自2024年12月1日开始，上海将不再区分普通住房和非常住房的标准，对于个人住房交易的税收政策也将做出相应的调整，此举旨在拓宽优惠税收政策的适用范围。
上海为何会推出这项措施？这一举措有何深层含义？它又会对房地产市场的未来发展带来哪些具体影响？
为了深入了解这些问题，澎湃新闻的记者对众多行业内的专家学者进行了访谈，他们对新政策的出台背景、深远意义以及可能带来的影响进行了深入的剖析和阐释。
政策解读：持续释放组合拳效应，强化市场信心
近期，财政部、税务总局以及住建部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（该公告简称为《公告》），其中对与撤销普通住宅和非普通住宅的界定相协调的增值税及其他税收优惠政策进行了明确规定。为执行国家的工作安排，更有效地满足市民对刚性住房和改善性住房的需求，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市财政局以及市税务局等四个部门共同发布了《关于取消普通住房标准相关事宜的通知》（该通知以下简称《通知》）。该通知中首先指出了普通住房和非常住住房标准的取消；其次，明确了在取消标准之后，个人住房交易中的税收问题也将相应调整。
此次对房地产税收政策的调整，是在市场持续向好的大背景下进行的。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，依据国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价指数，可以看出市场正逐渐止跌并趋于稳定，展现出积极的发展趋势。在此过程中，上海的各项经济指标均位于全国领先地位。上海正积极执行房地产税收的优化措施，依托于市场行情的持续改善，并与行政、土地、金融等政策相互配合，不断展现出协同效应的叠加优势。
上海中原地产分析师卢文曦指出，这一新政策的出台引发了市场的热切期盼。在“沪七条”中，取消普通住宅标准引发了市场的高度关注，原因在于这一举措涉及增值税、个人所得税等税收标准的变动，从而有望大幅降低交易成本。卢文曦表示，上海政策的及时实施满足了公众的期待，有助于进一步稳固和增强市场预期与信心。
税费调整：降低房屋交易成本，政策效应积极明显
沪七条政策于九月底正式发布，其内容已明确规定，依据国家的工作安排，应迅速撤销普通住宅与非普通住宅的分类标准，以降低住房交易的各项费用，从而更有效地满足居民改善居住条件的需要。严跃进分析指出，随着财政部等三部委政策的相继公布，上海已迅速响应并付诸实践，正式废除了普通住宅与非普通住宅的分类。这样一来，与这两种住宅标准相关联的税收政策也将迎来调整和优化的可能。
本文均为上海易居房地产研究院 供图
依据《通知》内容，此次调整取消了对普通住宅与非普通住宅的区分标准，这一变动主要影响契税、增值税以及个人所得税等三项税收政策，对此，严跃进进行了详尽的分析。
在契税这一领域，新政策有望减轻购房者后续的负担。“经过对契税政策调整后的上海房屋交易环节影响进行详细分析，我们可以发现其中的两个关键变化。”他表示，首先，在上海购买140平方米及以下住宅时，契税已降至最低，仅为1%，这一政策基本满足了绝大多数刚性及改善型住房需求，有力地促进了购房消费；其次，对于购买第二套房产的情况，契税的减免效果尤为显著。以购买价值1000万元的房产为例，在政策调整之前，需缴纳的最高契税是30万元；而在新政策实施之后，最低契税可降至10万元，这意味着契税金额直接减少了20万元。
在增值税领域，政策带来的正面影响显著。“首先，这一政策有效地减轻了上海房东在出售房产时的经济负担。”他以一个案例进行说明：假设有人在2014年购买了一套价值600万元的房子，到了2024年，该房子的市值上升至1000万元，增值部分大约是400万元。由于持有时间超过两年，原本应缴纳的增值税约为400万元乘以5%，即20万元。然而，根据新政策，房东将无需再支付这部分增值税。房东在出售房产时成本有所下降，这无疑会激发他们在挂牌和销售方面的热情。同时，这种现象也促使更多优质二手房出现在市场上，从而为购房者提供了更广阔的选择空间，具有多方面的积极影响。
在上海，个税政策在房产交易环节实施了有区别的规定。对于一般住宅，其个税是根据转让所得的1%来征收；而对于非一般住宅，个税则是按照转让所得的2%来征收。随着上海取消了普通住宅与非普通住宅的区分标准，核定征收的税率便统一调整为1%，这一政策调整显著减轻了税负。以上海某房东出售价值1000万元的房产为例，在旧政策下，个税可能高达20万元；而根据新政策，个税可能仅需10万元，这一变化显著减少了房屋出售的成本。
后市研判：供求关系将优化，房产市场发展积极向好
此次上海出台新政后，房地产市场走势将如何发展？
严跃进指出，当前，上海的房地产调控政策已步入前所未有的宽松时期。自去年实施“认房不认贷”政策以来，上海在行政、土地、金融、财税等多个领域不断对政策进行调整与优化，力度显著增强，覆盖范围广泛，有效促进了刚性及改善型住房需求的释放。购房政策与环境优势叠加，诸如降低购房门槛、减少首付比例、降低房贷利率以及降低税费成本等，这些优惠措施预计将持续发挥积极作用。
在一系列积极政策的推动下，上海的住宅市场预计将呈现上升趋势，购房者的需求有望得到不断释放。据他透露，自十月份起，上海房地产市场的交易步伐显著提速，各类购房需求也正积极涌现。尽管税收优化措施将从下月开始实施，但并不会对十一月中下旬的房产交易造成影响，且所有尚未申报缴纳的税费都将享受减税的福利。他亦指出，目前政策与市场间的相互作用显著提升，市场信心不断上升，伴随着供需两端的积极调整，上海房地产市场的供需状况将得到改善，进而推动市场向平稳和健康的方向发展。
卢文曦认为，根据上周发布的70城房价数据，上海房地产市场呈现出积极迹象，存量市场已从持续下跌转变为小幅上涨。在政策利好刺激下，刚需项目交易活跃，而此次新政策将显著降低大户型的交易成本，有利于改善型需求的释放，并有望形成新的热点。在所有利好因素都得到充分体现之后，买家的购买步伐可能会进一步加快。这种对二手房市场的交易热情有望一直持续到年末。与此同时，随着交易量的持续高位运行，房价也有望得到稳固，从而加速实现筑底的目标。他这样说道。
