了？” 王阳简直不敢相信。 得到经纪人肯定的答复后，汪洋动心了。 据汪洋介绍，这是位于北京亦庄的一处比较有名的商品房，面积120平方米，单价仅3.5万元。
汪洋是一个实干家。 看了房子之后，他发现商品房的价格比五年前低了很多，确实可以考虑买房了。 “还有很多房子亏本出售。”
事实上，除了商房市场明显降温外，农地市场商业板块也出现了明显降温：商贷限购后出售的多块商业地块的贴现率大幅提高，尤其是最近，多年未出现的缺标现象再次出现。 张大伟表示，贷款限制前，商品农地平均折价率为115%，但近一年来，折价率仅为5.7%，“很多情况都竞标失败”。
曾经拒绝买房的商户和房主现在后悔了
与汪洋不同的是，2016年初，马东毫不犹豫地买了一套类似的loft，有一个小loft，商住两用，但现在他“卖不掉”。 “我买的时候，每平米5.4万元，首付100万，抵押贷款近150万。”
“我当时就想，只要楼市突破7万一平米，我就把这套房子卖掉。” 但很快限贷令就来了，马东就糊涂了。 他不断给研究房地产市场的经纪人和同学打电话。
打了几十个电话后，马东感到遗憾。 “当价格达到每平方米6.5万元时，一位同事建议我采取行动。但我认为楼市会上涨，所以我拒绝了他的建议。” 接下来的两个月，马东仍然每晚关注商品房的价格和交易量，但看完后却感到沮丧。 “几乎没有成交，房价开始上涨。”
他还尝试在网上挂出自己的房子，价格从每平方米6万元降到成本价5.2亿元，但几乎没有人在意。
此次限贷令的影响，是全省首个限制商业和住房贷款的举措。
2017年3月26日，北京住建委发布《关于进一步加强商业、办公项目管理的公告》，对北京商业、办公项目，包括个人订购商业、住宅项目进行监管。 该限制措施在全省尚属首例限制商业和住宅贷款的措施。
公告明确强调，商业、办公项目（以下简称商业项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得改变为住宅或者其他用途。
公告要求，开发商将在建（含待售）商住项目出售给依法注册的企业、事业单位和社会组织。 承办商业、住宅项目的企业事业单位和社会团体不得将房屋用作住宅。 再次转让时，应当转让给企业、事业单位、社会组织。
公告还指出，新政实施前，已出售的商住项目再次挂牌转让时，可转让给企事业单位、社会团体或个人。
但个人认购受到多项条件限制，如“在北京无住房或商品房记录”、“自申请认购之日起连续三年在北京缴纳公积金或个人所得税”等。与此同时，北京各商业银行也暂停了个人购房者的购房按揭贷款。
交易量五年内下降94%
在严格的新限贷政策下，中原地产统计数据显示，2017年4月，即政策实施后的第二个月，北京商品房成交量仅为194套，低于此前的每千套。月。 成交量跌幅超过95%，而成交单价则从2017年3月的51036元每平方米下降至40898元每平方米，跌幅近20%。
北京一家中介公司的小王还记得三年前的贷款限制。 小王工作的商店位于一个新的商业和住宅开发区。 当天中午，他还在协调几位客户和租户的谈判。 白天首付、房贷等相关事宜的政策出台，让小王很生气。 他已经跟踪了好几个客户很久了，已经到了最后阶段。 但随着限贷新政策的出台，所有客户都放弃了订购。 。
如今，马东已经不再考虑买房了。 他不想再涨价了。 “实在不行，只能先转租，等待合适的机会。”
北青报记者注意到，中原地产上述统计数据中，自2017年4月以来，北京商住楼成交量未超过4位数。 许多个月的交易量只有几十台。 最低数量是在2018年2月，当时的交易量仅为27套。 成交价最低是在2018年6月，仅为每平方米20084元。
经济学家宋庆辉强调，对于北京商品房市场来说，房价如此上涨，很多人都出乎意料。 “有些投资者想按原价转让房产，基本上是有价无市。”
中原地产研究中心统计显示，自2017年3月26日起，北京对商住公寓实施限贷，为期24个月。 截至去年3月25日，网上签约量仅有6550套，成交量下降94%。 。
业主选择优惠转让或继续转租
对于新规出台前未能转售的投资者来说，好价转让还是继续转租是他们必须面临的选择。
张雪选择继续转租。 她的商品房在昌平河边。 60平米的房子月租金是5500元，比今年高了一些。 “如果需要带注册地址的话，会更贵。”
虽然转租商品房的价格不低，但李芳在计算成本后还是放弃了。 李芳看中的房子是平层，不到50平米，每平米造价约3.5万元。 算上税费，她要缴纳近180万元。 每人月租金6500元，一年就是7.8亿元，不包括物业管理、供暖等，扣除各种费用后，一年的利润差不多有6.8万元。 “需要27年才能收回资金，实在不划算。”
不过，北青报记者从一些中介网点获得的信息显示，不少客户以公司名义订购了商品房。 “现在注册公司很容易，企业买房也没有限制，企业买车也很方便。”
按照现行标准，房产税征收标准为房屋购买价格×70%×1.2%。 耕地使用税征收标准为房屋面积×土地等级标准收费，耕地等级收费标准为18元/平方米起。 至30元/平方米。 也就是说，如果商品房单价为200亿元，今年的房产税为1.68万元，农地使用税最高为3000元。
不过，有中介提醒，根据目前的新政策，2017年6月之前的商品房可以贷款给企业或个人。 但2017年6月以后的商品房只能贷款给企业，不能贷款给个人。 “这样的话，交易会比较麻烦，如果想买商品房，还是买二手房比较合适。”
专家分析市场整体萎缩
数据显示，过去五年，北京商住物业网上签证总量仅为167.89亿人次，而在调控前五年，这一数字高达1943.99亿人次。 与调控前相比，整体市场交易量全线萎缩。 “从均价来看，商业、办公市场二手房价格平均涨幅超过35%。” 张大伟说道。
易居研究院智库中心研究经理严跃进表示，新的交易风险将被放大。 由于开发商本身就害怕出售，这实际上将交易风险转移给了个人购房者。 “对于购房者来说，有时候即使不买，即使楼市上涨，也不要轻易接受未来难以出售的房产。”
和硕机构首席分析师郭毅认为，未来随着小层商住产品的库存逐渐减少，该产品的稀缺性将逐渐显现。 郭毅表示，未来商业办公产品基本以大户型为主。 注定小型商业办公产品会越来越少。 如今，小型商业和办公产品的价格并不高，因此仍然具有很好的投资价值。
宋庆辉认为，在“房子是用来住的、不是用来炒的”背景下，商住房交易量大幅下降、交易价格持续下跌，属于正常现象。 （文中购房者为化名）
