楼市拐点真的来了吗？ 本期《CSI面对面》邀请北京房地产商会秘书长陈志、伟业我爱我家市场研究院院长程浩业对此问题进行深度剖析。 两位嘉宾都觉得房地产行业发展的“拐点”已经到来，但从北京等城市目前的情况来看，“房价拐点”是否临近还有待观察。
陈志伟业北京房地产商会秘书长 程浩业 我爱我家市场研究院院长
精准打击投资投机需求
主持人：您如何看待去年以来实施的房地产新宏观调控政策的效果？
陈志：对于一线城市来说，新政策的效果似乎还需要一段时间才能确定。 当前一线城市房价已进入新政效应凸显期。 总体来看，房地产市场本身正在逐步复苏，全年调控目标实现趋势明确。
一方面，投资和投机需求被挤出市场； 另一方面，以北京等一线城市为例，房价过快下滑的势头得到遏制。 从目前的观察数据来看，北京楼市实现“稳中有降”的调控目标没有问题。 必须指出的是，北京房地产市场作为一线城市，其特点应该是房价“平稳”，或者说整体价格横盘波动。
程浩业：从短期来看，新政的监管目标已经基本实现，主要是严厉打击投机和投资需求。 但从长远来看，距离新政调控的根本目标还相去甚远。 因为调控楼市不是根本目标，而是必然。 调控的短期目标是抑制需求，从而防止短期市场非理性繁荣； 长远目标是通过保障性住房建设等手段缓解供需矛盾。 通过建立长效机制，逐步取代短期贷款限制和新增贷款限制，引导整个行业健康发展。
行业发展形态迎来“拐点”
主持人：投资者非常关心楼市的“拐点”是否真的到来了。
陈志：我不太同意所谓的“拐点论”。 以北京市场为例，房价相对“平稳”，横盘波动，而非深度下跌。 从趋势来看，北京等一线城市的“稳定”应该会持续较长时间。 从整体调控效果来看，一线城市目前已进入调控效果凸显期。 由于三四线城市房地产泡沫存在滞后性且相对较小，房价不会出现大幅调整。
从全省各城市商品房成交额来看，一线城市2008年占比8%，2011年占比5%； 二线城市2008年占32%，2011年占29%； 2008年三、四线城市 一线城市占比为60%，2011年为66%。房价交易仍主要集中在三、四线城市，而一、二线城市一线城市小幅波动，窄幅波动。 从购房者的心理预期来看，对未来楼市大幅下滑的预期导致需求萎缩。 与此同时，新货币政策的变化也让准购房者选择观望。
只能说，房地产业发展形态的“拐点”已经到来。 以往那种依靠扩张、靠数量的房地产开发形式可能面临终结。 房地产行业的收入空间可能被压缩到与社会其他行业相对平衡的相对合理水平。
程浩业：就北京市场而言，“房价拐点”是否已经到来还有待观察。 目前交易量基本是2010年同期的2/3； 仅是2009年同期的1/3。 从交易单价来看，纵观2009年1月至2011年11月期间，“低迷”趋势尚未出现。 房价仅在22000元/平方米左右相对稳定的水平波动，即22000元/平方米左右。 波动范围稳定在%以内。
“限购令”很难取消
主持人：最近很多城市都在讨论“限购令”到期的问题。 明年“限购令”会取消吗？
陈志：“限购令”不可能取消。 由于新的替代长期新政策尚未出台，所以我们不能轻易说新的年度贷款限额政策将被撤销。 事实上，我们也要考虑是否有必要根据整体经济形势对新的房地产宏观调控政策进行一些微调。
程浩业：虽然短期目标已基本实现，但调控的方向和基调没有改变。 在此前提下，未来不少实施“限购令”的城市，大多会按照原规划的新政策执行，但会进行一定程度的调整或以不同的方式延续。记者陈莹莹
