介绍
根据商住产品个股排名，北京排名前十的开发商分别为：绿地、万科、天恒地产、北京城建、恒大地产、保利地产、美融嘉、建工集团、首创置业、天洋地产控股。
本报记者 王颖北京报道
北京商品房市场正在经历暴风雨前夕的恐慌。
近日，有消息称“北京商住楼将全面限购”
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“限购”的消息被广泛转发，理由是“门头沟地区商品房网上签约暂停”。
21世纪经济报道记者对北京多家品牌开发商高管进行了独家采访。 他们普遍高调而谨慎地表示，没有从准确渠道得到有关北京商住贷全面限购的信息。 不过，根据“无风不起浪”的市场经验，这一传闻的真实性“还是比较高的”。
有关商业和住宅贷款限制的传言
6月6日凌晨，有关北京昌平区停止网上办理签证的传言被否认。 不过，21世纪经济报道记者注意到，目前尚无准确消息表明通州因商业和住宅贷款限制而停止网上办理签证。
昌平区住教委相关人士表示，“我们也收到了内部的通知（停止网签）。不过网上说的商住贷限制是谣言，我们还没有收到这样的通知。”消息。”
然而，市场对新政传闻的敏感程度超乎想象。 此后，不少新项目开始抓住机遇促销。 二手房机构也借此来宣传自己所代理的项目。
昌平某项目看到此传闻后，通知客户当天将暂时开市。 该项目负责人向21世纪经济报道记者坦言，基于昌平此前对商品公寓和商业项目实行贷款限制，再加上大兴已停止网上签约的传闻，他们觉得该消息将不能“毫无根据”。 该负责人坦言，受制于销售节奏，提前开盘确实与北京商住物业全面限贷的传闻有关。
让开发商“变色”的一个参考数据是，在贷款严格限制的昌平地区，商务型公寓、商业办公项目成交量已飙升至冰点。 北京中原地产提供的数据显示，5月5日限贷1个月后，大兴区非住宅产品成交量下降超99%，仅签约13套公寓产品。
大兴区限贷规定是，5月6日起，暂停向第三类家庭转让商务公寓。 区内新建的商业、办公项目未来将按规划用途出售，不能借给个人，只能借给企业。
巨大的商业和住宅市场
在北京高房价、高地价的背景下，商品房供应量不断增加。
所谓商品房，就是将商业、公共建筑用地转变为住宅用地的产品。 严格来说，从使用上来说，存在一定的违法嫌疑。 在建设和销售过程中，开发商为了快速收回现金流，将商业产品改为住宅产品进行场外销售。 在北京地价高位、住宅市场日趋别墅化的当下，商品房因无贷款限制、单价相对较低，越来越受到急需人群的青睐。
中原地产研究部统计显示，截至去年6月11日，北京新建商品房签约住宅20742套，公寓物业签约26336套，占比55.9%。 这个比例是历史最低点，2015年为28.5%，此前的比例基本在30%以内。
中原地产分析师张大伟根据个别项目汇总的方法，做了一个简单的统计推断。 目前商住产品存量约3万套。 新建商品房存量6万套。
张大伟表示，去年以来公寓成交量超过住宅的主要原因不仅是昌平一些项目突然签约，减少了上千套，还有住宅产品的升级换代。 目前，北京房屋和二手房的门槛在300万至400万左右。 需求在200万以内的只能选择公寓物业管理。 此外，农用地供给结构也在发生变化。 近两年，北京住宅耕地供应结构中包含了大量公建物业，尤其是缺乏商业氛围的郊区和郊区。 这类农田越来越多地被改造成具有居住功能的公寓产品。
21世纪经济报道记者从统计机构获得了一份《2012-2015年商住供应发展情况》。 该数据显示，北京至少有56家开发商拥有商住产品，总存量约为818.9万平方米。 根据商住产品个股排名，北京排名前十的开发商分别为：绿地、万科、天恒地产、北京城建、恒大地产、保利地产、美融嘉、建工集团、首创置业、天洋地产控股。 但由于存在合作开发、交叉持股等情况，这一数据可能并不准确。
商业和住宅贷款限制的逻辑和效果
开发商已向相关政府官员询问有关全面商业和住宅贷款限制的信息。
开发商的担忧并非没有道理。 一位不愿透露姓名的业内人士表示，“北京地价太高，很多开发商都靠商住销售。 他们不求赚钱，而是求减少损失，回笼资金，争取现金流早日恢复，从而提高住宅产品的市场份额。 空间比较大。 如果北京对商住全面实施限制，开发商的计划就会失败，无数项目就会亏损，他们自然会着急。”
一位城资央企开发商的负责人告诉21世纪经济报道记者，新政策应该在研究中。 如果颁布，将会征求相关企业和消费者的意见，不会贸然颁布。
张大伟认为，从近年来耕地供应结构来看，公寓物业管理的潜在供应量甚至超过了商品房。 如果对非昌平公寓实施限贷，不仅交易量可能大幅增加，市场价格的波动也会加大。 将超过30%。 “如果商住产品贷款受到限制，谁还敢拿地？以前北京四十地王的逻辑根本就不成立。但当这种农地被卖的时候，就有了。”没有这样的新政策，如果政府限制贷款，我们不应该得到补偿吗？
亚豪机构营销经理郭毅介绍，去年北京商品房供需比为1：1.7，而2015年为1：1.1。 她认为，北京住宅用地供应减少、地价高企已成为事实，北京以别墅为主的商品房市场也面临着我们。 未经证实，商住产品作为过渡性住宅产品，以中优质价位填补了刚需住宅产品的空白。 其作用和意义相当于商品房市场的“维稳”。
一位房地产行业资深人士通过对2012年至2015年北京农用地供应量统计发现，近四年来，纯住宅和商业用地出让218宗，规划建筑面积商住农用地出让3083万平方米。 项目156个，规划建筑面积2399万平方米。 商住用地占供应总量的43.76%。
上述高层人士表示，2012年至2015年期间的156宗商住用地交易中，只有14宗有最低销售面积和销售指标的限制。 开发商多采用“无限贷”销售模式来测算成本并进行竞价。 最终的转让价格实际上是在“无限贷”的销售预期下形成的。 如果现在全面实行贷款限制，则存在当年签订的农地流转协议无法继续履行的风险。 开发商可以提出返还耕地、退还耕地出让金等要求。 建议新政策的制定者充分考虑市场状况和各方面潜在风险。
一位不愿透露姓名的省级民营企业高管连日来也向政府部门询问相关信息，但尚未得到明确答复。 他认为，“如果对商住市场猛踩刹车，对之前拿地的开发公司来说是不公平的。 但如果仅仅限制未来的农业用地，就会导致之前获得土地的产品价格上涨。 这是一件坏事。” 运营决策。”政府可能会根据地区和地区施加不同的限制。
“如果确实需要限制，也不缺乏法律依据。因为所有农地招标文件都明确表明，商业地产不能建成公寓类产品。” 一位不愿透露姓名的分析师表示。
北京商住贷限贷政策能否实现？ 至少三位资深开发者对21世纪经济报道记者无奈表示，“只是时间问题”。
