众所周知，个人住宅的信贷成本包含两个部分，其一为五年期贷款市场报价利率，其二为预先设定的利率调整值。
张三的固定加点数值为60个基点，即0.6%，当前的五年期LPR为3.5%，因此他的商业贷款利率是4.1%。
固定加点数能够是负值，近年来房贷利率持续降低，多数贷款的固定加点数现已为负，有些商业贷款的负值更为显著，达到五十个基点以下。
最近，上海市公布了《关于改进调整本地房产相关政策的通知》文件，其中明确指出自今年8月26日起，在利率确定方式上不再对首套和二套房进行区分，由此导致上海二套住房商业贷款的利率发生了调整。
新增第二套房产的贷款利率，参照上海首套住宅的商业贷款基准，能够控制在百分之三 point 一以下，购房者在申请商业贷款时，金融机构会依照新政策设定的利率发放资金，无需借款人费心处理；而已经存在的第二套房产的商业贷款，则不一样，必须由个人提出申请，经银行审核批准之后，才可以实现利率的降低。
本文重点说明上海现存的第二套商业性住房贷款的利率降低了多少，还有怎样去申请修改，首先解释一下为什么会降低这个利率。
此次利率调整与五年期LPR并无关联，系固定加点部分有所削减所致。此前，北京及上海两地现存的商业性二套房贷，其固定加点数在全国范围内处于较低水平，最低仅能降至负五基点。不过，上海方面最新出台的房地产相关政策，取消了首套房与二套房的区分标准，从而为存量贷款的固定加点部分减少创造了条件。
依据上一年中国人民银行公布的通告，各地区每三个月须参照全国统一住房按揭贷款利率水准，评估商业存量贷款利率是否超出合理范围，倘若某借款人的固定利率增量部分高于全国最新住房按揭贷款利率平均水平增量三十个基点，则将其调整为平均固定利率增量部分加上三十个基点。
第二季度全国房贷利率平均值是3.09% ，4月到6月的五年期LPR分别为3.6% 、3.5% 和3.5% ，这三个数的算术平均数是3.53% ，根据这些数据可以推算出今年第二季度新发放的商业贷款平均加点数是负的44个基点（-0.44%）。
早先提及过，上海已购第二套住房的固定利率调整幅度为负五个基点，该数值超出全国范围内新批准的商业贷款平均利率调整量三十个基点以上。
上海地区针对第二套住房的特定调控措施一直未作修改，无法降低；当前已取消首套房与二套房的分别认定，因而满足调整要求，降至第二季度均值固定加点数加三十个基点，换算为负十四个基点（负百分之一点四）。
很多人或许难以理解前面这段话的说明，没关系，各位只需要记住要点：从现在起上海现有第二套商业贷款利率的加点部分调整为负十四个基点，商业贷款利率将改为五年期LPR减去零点一四。
现行利率有两种方案，若是五年期LPR依照最新3.5%来计算，那么商业贷款利率是3.36%；倘若先按3.6%来计算，利率则为3.46%，在1到4个月后自动调整为3.36%。
以本人为例，我的利率已依据3.5%的五年期LPR来计算，申请修改后的二套房商业贷款利率自8月30日起下调为3.36%。
最后讲讲如何申请下调利率。
不用去银行网点，打开贷款方的手机银行应用，找到房贷利率的设置。现在多数银行的手机应用具备搜索功能，找不到设置的可以搜索“房贷利率”，然后进入对应功能。
有资格的放款方会在系统中发现对应功能，各家金融机构的表述有所区别，例如建设银行称作“加点数变更查询”，农业银行称作“利率变更”等。进入该功能后，系统将自动展示更新后的固定加点金额以及房屋抵押贷款的实际利率，依照指引进行确认申请，次日即可查到变更后的信息。
本次上海存量二套房商业贷款利率的固定增量有所降低，尽管减少的数值并不显著，然而微小的调整也并非无关紧要，它反映出楼市调控措施仍在逐步缓和，未来无论是新增还是现有的商业贷款利率，都有可能继续下调。
每一次利率降低的量值或许并不显著，然而这种变化具有累积作用，若与早些时候的贷款利率相比较，便会察觉已经叠加成较低的利率水平。回想2019年申请房贷时，商业贷款的利率是5.39%，当前则降至3.36%，六年间减少了超过两个百分点的差异，由此每月能节省下较多的利息费用。
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