根据国家统计局数据：
到今年7月，上海的新房价格已经连续上涨了67个月。
在全国楼市中成为独一档的存在。
图源网络
这是不是和跌跌不休的市场氛围完全不一样。
很多二手房别说涨价，不是亏本卖就很不容易了。
尽管是还在涨价的新房市场。
但是今年的上海新房又有了很大的变化。
而且和二手市场的关系愈发不一样了。
新房二手脱离
首先要说的就是房价关系，这也是大家最关心的。
先说结论。
当前阶段，上海的房价呈现出不同于以往的走向，这种变化已经偏离了往昔的运行轨迹。
魔都财观制图
在2016年之前，上海的房价是一种螺旋向上的走势。
新房、二手的价格互动非常紧密。
是新房涨，带动二手涨；当新房缩量，二手带动新房涨。
这一时期，新房和二手的价格价格差异不明显。
产品代际差异导致的价格差异也不大。
老破小能卖上价格，塔楼也不影响价格。
是一个供应主导的时期。
随后进入上海新房限价时代。
属于上海房价的“乱纪元”。
新房不让涨价，二手却可以高价卖。
但如今，上海新房价格正在脱离二手市场。
二手不管市场有多惨，买家砍价有多凶，新房价格仍然一路向上。
可以说是新房在补涨。
但其实是市场的分化。
从供应主导时代，到需求主导时代的一次重大分化。
二手房既要为前些年价格倒挂带来的收益进行回调，也要面对买家偏好的不同情况。
新房市场重点突出中心区域，位置优越的更加抢手，位置欠佳的则销售情况不佳。
这种分化在深刻影响当下上海楼市。
比去年好卖一些
具体分析今年上海的新房市场，认购状况出现积极变化，但市场活跃度有所减弱。
2024年上海新房的平均认购率是121%。
2025年1-7月期间，上海新房的认购比率达到了132%的高位，显示出认购活动的活跃程度持续增强，箱体呈现向上移动的趋势，认购比率因此不断攀升。
房外房研究院制图
别小看这11%的变化，反映的是想买新房的人多了10%。
尤其是郊区的一些新盘在产品的加持下，也都卖的不错。
像金茂棠前、招商序这些。
就连洞泾的保利西郊和煦领墅首开都有110%的认购率。
去年旁边保利西郊和煦项目认购率都在80%以内。
今年，新房的起始价格有所提高，与去年相比，销售难度有所减轻。
当然郊区的非核心地段变化不是很明显。
逐月看，会更清晰。
我们以认购率100%为分界线，得到下面这张图。
房外房研究院制图
今年新房认购率普遍上涨。
五月份起，认购率破百的开盘案例中，有六成是持续稳定的，二零二四年初，这个比例便逐月攀升。
对于一般住宅项目，全部预定就能售出百分之六十到七十的房产，品质较好的项目，销售比例能超过九成。
但是今年爆款的楼盘少了很多。
鲜有认购率异常高的项目出现。
去年有13次开盘认购率超过300%的。
杨浦的保利外滩序Bund45的认购比例极高，达到了714%，在那个年份里是最高的记录。
今年到7月只有4次超过300%，其中：
翡云悦府2次，前滩公馆1次、浦发莲园1次。
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折射出的购买力
今年新房认购变化最大的地方在哪里呢？
“中环”+“8-10万”是今年新房市场的关键词。
分环线的情况，上海今年认购率主要提升在中外环。
房外房研究院制图
数据上也看得到，中环内的新房市场一直都不错。
这几年市区新房豪宅也确实都很火。
郊区一直都是老大难。
但城郊地带依然有可销售的，只要集中关注某些关键区域，还是会有买方。
真正没人要的都在郊环外，认购率都不足30%了。
将近4套房对应1个有意向的客户。
这些地方算是被上海楼市彻底抛弃了。
没办法，下行市场肯定是向核心收缩。
根据价格水平分析，今年购买比例的增加主要体现在8万到10万这个范围，而12万到15万的购买比例则出现了显著的降低。
房外房研究院制图
我们搜集了部分国内外环周边8至10万平方米的启动项目，发现销售情况突出的主要是以下几种类型，具体包括：
一类是长期热盘，比如浦开云璟+天安1号；
一种类型是邻近城区的住宅，属于别墅性质，供应量有限，比较难得，例如润云金茂府。
一部分是资源相对匮乏的区域，可以肯定地缓解部分提升期待，例如共康以及江湾镇。
房外房研究院制图
中环周边以及8万到10万元价格带，已经变成今年上海新房购买群体普遍认同的选择。
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新房带二手？
上海新房和土拍的局面，其实是希望一手带二手的。
去年3批次（2024年6月）土拍放开溢价率后，
高溢价率的地块与周边二手次新房产相比，价格是否显得过高，这种差异是否会对二手房产的价格产生积极的推动作用？
我们统计了从2024年4批次到2025年6批次土地供应的所有地块，筛选出了14宗溢价率超过30%的地块。
房外房研究院制图
与周边二手次新对比发现：
这些高附加值项目同邻近二手房报价的比例介于九成到一点六之间，若计算实际交易金额，该比例通常会显得更大一些。
平均值为1.17，也就是比周边贵了20%左右。
房外房研究院制图
如果深入分析房屋面积差异，我们选取已经发售的高附加值地块，与周边二手房进行比较，差异程度同样在0.85到1.6之间。
平均差不多也在20%左右。
我们又拉取了部分地块周边二手小区价格走势。
这些溢价地块项目对周边二手价格没有明显的拉动。
房外房研究院制图
但是从市场反应来看，成交量或多或少会有些积极的影响。
地王能促成交，但目前不具备给二手抬价的能力。
最后
最后，上海新房还有一个重要变化：
新房正在成为“非主流”市场。
2022年，上海新房供应套数10万套。
但是接下来几年：
2023年9万套，2024年6万套；
今年7月前一共才供应了2万多套。
这一点在成交变化上更明显。
魔都财观制图
新房市场份额逐渐让步给二手。
今年前7月，上海新房市场成交份额只占17.44%。
新房可能不再主导上海楼市，但是新房价格将成为风向标。
二手房将成为上海楼市的底色。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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