最近，上海市住房和城乡建设管理委员会等六个单位共同发布了《关于改进本市房地产相关政策的通知》。这份文件里包含了针对商业性个人住房贷款利率的调整措施，各金融机构已经陆续公布了相关通告。
在利率确定机制上，各家金融机构现不区分首套与二套住房。每笔个人商业贷款的利率标准，需遵循上海市市场利率自律机制的指引，同时也要考虑银行自身的运营情况以及借款人的信用等级等要素，以此制定出适宜的利率水平。
也就是说，今后在上海购置房产，不再以是否首套或二套来决定贷款利率，而是依据各银行与每位购房者的具体情况，实施差异化的合理定价方案，确保利率不会过低，预估会在3.05%的基准上略作调整，近期有购买二套房的业主反馈，实际利率达到了3.09%。
部分购买二套房子的借款人，可能会面临存量房贷利率的例行变更，至于哪些人能获得这种调整，目前尚不明确。
我们来看一下银行的官方说法——
利率调整额度超出上季度全国新放贷款利率均值加30个基点的客户，具备修改资格，新定的调整额度不能低于上季度全国新放贷款利率均值加30个基点，具体调整额度要考虑市场供需、借款人信用状况、贷款抵押情况等条件来决定。全国最新公布的房贷利率平均水平，减去对应季度内每月五年期以上LPR的平均数，就是新增贷款利率的平均加点数。
这里要搞清楚上面两个概念：
存量房贷利率的加点部分，就是“LPR+X”中的X值，表示基点数，可能是正数也可能为负数。当前所有房贷利率均通过LPR加减基点来计算，各城市有所不同。例如上海此前首套房利率，即3.50%减去45基点等于3.05%，这里的X数值就是-45基点。
第二个数据涉及上季度全国新发放住房贷款利率的平均加点数值，这个数值需要通过特定公式进行计算，具体方法是将上季度全国新发放住房贷款的平均利率，减去同期5年期以上贷款市场报价利率的月度平均值计算得出。
需要重新分析这个公式，来看下，上一阶段，也就是第二阶段，中国人民银行公布的全国新发放房贷平均利率为3.09%。另外，第二阶段对应的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分别是3.60%、3.50%和3.50%，那么根据这些数据计算出的平均值是3.53%。
我们通过计算，得出了本季度全国新增住房贷款利率的平均调整幅度，这个幅度在3.09%到3.53%之间，相当于减少了44个基点，这个数值为负数。
回过头来审视之前的表述，若当前存量房贷利率的加点部分，超过了“上季度全国新发放房贷利率平均值加点再加30个基点”这个标准，就有资格申请修改。换言之，只要X这个数值，比“负44个基点加上30个基点”的结果要大，也就是比负14个基点要高，那么就能够申请将利率调低。
当前情况表明，若房贷利率增加的数值大于负十四基点，并且参照现行LPR即三百分之五十，那么利率若在三百分之三十六或以上，也就是三百分之五十减去十四基点之后的结果，便具备申请降低利率的资格。
虽然各金融机构都声称从2025年9月1日开始，符合标准的用户能够通过手机软件处理相关事务，不过最近两天内，有网友表示已经顺利完成申请流程。
最终，媒体人士提出，财政监管机构及银行机构，在向公众公布措施和通告时，应当把补充规定和调整，阐述得更加明白、更加周全，以免民众难以理解、无法领会。
