02. 这次下降有何不寻常之处？
此轮下跌周期与以往有一些不同：
① 人口减少
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
自2022年以来，中国人口总量连续第二年减少，正式开始长期下降趋势：
在过去的任何一次房价下行周期中，包括 2017-2019 年，人口仍然增长：
②下跌周期史上最长，调整幅度史上最大
自2023年4月以来，此轮下行周期已持续14个多月，超过2017年12月-2019年1月（13个月），成为历史上最长的下行周期。
此外此轮房价下跌还创下了上海房地产市场历史上的最大跌幅。
TrendAnimal小程序抓取房源价格数据，房价走势比较平稳。
中原地产收集到的数据更加贴近实际的感受：
距离最高点-27%是上海市场的平均水平。
③ 新增居民贷款大幅下降
2021年是全国房地产市场的最高峰。
2022年以来，居民部门新增人民币贷款数据大幅下降：
居民部门杠杆率已达峰值，去杠杆正在路上。
这也是过去从未出现过的情况。
03、其他国家/地区房价下跌周期是多长？
让我们看三个可比较的例子。
2007年，美国GDP为14.47万亿美元，与中国2023年的17.69万亿美元相当。
2007年美国爆发次贷危机，房价大幅下跌，直到2012年房价才恢复正常，下行周期持续了5年：
日本同样属于东亚文化圈，面临老龄化问题，1990年至2009年房价经历了失去的二十年：
从1997年金融危机爆发，到2003年非典触底，香港房价调整了6年，极其夸张的跌幅接近70%：
04. 总结
正如第02段分析的那样，上海此轮下跌与以往有所不同。
第一次遇到人口下降；
首次跌幅超过25%；
这是我们第一次经历居民卸下杠杆。
纵向比较，参考上海房地产市场的历史房价数据，并不能提供太多的指导意义，经济、人口、地缘政治等基本面已经发生了太大的变化。
横向比较，参考其他国家/地区房地产市场调整周期的长短，或许才是正确的答案。
最短的也有5~6年，最长的也有10~20年。
从2023年4月算起，才过去14个月。
但参考美国、日本、香港等地房价走势，在一次大规模房价危机中，一般都会出现前两年的大幅下跌，随后出现缓慢下降的趋势。
在下滑期间，不排除部分地区、部分性质出现小幅反弹。
综上所述，购房者和房东应该如何应对当前的市场状况？
对于买房自住的人来说，目前的情况确实令人不幸。
目前还没有看到下滑的底部，如果你需要上学或者对生活质量要求高，就只能接受损失。
通过仔细选择目标，损失率可以大大降低。
租金 vs. 每月利息+房价跌幅。建议在搬家前先做个粗略的计算。
对于正在出售房屋的房东来说，选择何时出售有点棘手。
事实上，上海不少房地产项目在经历大幅下滑之后，已经进入缓慢下滑或者趋于稳定的状态。
拥有此类房产的人此时可能想要观望一下。
今天上海刚刚出台了购买家电和家具（房地产相关）的补贴政策：
而在接下来的9、10月份，大概率还会有更多政策出台，提振楼市短期人气。
如果政策出来后你赶紧卖的话，可能就能比现在减少谈判的空间了。
如果你手上持有的是“强势”房产，且跌幅较小，也不要高兴得太早，建议尽快卖掉。
比如静安大厦去年下半年表现异常强劲，成交价格保持不变：
下降集中在今年，上半年下降了15%：
近期，一套类似的公寓售价为1220万元，两个月内下跌了15%。
如果你在卖二手豪宅/瑞虹新城/徐汇滨江/唐镇/御桥/新江湾城相关楼盘，请珍惜一开始砍10%的买家，他/她可能就是未来N年出价最高的客户。
对于以投资为主的购房者来说，目前的操作很简单——躺着睡就好。
耐心等待合适的机会再采取行动。
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①之前的笋卖得比较快；
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肖凯勒是一名股票投资者，持有CFA资格，自2017年4月30日成立以来，已在知识星球的五个栏目中发表了50多篇专栏文章（不限于上海买房相关的内容）：
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