上海楼市的降温是肉眼可见的。 最新数据显示，7月份全市二手房成交量不足2.4万套。
从过去一年的交易数据来看，这是今年除2月份外单月交易量最差的一次。 去年7月同比下降16%。 如果与1月份售出的45,000台相比，几乎减半了！
从波段的冷却中可以看出交易不佳的迹象。 6月中介观看量减少，7月观看量进一步下降，环比下降16%。
虽然7月至9月是传统的交易淡季，但这样的交易量仍然让业界感到惊讶。
一般来说，当成交量大幅下降时，价格必然会出现松动。
市场的反应正是如此。 一位中介透露，7月份上海挂牌价格环比下跌8%。 我看到一些购房者说他们7月份就买了房子。 不久之后，上海发布二手房核定价，小区同户型挂牌价立即下跌30万。
在此之前的1月份，市场达到了高潮。 二手房业主跳价或还价，全看心情。 最夸张的是一下子暴涨了285万，这可是大事啊！
才过去半年时间，我在一次又一次的高潮后就已经严重阳痿了。
也有媒体报道称，目前上海火车站附近的降价幅度已经是5%-10%。 静安区出售的多套房屋，部分业主降价近10%。 在大部分交易中，业主都做出了5%的让步。
4月份我们去浦东调研时，浦东房价已经回调了5%左右。 当时浦西的房价还没有下降。 现在降价已经蔓延至浦西。
上海楼市在年初达到顶峰，之后变得非常冷淡。 它究竟经历了什么？
上海频繁的调控中应该提到这一点：
1月12日，打击假离婚、炒房“上海十大措施”出台，增值税免税期限由2年改为5年；
1月25日，止赎房屋纳入限购范围；
2月6日，上海新房认购积分抽奖制度正式实施；
3月3日，“上海新七条”发布，明确提出五年限售；
7月9日，二手房价格核查系统上线；
7月24日，上海限购政策再次打补丁，优待房产纳入限购范围； 抵押贷款利率上调，首套房利率从4.65%上涨至5%，第二套房利率上涨至5.7%；
8月6日，银行按揭贷款改为按照“三价最低”的原则审核贷款金额，择低价审批。
今年以来，上海陆续出台规定，修补假离婚、限售等。
其中，真正对市场影响较大、导致7月数据如此惨淡的，主要是二手房价格核定和房贷利率上调。
我们先看一下二手房的价格，主要是控制预期。 二手房价格需经过挂牌审核后才能向社会公布，价格虚高的房源已被下架。
此前有网友表示，这是上海版的二手房指导价，但在当时，其实并不算高。
首先，验证价格是基于特定社区的近期交易量和交易价格。 与实际价格差距不大，在10%左右。 相比深圳二手房指导价普遍折扣50-20%，还是值得审视的。 这是一把温柔的刀；
其次，如果价格虚高，就不允许上市。 但如果有人愿意以高于核定最高价的价格买房，交易仍然可以正常完成。 因此，价格验证的整体杀伤力相对有限，更注重对预期的影响。
结果我看到目前链家上架的大概有1.8万台，比之前下架的多了1万多台。
一位中介表示，经过价格核实后，内网楼盘数量明显减少了约20%。 以前一个小区有10套在售，现在几乎有5、6套了。
此前成交火爆的十大楼盘中，如杨思前滩等热门板块，现在挂牌量仅为个位数。 其中，万科新里程、恒大华城东林园等楼盘均无单盘在售。
房源数量大幅减少，代理商寻找客户变得更加困难。 此外，如果销售价格高于验证价格，买家可能会产生心理抵触，从而难以成交。
真正对市场交易影响较大的是房贷利率的上涨。 政策规定，自7月24日起，上海首次购房房贷利率由此前的4.65%上调至5%，二次购房房贷利率由5.25%上调至5.7%。
我们对此无能为力。 上半年市场太火爆。 全市新房成交量同比增长59%。 如果再次提高二手房贷款额度，即使上海是全国的金融中心，银行资金充足，也会被掏空，所以也不得不涨。 利息方面，贷款资格的审查也更加严格。
首套房抵押贷款利率已升至5%。 虽然在全国范围内较低，但上海房贷利率已经两年多没有涨到这么高了。
刚性需求对买房成本非常敏感，成交量肯定会产生影响。
另一方面，贷款审批周期和交易周期延长。 政策还没出来之前，银行基本上1-2个月就能放款。 现在银行没有那么多钱了。 不确定什么时候借钱。 通常需要4-5个月。 买卖房屋的周期也被拉长。 。
你可以参考2017年和2018年，当时房贷利率很高，二手交易非常低迷。 后来，随着利率降低，交易逐渐好转。
7月数据惨淡，现在是逢低买入的好时机吗？ 接下来市场会发生什么？
我的结论是：别担心，上海楼市肯定还没有结束！
8月初推出第二步指导价——“三价最低”，这是影响成交的又一重要因素。
它要求二手房申请银行贷款。 银行贷款金额必须参考销售合同价格、交易中心审核价格、银行鉴定价格三项数据，并选择其中最低的金额进行贷款。
这是对信用的直接攻击，强行降杠杆。 以前银行的评估会比较高，一般直接按照合同价放款就可以了。 “三价低”出来后，直观的结果就是贷款额度减少，首付成本增加。
说白了，功能有点类似于深圳的二手房指导价，而且效果不错。 毕竟，对于真正的需要，贷款额度降低的话，多出来的钱是不会随便还的。
自2月份出台指导价以来，深圳楼市一直处于低迷状态。 直到现在，市场信心已经破灭。
接下来，上海实行“三价低”，资金预算不足的刚性需求将受阻。 另外，之前市场过于火热，现在市场降温过滤掉了真实的购房需求，导致二手房交易量下降，进而导致二手房价格持续下跌。 这是毫无疑问的。 想要上车的朋友可以稍等。
至于上海什么时候结束？ 当有信号时，我会提醒你。
