明年，让上海全体房东最为恐狂的新房解禁，就要正式来了。
未来四年，上海将会解禁约12.5万套次新房：
2026年：约33,016套
2027年：约47,691套
2028年：约32,672套
2029年：约11,702套
众多人士心存忧虑，该批新楼盘即将上市，可能会引发抛售潮，使本已不稳固的市场再度遭遇重创。
当然，之前我的文章就提过：
新房并不是均分在上海所有地区，而是相对比较集中分布的；
某些地方会承受更严重的变化，当地房产交易将变得十分凶险。
那么，什么区域的二手房市场，将会在未来几年陷入困境呢？
我统计了各个区域解禁房产数量，现在列出三十个解禁数量最多的区域清单。
前五名，基本都是我们熟知的新房集中供应区域——
徐泾属于大虹桥地区，唐镇位于浦东，嘉定新城是规模最大的新区，杨浦东外滩地处市中心，临港曾经相当繁华。
这些区域因为新房分布的差异，以及区域购买力的不同走向，导致新房解禁对各个板块造成的影响程度也互有区别。
在这之中，威力最为惊人的区段，毫无疑问就是位居榜首的徐泾，换言之就是大虹桥
这么说是因为：
徐泾所在的大虹桥解禁，影响的从来不仅仅是大虹桥本身；
大虹桥区域涵盖华漕、江桥等地，未来数年间，这里将释放超过14000套房产供应量。
整个近郊刚需市场，在浦西外环附近，几乎都会受到大虹桥解禁的影响，这种影响非常明显。
那个位于外环内侧的浦西区域，其购房群体大多是需要在市中心工作的人群，主要目的是为了解决居住问题。
预算介于五十万到七十万之间的购房人士，购置新房大多选择位于外环区域
虽然大家经常诟病大虹桥的各方面发展问题，但是一定要注意：
而外环一圈的众多板块中，除了已经全面成熟的七宝莘庄；
其他板块侧重于睡眠功能,尤其是像南大这样新房销售的中外环区域,大虹桥在这方面可能最为突出。
一旦大虹桥的新房开始出售，如果真的出现抛售情况，那么受影响的将是所有这些近郊区域的二手房交易。
包括大虹桥本身在内、同样也有大量新房解禁的顾村、杨行；
新房正在销售的南翔、南大；
近郊的九亭泗泾，都会受到大虹桥新房解禁的连带影响。
从大虹桥内部观察，许多人忧虑新房解封将导致该区域二手房价格大幅下跌，然而我认为这种担忧或许并非完全成立。
那个时期因为市场非常火爆，很多奇奇怪怪的东西只要跟大虹桥挂上钩就能热销，并且有可能因此获得积分奖励。
然而大虹桥区域内部同样存在层级差异，靠近地铁站点且居住环境优良的住宅区，始终是该区域中的顶尖类别。
先破发的，必然是那些离地铁远、由于倒挂品质很差的社区；
像蟠龙天地那样品质上乘且地理位置优越的项目，就算不盈利，亏损的可能性也相对较低。
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排在第二位的唐镇，也是很多朋友口诛笔伐的对象。
唐镇的新房价格增长非常迅速,这是上海外环以外涨幅最大的区域,究竟是什么原因造成的呢。
倘若近期售出的那块顶级商业用地成交价高达九万元，那么唐镇住宅价格的攀升幅度，便足以与市中心黄浦区域的水平相提并论。
早先我就提及过，唐镇为何新房与二手房均销售旺盛，症结在于近些年这个阶段内，唐镇极为难得——
浦东的居民渴望寻找到兼具优质教育、产业发展和高品质生活的区域，这样的地方极为罕见，唐镇三兄弟确实是二手房升级的绝佳选择。
曾经占据了浦东每平米十万元价位的关键位置，所以才会成为外环以外首个达到每平米十万元的区域。
但是唐镇这几年也是内外受敌。
从外部形势观察，浦东近些年积极拓展了北蔡楔形绿地、张家浜楔形绿地区域，以及前滩南、新杨思等区域的建设，其价格区间在9万到13万之间，由此逐步分散了浦东市场高单价、高总价的购房需求，使得唐镇那些品质突出的二手房，其价格水平已经下滑至8万附近。
三林、周康这些区域，同样兴建了部分新的住宅项目，尽管选址不够理想，不过对唐镇的疏解作用依然发挥着。
而从唐镇内部情况来看，一方面未来几年要有七千套的解禁；
另一方面，未来还有金城大量的新房会入市。
金城的价格肯定会继续往上走，对于二手房来说，这种情况有点像是在帮着抬高价格，让人感觉不太舒服。
包括我们长期看好浦东、看好张江的发展，产业实力摆在那里；
唐镇确实在浦东外环以外、张江附近，是当前最具中产社区氛围的区域，我并不觉得唐镇会像大虹桥那样彻底衰败，
但是新房解禁的短期冲击肯定会存在。
来年2026年，获释的以是2021年进入市场引发积分的将来金融城1477处房产，其作用或许轻微。
然而，后面还是有许多品质较次的二手房进入市场，例如华发半岛华庭、安高申宸苑、浦发唐城等。
唐镇一直很火爆，购房人群中总会有些投机者，他们交房后很可能会卖掉房子，所以估计接下来几年唐镇会有些便宜的抛售房源出现。
感兴趣的朋友可以关注，也可以联系我们聊聊。
房子不会卖，价格不好谈
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市区部分，大家应该都看到了排在表单第五位的东外滩。
我早先就讲过，不只是杨浦，北上海所有二手房市场都要遭巨变，
北上海在最近几年是上海市区新增住宅供应的主要来源地，各个区域合计的新房数量也达到了超过一万套。
这种气势，远非大虹桥那些600万到700万价位的楼盘所能相比，毕竟那里面的房产单价大多在一千多万。
当前这个价格水平的二手房购买能力并不强，特别是在工业发展相对滞后的北上海地区，那里的二手房市场情况更是如此。
可以肯定的是，随着新房供应增加，北上海部分定价过高的二手房价格将会下降。
以杨浦区的翡丽甲第为例，它曾是当地首屈一指的豪华住宅，其交易价格长期稳定在十五万到十七万之间。
仁恒海上源交付使用后，有几个恶意行为者试图打压房价，结果直接让翡丽甲第的成交记录也跟着下滑了。
北上海的新房价格最近急剧上涨，这对北上海的二手房市场又造成了新的冲击。
比如售价仅16.6万金的金茂璞元，就是对瑞虹17万以上二手房的有力冲击，
金茂在产品层面表现出色，在外观设计上也没有明显不足，会所设施同样完善，整体实力均衡。
像大宁金茂府，最近最新成交价也掉到了12万以下。
当前局面，一方面源于即将解禁的静安天悦的牵制，另一方面则承受着传闻售价仅14万的中建大宁项目的压力。
苏州河的北面区域，一直以来对市中心的作用并不显著，因此市中心无需过于担忧。
比如西藏北路砸盘，对于老静安的次新房影响可以说是微乎其微。
二手市场离，市中心黄浦、静安还是虹吸全市购买力的地方；
上海北部地区的存量房交易，主要承接陆家嘴区域的购房需求，基本上仅限于本地居民为改善居住条件而购买，完全无法像新建商品房那样吸引整个城市的购买力。
当然，这种行情下，也有个好处：
北上海就会出现一些捡漏机会，大家也可以关注起来。
嘉定新城作为上海规模最大的新兴城区，其位次位列第三，并未作为首要案例进行探讨，这背后主要有两个缘由，分别是
最近我完成了一篇探讨文章，内容涉及嘉定新城房价的急剧下滑现象，这个被视为上海最具发展潜力的新区，其房价也承受不住压力了吗？
第二，嘉定新城的房产看似不少，然而仔细思量便会察觉——
目前当地准备开放销售的项目里，可以明确说出来的确实很少，差不多只有理想之地这一处特别火爆的楼盘。
这是因为嘉定新城的范围太大了。
马陆与老城的部分工程，也打着嘉定新城的旗号，实际上嘉定新城中心地带的工程数量并不多，所以解除限制对中心地带的影响同样有限。
嘉定新城房价暴跌的核心问题有两方面：
嘉定新城对本地富裕人群的吸引力度，远不如奉贤新城和松江新城那样显著，许多富裕居民更倾向于居住在安亭、嘉定老城区以及南翔镇。
第二，嘉定新城号称邻近城区最近的新区，众多购买力源自市区居民，如今连南翔区域的房价都显现疲态，嘉定新城的急剧下滑也就顺理成章。
不过，新房解禁虽然对嘉定新城核心区影响不大——
但是对整个区域整体房产市场的影响依然存在，估计嘉定新城以及邻近地带的房价在短期内或许难以维持。
而排名第五的临港新城，我们本篇不做过多分析。
因为近期我们会写一篇关于临港的专题分析文章——
毕竟临港已经到了六年，主要是回顾梳理一下实际开展的状况，同时规划一下将来的发展，对这方面内容感兴趣的朋友可以留意一下之后的文章。
其他板块解禁的效应，受限于篇幅，不能在此详述，稍后将发布各个板块的深入剖析。
整体而言，新盘上市既包含挑战，也蕴含良机，或许能让我们寻得价格回落的次新住宅，这确实是一个值得把握的进入时机。
近期想要置业的朋友，也可以选择来我们线下聊聊。
