对话嘉宾：任泽平
经济学家、泽平宏观创始人
预计未来1至2年房地产销售和投资降幅将继续收窄并“止跌企稳”。
于帅庆/来自北京
“房地产是国民经济第一大支柱产业，关系经济复苏、民生、就业和金融风险，必须稳步发展。”近日，经济学家、泽平宏观创始人任泽平在接受中国房地产报记者专访时表示。
目前，中央召开会议确定2025年经济工作主基调，提出实施更加积极的宏观政策措施，明确要求“稳楼市、稳股市”。无论是宏观政策，还是楼市基调，都释放出更多积极信号。
面对未来发展，任泽平认为，“近期楼市利好政策空前，政策环境已接近2014年最宽松阶段，预计房地产销售和投资将出现下滑”仍将继续收窄，并在未来1至2年内实现“止跌企稳”。
此外，他还提出，房地产发展阶段已经发生变化，之前的紧缩措施要尽快调整，包括房地产从“防过热”转向“防过冷”。无需担心限购取消导致市场过热。目前是放宽限购机会。
有效激发购房热情
中国房地产报：您如何判断2024年房地产行业的发展？
任泽平：2024年，房地产销售总体低迷。 1-11月，房地产百强企业销售额同比下降32.9%。销售额突破千亿的房企仅有9家，比2023年同期减少7家；百亿级房地产企业76家，较2023年同期减少32家。待售面积高位。截至2024年10月，商品房待售面积达7.3亿平方米，较2023年底增长8.6%，创历史新高。
总体来看，房地产市场呈现“先低后高”的走势。特别是“9月26日”政治局会议后，政策持续加码，核心城市房地产销售呈现“阶段性稳定”态势，稳定了市场信心。 。
中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列利好政策，涉及“白名单”、“收储”、限购限售政策调整等、利率调整等，您如何看待这些政策和市场？影响？
任泽平：总体来说效果是好的。比如，在“白名单”方面，10月17日，中央五部门联合召开新闻发布会，提到将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。相信“白名单”规模的增加和分配方式的完善，有利于保障住房交付，有效保证所有符合条件的项目得到合理的融资支持，惠及民生。
在收储方面，我提出了2023年至2024年建立住房银行的想法，收储保障性住房商品房。当前，我们面临着大规模的商品房库存问题。如果住房银行收集起来，储备起来用于保障性住房，这就是利国利民的善政。央行设立3000亿元保障性住房再融资方向是对的，但3000亿元资金规模较小，1.75%的资金利率叠加配套融资和运营维护成本，总体成本较高，本土收购动力不足。
从限购政策调整情况来看，今年一二线城市加快了放宽限购政策的步伐。目前，仅有北京、上海、深圳、海南等部分城市仍在实施。不过，从厦门、苏州、广州等城市全面放开来看，短期脉搏过后，市场似乎依然疲软。可见，单单放宽限购不能抱太大希望。稳定市场需要综合措施。
中国房地产报记者：12月9日，中央政治局召开会议，提出实施更加积极有为的扩大内需、稳定楼市、股市的宏观政策。您对于此次调整有何看法？如何实现“稳定”？
任泽平：我认为2025年可以从多方面发力，推动房地产市场止跌企稳：
首先，需求端可以激发购房热情。可以继续放宽一线城市限购，出台首套房或改善型住房财政补贴政策。二是改善供给侧资源配置。对于闲置或库存较多的地区，减少土地供应，加快旧房改造或出租出售，盘活存量资产。三是在收储方面，资金规模要大、利率要低、期限要长。四是为供需双方提供金融支持。首套房贷款利率可进一步降低；金融机构还要加大对优质房地产企业的融资支持，免除商业银行按照政策要求发放“白名单”贷款，同时针对陷入困境的房地产企业实施专项债务化解计划等。
通过上述行动，有利于改善民生、救助房地产企业、改善地方财政、防范烂尾楼风险。一举多得，必有成效。
中国房地产报：中共中央政治局会议提出，实施更加积极的宏观政策、更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策。其中，“适度宽松”的货币政策是2011年以来货币政策立场的首次转变，这释放出什么信号？
任泽平：是的，中央政治局会议提到货币政策要“适度宽松”。这个想法是2008年至2010年应对国际金融危机时提出的，14年后又被重复提出，可见其实力。以此判断，预计2025年将实施更密集的降息降准，政策利率累计降幅可能在50BP左右，累计降准在200BP左右。通过降准、购债等多渠道释放中长期资金，将保持流动性充裕，更大力度满足市场中长期资金需求。
“三招”救房地产
中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展遇到的最困难的问题是什么？
任泽平：我认为主要原因是外部环境变化的不利影响增多，比如有效需求不足、经济复苏基础薄弱、居民就业和收入预期不稳定等，这些都非常不利于经济发展。房地产业的发展。
中国房地产报：您对此有何建议？
任泽平：短期来看，三项措施可以拯救房地产。
一是成立规模超过5万亿元的住房银行进行采购储备，收购开发商土地和商品房库存，用于租赁房和保障性住房。但利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。可以有效。
利率方面，目前保障性住房再融资年利率为1.75%，建议下调至1.5%以下，让国企购储收入覆盖成本；从条款上看，目前规定的保障性住房再融资期限为1年，可以延长。 4、考虑到保障性住房项目期限较长，还款期为15年至30年，相关资金收存期限必须与项目投资回收期相匹配；另一方面，3000亿元可能是一个初步尝试。政府购买和储备模式是解决房地产困境的有效途径。未来还需要继续增加。我认为，要将全国住房降级周期压缩到18个月内，所需资金总额将增至5万亿元；监管方面，购买和储存的商品住房将定位为廉租住房和经济适用房，要强化公平分配和底线功能，保障住房困难家庭的居住需求。
二是继续降息，包括降低现有房贷利率，配合降低相关税费，降低购房成本，减轻居民负担，通过降低存款准备金率来降低银行负债成本。
三是全面取消限购，回归市场化，释放刚性需求和改善性需求。
如今，一线城市广州已全面放开限购。深圳、上海未来也可以全面放开限购。北京可先放宽五环线以外和大型公寓限购，支持刚性需求和改善性需求，推动房地产市场止跌。稳定的。
长远来看，以“城市群战略、金融稳定、人地联动、房产税、租购”为核心，可以加快构建房地产新模式。
中国房地产报：您对2025年房地产市场有何预测，需要做哪些工作？
任泽平：我预计未来1至2年房地产销售和投资降幅将继续收窄，实现“止跌企稳”。
不过，目前我国城镇化率为66.2%，加上改善性需求，房地产市场仍有很大空间。根据我们测算，2024年至2030年，我国住房总需求约为65亿平方米，年均新增住房需求约为9.3亿平方米/年，不会大幅下降至较低水平。从结构看，2024年至2030年，刚性需求、改善需求、更新需求占比分别为29%、41.1%、29.8%。改善性需求将成为我国房市的最大支撑。
