本报记者 付魁 刘颂辉 上海报道
总面积达119.5平方公里，按照经济特区的方式实施管理，上海自贸区临港新片区的整体规划在公布106天之后，该区域内的房产市场已经从“热烈”的状态转变为“冷清”。
最近，《中国经营报》记者走访了保利玲珑公馆、中建锦绣熙岸、中铁建临港17区、颐景园江南院、东方颐城以及同润金色橘苑等楼盘，观察到各售楼中心的访客数量正在逐渐减少，不再像以前那样出现场面热烈、人潮涌动的看房盛况。
八月份来访购屋者数量庞大，导致业务人员严重短缺。目前只要顾客有购买意愿，我们愿意投入整天时间服务。这是颐景园江南院一位销售主管透露的信息。
根据上海中原地产信息，十月份，上海市新建商品住宅成交面积为53.8万平方米，与上月相比降低了31.9%。就区域情况而言，青浦区由于多个项目集中发售，成交数量位居全市首位，南汇区（临港新片区范围）成交数量则降至全市第二。九月份，临港新城成交面积环比减少了50%，市场活跃度出现明显下滑。
另外，房地产市道趋于平稳之后，在众多知名建筑商聚集的临港地带，项目搁置未建、房产品质不佳等现象同样引人关注。
就项目推介及土地囤积等事项，记者联络了保利发展、中建东孚、中铁建等公司。保利发展证券团队一位负责人透露，公司对某地投资系基于其未来潜力考量，详询品牌部门方能解答。发稿时，中建东孚与中铁建均未反馈。
依据临港新片区先前公布的通告，继10月16日成功售卖两块工业用地之后，一些用于居住、科研等用途的土地也即将开始招拍工作。
市场逐步降温
上海自贸区新片区出台的扶持措施，为临港房产市场带来了显著提振作用。根据记者近期的实地走访，临港在售房产几乎全部售罄，街道两侧停满了私家车，销售中心内人头攒动。
新区域成立三个月以来，笔者再度造访临港，发现售楼中心鲜有顾客驻足，前来了解情况的人十分稀少，这与先前所见的盛况形成了非常显著的差异。
保利玲珑公馆位于上海市浦东新区渔港路256弄230号，售楼处入口处展示着“尚有余房”的标识，然而，在接待大厅逗留半小时期间，仅有记者一人到访，并无其他参观者。
保利玲珑公馆附近的中建锦绣熙岸和临港17区，也都门可罗雀。据记者了解，临港17区是公寓型酒店，购房时对社保没有限制，现在还剩下大概六十套房子；中建锦绣熙岸这边，目前只剩下面积为124平方米的大户型房了。
在上海市浦东新区祥凯路与祥波路交叉点西南150米处的颐景园江南院，记者大约在售楼处停留了40分钟，期间并未见到有购房者前来询问情况。据记者了解，该楼盘的小高层单位平均价格约为每平方米2.3万元，总房价介于200万到300万元之间。而别墅类产品的单价大约为每平方米4.3万元。尽管房屋售价保持稳定，但购房时需要准备50%的首付款。
开发商务必收回款项。项目负责人坦承，购房的首期付款能够办理“首付款信用贷款”，前提是不干扰房屋贷款，还可以选择使用消费性借款或信用卡透支。
东方颐城坐落在上海市浦东新区崇实路189号，总共发售了780多套房产。现阶段，小高层类型的房子已经不多了，大部分都是联排别墅类型的房源。
根据上海链家披露的统计，今年第三季度，上海交易量最大的区域里，临港新城的新建住宅销售了2810套，平均每套售价296万元，单位面积价格为27885元，其新建住宅成交量在上海各区中居首。九月份临港新城的新建住宅销售了544套，十月份的销量降至245套，在各区域中的排名从首位跌至第三位。
上海中原地产首席分析师卢文曦表示，临港新规的主要目的是招徕更多公司及专业人士，不过相关设施当前尚不齐全，短时间内的热烈反响之后显现出平淡情况是合乎情理的，临港房产市场不会发生房价的显著波动，少数楼盘价格出现轻微上涨是正常状况，这是为了配合销售活动而采取的措施。
高溢价地块停工
临港新片区，房地产商获取土地的欲望强烈，但是购地过程愈发困难，然而在市中心地带，还是能够发现许多建筑还没有彻底完工。
环湖西一路与西二路中间地带属于临港主城区的核心部分，距离政府机关和软件产业园等步行两公里便可到达。环湖西二路和黄日港北路口处，记者观察到许多建筑工地正在有条不紊地进行建设，高耸的塔吊来回移动开展作业。
然而，在云鹃路的玲珑悦庭小区隔壁，有一个建筑工地的范围用绿色布幔遮挡着，场内几栋楼已筑至第九层，主体工程均已结束却仍是未装修的框架，工地上看不到任何劳作的人。
记者翻越围栏进入工地内部观察，发现建筑废弃物堆积如山，杂草丛生，一楼的铁门已经锈迹斑斑。一位玲珑悦庭的住户透露，这个工地自2017年下半年停建，至今已近两年没有复工。
调查得知，该工地位于浦东新区临港新城主城区的WSW-A1-3-2地块，上海锦绣投资管理有限公司在2013年12月20日以3.82亿元的价格竞得，比正常价格高出490%，每平方米楼板价达到1.56万元。这一价格远高于周边房价，当时刷新了上海土地溢价的最高纪录。
2019年10月31日，临港新城主城区WSW-A1-3-2地块的施工负责人邹先生表态，该工程自停工后始终未重新开工，详细情况需向开发商了解。
六年之前，时间指向那个时刻，锦绣投资公司在临港新城以极高价格成功拿下WSW-A1-3-2地块，随后又以三十亿零二百万元的价格，获得了浦东新区临港新城核心区域WNW-A1-14-1地块，这次竞拍的溢价比例也达到了惊人的四百零六点八八个百分点，该地块后来建设成了主打花园洋房类型的嘉和美苑项目，到了现在，嘉和美苑项目已经全部卖完。那个停工的场地打算建设成永嘉星汇项目,这个项目将包含度假酒店产业,同时也会建设甲级办公楼。
记者调查发现，永嘉星汇售楼处入口紧闭，早已无人问津，透过透明门扉可见，内部展陈着售楼模型。有了解情况者表示，该售楼点时常关闭，电费需物业不断催缴，永嘉星汇项目停滞与开发商财务困难存在关联。
根据天眼查的信息，锦绣投资公司的直接控股方为大连永嘉集团有限公司，该集团的最终控制人是戚士新，该公司的业务活动包含在国内从事一般商品贸易，进行房屋的建设开发，执行项目投资，开展建筑工程的建造施工，负责机电设备的安装作业，实施装饰装修工程的建设，以及出租公司自有的房产等。
针对项目是否停工以及土地积压等议题，记者屡次联系锦绣投资企业和永嘉集团，但均未收到明确答复。永嘉集团总部一位负责人坦言对项目相关情况并不明晰，无法提供说明，随后建议记者联系其他部门，然而致电该部门时却无人应答。
关于项目是否中止以及土地拍卖等事项，记者联系了临港新片区管理委员会并递交了询问函，相关管理者回应称，主管单位正在对此展开核查处置，现阶段难以提供答复。
同策研究院首席分析师张宏伟谈到，临港区域人气不够充分，从企业开发步伐角度来说，会适当地控制商办项目的建设步伐。现在，有部分积极获取土地的企业，进入开发环节基本上都在亏本。由于亏本，所以开发步伐放慢了，或者干脆停止开发。滴水湖周边好几个商业项目正在施工，不过一旦开始营业，前景恐怕也不太美好。因此从拿地的决策层面来说，以后企业应该更加理性一点。
众房企“围猎”
参照其他地区，临港新片区从开始设计起，土地拍卖活动一直不活跃，因而对住房用地的交易行情没有起到什么促进作用。根据媒体的零星调查，目前临港新片区内没有一块住宅用地正在公开售卖。
10月25日，上海土地交易市场公布两项地块招拍信息，其中一项设在临港区域，编号为临港南汇新城WNW-A1-9-1的地块，用途为商业及办公用途，同时兼容餐饮及住宿功能。该地块的出让面积达到9751.9平方米，建筑容积率为2.5，基础价格确定为17080万元每平方米。
临港新片区设立后，率先推出的区域首个项目就是工业性质的临港重装备产业区B09-03地块（编号201911301），紧接着又推出了临港新片区科技城内的A03-02产业类研发地块。
在住房交易领域，临港新城与海湾区域从2013年开始，累计购置了三十块住宅项目用地，这些地块的总建筑规模达一百七十三万平米。
上海中原研究院的数据显示，临港新城及其邻近区域共有9处未发售的房产项目与土地，预计未来可提供约3277套房源，其市场价值约为84.5亿元。
与打算在临港置业的投资者相比，一些房地产企业展现出更为敏锐的市场洞察力，这些企业包括港城集团、绿地、绿城、万科、保利、陆家嘴以及中建，它们均已入驻临港新片区。
据上海某知名建筑公司的核心管理人员透露，新区域的具体执行规定尚未公布，多数建筑商都不乐意公开探讨市场情况。该公司在临港地区持有的多数土地及项目均处于建设阶段，未向外界披露，所以几乎未产生新的供应量。关于土地获取方针，该负责人指出：临港已许久未通过公开竞拍方式出让居住用地，企业获取土地都在静待政府如何批准，毕竟规划常有变动。
张宏伟指出，当前临港区域突出特点是新建住宅项目供应量不大，一旦有地块上市，知名房地产开发商很可能会踊跃参与竞拍，并借助引入新兴产业等手段实现战略部署。
