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文章| “小康”·郭旭 中国小康网记者
2024年房价会继续下跌吗？这个问题的答案不仅关系到无数家庭的生活规划，也影响着整个经济的走向。
作为备受国内外关注和热议的重大会议，每年的中央经济工作会议都会为来年国内经济工作的部署提供深入的设定和重要信号。
2024年国内房地产工作将如何部署？上述会议提出，积极稳妥化解房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快保障性住房建设，用好“公共基础设施建设和城中村改造”等“三大工程”；完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式。
在经历了2023年国内楼市的波动之后，很多投资者和购房者都对同一个问题产生了疑惑：“2024年房价还会继续下跌吗？”这个问题的答案不仅关系到无数家庭的生活规划，也影响着整个经济的走向。
此前，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议强调，2024年，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势；坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚需、改善性需求，抓好保住房、保民生、保稳定工作，妥善处置风险房地产公司；构建房地产开发新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，实施“三大工程”建设。
尽管楼市有起有落，但2023年以来整体温和复苏的趋势并未改变。截至2023年11月底，部分城市成交量去年有所增长。价格方面，一线城市和部分热门二线城市房地产价格保持基本稳定，其他地区则出现一定程度的下滑。专家表示，预计未来一段时期我国房地产市场将继续保持稳定发展态势，持续推动房地产市场健康发展，满足人民群众的住房需求。
温和复苏 尽管楼市有起有落，但2023年以来整体温和复苏的趋势并未改变。摄影/宁瑛
房地产市场需求需刺激
2023年，房地产市场供需关系发生重大变化。各地楼市持续实施组合利好政策。但市场仍处于深度调整过程中。何时筑底、何时修底成为最受关注的话题。 2024年房地产市场将走向何方？不久前召开的中央经济工作会议深入分析了当前经济形势。会议强调，要制定更多有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，积极转变方式、调结构、提质量、增效益，不断夯实稳中求进的基础。改进。要坚决守住防范系统性风险底线，积极稳妥化解房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“‘坚决’二字，体现了中央守住防范系统性风险底线的态度。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解和项目交付保障上。”中国指数研究院研究总监陈文静表示，预计2024年企业端金融支持政策有望继续细化落实。 “三个不少于”等政策若能实质性落实，将有利于改善企业融资环境； “保交楼”资金及配套措施预计将进一步跟进，推动化解工程交房风险。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，2024年，着力推动楼房实质性保障交付，将企业自救与外部援助相结合，巩固主要职责是企业自救和地方属地责任。
国家统计局公布的数据显示，2023年1月至11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅比1月份扩大0.1个百分点到十月。其中，住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。 %。
销售端的市场压力依然不小。 1-11月，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，降幅比1-10月扩大0.2个百分点；商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，降幅比1-10月份扩大0.3个百分点。百分点。
易居研究院研究总监严跃进表示，根据统计局公布的数据，1-11月，全国商品住宅平均销售价格为10478元/平方米，环比下降0.2%。全国平均房价已连续6个月持续下降。 。
2023年12月14日，北京、上海两个重要一线城市同日出台多项重磅楼市政策，包括大幅降低购房首付比例、调整房贷利率下限、优化普通住宅认定标准、延长贷款期限等，降低购房门槛和成本，促进急需消费者进入市场，提高二手房、新房销售能力。
上述业内人士表示，北京、上海楼市新政整体超出预期，普通房标准调整符合预期。二套房首付比例大幅降低，传递出更加积极的信号，这显然有利于提振市场信心，也有利于市场。市场传递出让楼市恢复平稳健康发展的坚定决心。此次出台的新政策将有助于市场走出低迷。预计2024年一季度，市场有望迎来小阳春。
对于2024年楼市走势，《小康》、中国小康网记者近日进行了随机采访。从多位接受采访的房地产企业负责人和房地产行业专家的判断来看，他们对2024年房地产市场走势的判断存在明显分歧，近一半的受访者持“乐观”、“保持相对稳定”的态度。 ”的意见。 。
某房地产公司相关负责人表示，基于房地产政策、金融政策以及抑制购房需求等因素，他对2024年的房地产市场持乐观态度，尤其是仍需刺激的改善型需求。
一位业内专家表示，很难预测2024年的楼市走势，他认为这要看2024年的经济形势。“无论如何，房地产的黄金时代已经过去了，人们买房会变得谨慎”房价降不下来，迫切的需求得不到满足，这是主要矛盾。”专家说。
展望2024年，相关专家预测，随着近期金融政策频频扶持房地产市场以及行业资金面改善，预计2024年市场交易量将呈现温和增长，但仍存在一定的压力和市场情绪短时间内很难扭转。其中，由于成交量改善，房价跌幅收窄。从市场指标来看，预计2024年市场表现的关键词是“温和改善”。
供需双方政策均有改善空间
中国指数研究院前不久发布的《中国房地产市场2023年总结&2024年展望》认为，市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，还有空间供需政策要发挥作用。
需求方面，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化的重点。未来一线城市政策或将持续优化。北京、上海将降低二套房首付比例，降低房贷利率，优化普通住房认定标准，降低交易税费。此外，一线城市可通过分区政策的形式优化郊区购房限制；核心二线城市有望全面取消限购；更多低级别城市可通过发放购房补贴促进购房需求释放。
供给方面，在“促进金融房地产良性循环”的要求下，企业端金融支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望改善； “保交付楼”资金及配套措施或将进一步跟进，推动项目交付解决。风险；同时，地方土地拍卖规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度；此外，“三大工程”建设或将成为2024年增量政策的重要着力点，相关政策有望加快落地。
中国指数研究院常务副院长黄宇对中国楼市未来走势进行预测： 1、展望2024年，房地产市场的复苏仍取决于购房者预期的恢复。 2、预计2024年商品房销售面积同比下降4.9%。面对黄宇的预测，有业内人士表示，如果不出意外，他的预测很可能是正确的。
业内专家认为，黄宇关于2024年商品房销售面积同比下降的预测是有根据的。 2023年，我国出台大量利好政策后，国内楼市成交面积依然大幅下滑。中国指数研究院数据显示，1-11月重点100个城市新建商品住宅销售面积同比下降5%左右。
2024年，随着利好消息不断释放，宏观经济整体复苏，人民收入逐步提高，加上各地开发商降价限制全面放开，销售面积2024年商品房不太可能继续大幅下跌，会出现“小幅下滑”。这是一个大概率的事情。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学认为，从这次中央经济工作会议来看，明年房地产市场指引信号明显，呈现出三大主线：防范化解风险、加快建设“三大工程”，加快房地产开发建设。新型号。
“积极稳妥化解房地产风险仍是重点任务，民营房地产企业融资改善已到拐点。”关荣学认为，本次会议关于房地产的表态，围绕“持续有效防范化解重点领域风险”的总体目标，意味着防范风险仍将成为2024年的重要任务。防范化解风险时强调“统筹谋划、化解”的理念。房地产风险不仅仅是单一领域的问题，还会涉及金融、地方金融等多链风险。因此，房地产等领域需要防范和化解风险。采取更加系统、全面的措施。
中央经济会议还强调，要“完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式”。与2022年中央经济工作会议提出的“推动房地产业平稳过渡到新发展模式”相比，这一说法更进一步，表明构建房地产发展新模式的紧迫性有所增加。与此同时，“完善相关基础制度”似乎也为构建新模式指明了方向。中央政治局会议提出的“先立后破”的总体要求，可能成为新的建设原则，即先建立明确合理的长效机制，然后逐步打破“旧”模式。已不再适合当前房地产开发现状。
有关专家认为，目前房地产开发新模式已取得一定进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点、规范房地产公司融资监管等。 ，一切都是为了推动向新模式的转变。探索，但这个过程也是漫长而曲折的，需要各方共同努力。稳定房地产市场发展对推动经济平稳复苏具有重要意义，房地产业仍然是经济发展的重要引擎。
三大项目释放楼市新动能
在房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，随着行业发展进入新阶段，房地产新模式建设正在加速。
2023年10月底召开的中央金融工作会议提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产开发新模式”。随后，“三大工程”在重要会议上多次被提及。分析人士认为，“三大工程”将是2024年政策发力的主要方向，有望在稳定投资方面发挥重要作用。也将对恢复销售、稳定预期发挥积极作用。
住建部党组书记、部长倪虹此前指出，加快推进保障性住房等“三大工程”建设，是中央作出的重大决策部署政府根据房地产市场新形势推出的一项重要举措。目前，相关工作已启动。倪虹表示，保障性住房规划建设是完善住房制度和供应体系、重构市场与保障关系的重大改革。此次改革的重点是拓展配售型保障性住房新办法。最终是实现政府保障基本生活、市场满足多层次住房需求、建立租购并举的住房制度。
上述专家表示，“三大工程”既是楼市发展新模式的起点，也是房地产稳中求进的着力点。 “三大工程”着眼于房地产长期健康运行和稳定增长，着力解决结构性问题以及供需错配、需求断层等长期问题。实质上，新时代住房建设体系“三大工程”都是围绕供给侧结构性改革对接需求，与扩大房地产内需结合起来。
业内人士表示，“应急休闲两用”设施建设或可与效率低下、闲置的基础设施结合起来，因地制宜实现资源再利用，这将对房地产投资产生积极作用。
关于城中村改造，根据中国指数研究院测算，22个特大城市、特大城市待改造城中村规模约为10亿平方米。如果相关政策加快推进，将有力支撑房地产需求和投资。值得注意的是，2024年是城中村改造启动之年。城中村改造对房地产销售和投资的实际影响可能有限，但对市场预期的影响至关重要。
保障性住房方面，2023年《保障性住房规划建设指导意见》提出配售型保障性住房发展思路，重点解决劳动收入群体住房困难，提出“城市有保障的住房”。大量存量商品房可进行改造或收购现有商品房作为保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”
上述专家认为，“三大工程”将对房地产行业未来发展产生重要影响。短期来看，在政策实施初期，地方政府可能会重点收购商业地产项目来推动保障性住房项目，即在解决低收入群体和年轻人阶段性住房问题的同时，解决部分商业物业的净化问题。长期来看，随着保障性住房的不断推进，未来保障性住房和商品房“双轨”发展模式的形成，将为房地产行业带来结构性调整，其对实体经济产生深远影响。房地产行业还有待观察。
“新模式下，房地产行业将发生四大转变：数量到质量、投资到消费、增量到存量、开发到服务。这四大转变也蕴藏着房地产转型发展的新机遇。”公司”。上述专家表示。 。
（《小康》·中国小康网独家文章）
本文发表于《小康》2024年1月下旬号
