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刚刚，上海银保监局发布公告，公布辖内商业银行个人住房信贷管理自查和监管审计调查结果。
截至目前，对上海辖内16家银行的专项审计调查已发现123笔经营性贷款及消费性贷款共计3.39亿元涉嫌流向房地产市场。
同时，部分银行还存在以下情况：
同时，上海135家商业银行通过自查发现四类问题：
违法使用贷款；
向尚未封顶的房屋发放抵押贷款；
首付资金核查不够审慎；
贷后信息收集不完善。
上海银保监局发现的6起典型违法案件分别是：
个人经营贷款违规用于支付房屋首付；
违规使用企业经营性贷款支付购房费用的；
消费贷款违规用于银行住房贷款首付；
有的空壳公司充当委托支付交易对手，获得多笔个人经营性贷款，部分贷款资金涉嫌回流借款人，用于购买房产。
房地产公司违规向购房者提供首付资金；
小额信贷公司的贷款用于购买住房。
最后，上海银保监局对辖内银行提出五点要求：
根据相关监管要求，限期整改问题贷款；
对借款人在申请个人住房贷款时违法套取首付资金或存在欺诈行为的，应当拒绝其住房贷款申请，并将其信息作为失信行为报送上海公共信用信息服务平台；
对经营性贷款、消费贷款等信贷资金违规流向房地产领域的，要及时采取实质性调控措施；
加强银行员工管理，加大员工法制合规教育，积极引导借款人在开展业务时合法合规使用信贷资金；
对违反规定的银行工作人员，应当进行内部问责或纪律处分。
此外，上海银保监局还明确表示，对小额贷款公司、典当行、房地产公司、房地产经纪公司等审计调查中发现的违法违规线索，将移交地方政府相关部门，不留监管真空。
以下为公告全文
上海银保监局公布辖内商业银行个人住房信贷管理自查及监管审计调查情况
近日，上海银保监局组织辖内商业银行开展个人住房贷款管理专项自查并开展监管审计调查，有关情况如下。
在上海银保监局组织下，上海135家商业银行完成个人住房信贷管理专项自查，发现的问题包括贷款使用违规、向主体结构未完工的房屋发放抵押贷款、首付资金核定不慎、贷后信息采集不齐全等。
自3月1日起，上海银保监局选取辖内16家银行，对经营性贷款、消费性贷款违规流向房地产市场开展专项审计调查。截至目前，本次监管审计调查共发现123笔经营性贷款、消费性贷款共计3.39亿元涉嫌流向房地产市场。同时，还发现部分银行首套房认定不准确、数据报送不规范、外借“助贷”机构违规行为突出。
上海银保监局通过审计调查，发现6起典型违规案件，包括：个人经营性贷款违规用于支付购房首付；公司经营性贷款违规用于支付购房款；消费贷款违规用于支付银行住房贷款首付；一些空壳公司作为委托支付交易对手，获得多笔个人经营性贷款，部分贷款资金涉嫌回流借款人并用于购房；房地产公司违规向购房者提供首付资金；小额贷款公司利用贷款进行购房预订等。
上海银保监局结合辖内商业银行自查和监管审计调查情况，对银行有效防控经营性贷款、消费性贷款违规流入房地产市场，提升对实体经济金融服务质量和效率提出要求。主要内容包括：按照相关监管要求限期整改问题贷款；对违规套取首付资金或在申请个人住房贷款时存在欺诈行为的借款人，拒绝其抵押贷款申请，并将信息作为失信行为报告上海公共信用信息服务平台；对违规流向房地产领域的经营性贷款、消费性贷款等信贷资金，及时采取实质性管控措施；加强银行员工管理，加强员工法制合规教育，积极引导借款人在业务过程中合法合规使用信贷资金；对违反规定的银行员工，依法进行内部问责或纪律处分。 同时，上海银保监局将小额贷款公司、典当行、房地产公司、房地产经纪公司等审计调查中发现的违法违规线索移送当地政府相关部门，形成监管合力，共同打击房地产市场违法违规行为。
下一步，上海银保监局将认真落实银保监会办公厅、住房城乡建设部办公厅、人民银行办公厅近日联合印发的《关于房地产金融服务管理有关问题的通知》相关工作安排，继续加大对经营性贷款违规流向房地产行为的监督检查力度，对查实的问题依法采取相应监管措施，追根溯源，督促辖内商业银行不断提升金融服务实体经济质量和效率，促进上海房地产市场平稳健康发展。
自3月26日银保监会、住房城乡建设部、人民银行联合发布银保监发〔2021〕39号文件《关于防范经营性贷款违规流入房地产领域的通知》以来，各地监管动作愈发频繁，官媒也纷纷发声。
3月30日，据21世纪经济报道报道，深圳银保监局、深圳市住房城乡建设局、人民银行深圳市分行发布通知，组织辖内银行开展经营性贷款违规流入房地产市场专项检查，建立房地产信贷政策落实和信贷资金流向情况季度滚动检查机制，要求每季度检查房地产信贷调控政策落实情况和经营性贷款资金是否有违规流入楼市。
4月2日，广州市人民政府办公厅印发穗府办〔2021〕26号文件《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，强调落实银保监办〔2021〕39号文件，进一步加强个人住房贷款审核管理，进一步规范小额贷款公司贷后管理。
同日，深圳银保监局、深圳市住房和城乡建设局、中国人民银行深圳市分行也在各自官方网站公布了经营性贷款违规流入房地产领域的投诉举报渠道。
尤为引人关注的是，3月31日，人民日报主办的《证券时报》撰文指出，银行信贷资金违规流入楼市现象猖獗，源于银行内部巨大的部门利益纠葛。这也是为什么近年来，信贷资金违规进入楼市的大门被堵死，而一些以金融创新为名给房地产行业输血的“侧门”却不断打开，如税务贷、装修贷、消费贷、经营贷等。显然，银行仅检查信贷资金是否违规进入楼市是远远不够的，监管部门在后续检查中如何作为，能否追缴并披露每一件发现的案件，在执行过程中能否做到公正透明，对震慑市场也至关重要。在检查过程中，地方监管应回归监管本位，防止因离监管对象太近而出现“灯下黑暗”。
落实“房住不炒”政策任务艰巨，是让巡查流于形式，还是查处其背后隐藏的利益；是装模作样，还是真砍断利益链条，恐怕需要政策执行各方拿出更大的决心，拿出更多的实际行动。
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房贷有重要新规，看完这篇文章就知道了！
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3月26日，为堵住经营性贷款流入房地产市场，银保监会、住房城乡建设部、人民银行联合发布《关于防范经营性贷款违规流入房地产领域的通知》，其中明确指出：
前言：
这份文件的主要宏观背景是，多年来积累的定向货币政策在2020年达到顶峰。很多人一直在问“这个调控政策有效吗？”其实，再严厉的政策（比如房地产两会），长期来看也会失效，但短期肯定会形成震慑。
这里面还涉及到一个基本问题，就是定向货币政策和定向信贷政策的有效性。定向货币政策不管有多成功，也只能限制第一轮货币创造周期的走向，至于后续的货币走向，是无法控制的。所以，为了控制央行的基础货币供应量，不让后续的货币创造资金流入房地产，必须出台定向信贷政策。结果，2020年下半年针对房地产企业出台了三条红线，同年年底又出台了两次针对银行房地产贷款（特别是住房抵押贷款）的集中下达，外加两个紧箍咒。
但信贷洪流真的能不涌入房地产领域吗？曾经规模化开展的房贷业务，在央行、银保监会的强力压力下，自然也逐渐形成了给房地产领域输血的大坝决口。
一、应对疫情，2020年央行货币政策措施
2.小微企业贷款额度压力下，银行有足够动力提供房地产抵押贷款业务
说到经营性贷款中的抵押贷款问题，就不得不先从小微指标的压力说起。
小微指标之所以让多数银行头疼，是因为自2014年起，该指标逐年上调，经过6年的增长，多数商业银行小微贷款余额或增速再想继续提升已变得极为困难。此外，在发放小微企业经营性贷款业务中，普遍存在企业现金流不真实、纳税信息不可靠、公司治理混乱、业务模式单一等问题，风险难以控制。
最佳杠杆无疑仍是业主的房子。各大银行对优质小微客户的争夺异常激烈，尤其是存量小微业主新增住房贷款成为竞争关键点。对抵押贷款利率、资金用途的审核在不知不觉中有所放松，新增抵押物难以支撑增量小微贷款需求。
此次监管主要针对经营性贷款，包括小微企业主和个体工商户，以及流动资金贷款（主要是制造业和商业）。笔者认为，个体工商户贷款的问题更为严重。
什么是普惠小微贷款？
1. 银保监会声明
根据2019年3月银保监会发布的《关于2019年进一步提升小微企业金融服务质效的通知》，小微企业贷款门槛定义为：“单户授信额1000万元（含）以下的小微企业贷款和普惠性其他组织和个人（非农户）经营性贷款”，门槛由500万元提高至1000万元，大幅放宽了小微企业贷款门槛。
2. 央行的口径
根据《关于普惠金融定向降准的通知》（银发[2017]222号）和2019年1月进一步修订单户信贷范围的规定，目前的普惠金融贷款包括：
其中占比最大的是单户授信额度在1000万元以下的小微企业、个体工商户和小微企业主经营性贷款。定义普惠金融主要目的是为了定义存款准备金率。另外，央行MLF和信贷资产支持再融资合格抵押物中的小微企业是指：单户授信额度在1000万元及以下的小微企业贷款。
3. 抵押贷款变成房屋净值贷款？
房贷集中度新规明确，六大行+国家开发银行个人贷款上限为32.5%，股份制银行+两家政策性银行+三家大型城商行个人贷款上限为20%。这一紧箍咒实施后，建设银行、中国银行已接近或略超警戒线；招商银行、兴业银行、成都银行、青岛银行均大幅超警戒线，未来两年需逐步降低。即便是已经达标或房贷比例很低的银行——如宁波银行、平安银行——由于近期增速过快，也可能面临限制，控制增速。
如何用利率更低的短期创业贷款替代部分长期抵押贷款？根据银保监会统计，2020年上半年普惠小微贷款平均利率为6%，分为信用贷款和抵押贷款。抵押贷款平均利率至少会低60-80个基点。按照5.2%的抵押创业贷款来算，也比二套房贷款略低（肯定比首套房没优势，所以不纳入分析）。
更关键的是占比和持有时间，如果二套房持有一个月，那么买房后马上抵押给房子的商业贷款，其实和房贷没太大区别。但是站在投资者的角度，很明显房贷能达到70%，二套房的房贷只有30%。当然房贷期限更短，一般1-2年，而且需要不断展期，而房贷一次就是20-30年。如果新规真的严格执行，部分投资者可能会出现流动性问题，无法继续展期。
从银行角度看，经营性贷款可以满足小微企业贷款指标的压力，无论是大型银行还是股份制银行，都有足够的动力用房地产抵押贷款做经营性贷款，而做房地产抵押贷款需要占用房地产贷款额度指标。
4. 市场上的小微贷款和抵押贷款
2020年初由于疫情爆发，国家加大对小微企业的支持力度。
去年2月底，建行经营性贷款产品云抵押贷款加大营销力度，放宽了抵押贷款利率等条件（完全合规放宽）：
5. 对融资者的限制：纳入信用报告
通知明确提出，“对违规挪用经营性贷款的企业和个人，相关行政处罚信息要及时纳入征信系统”。可以看出，这次整改也开辟了一个新的角度——不仅对金融机构和从业人员施加压力，不仅对房地产中介机构施加压力，对金融家也有一定的震慑作用。
尤其需要注意的是，住房城乡建设部和银保监会并没有权力对挪用经营性贷款的企业和个人进行行政处罚。这应该意味着，挪用行为被发现后，会以失职罪对金融机构进行行政处罚；但同时，与相关处罚对应的个人或企业的挪用行为，也会被计入企业和个人的信用记录。
其实，将挪用资金行为纳入征信工作在2017年就已得到强调。《关于规范住房融资加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号）已明确：“加大对银行业金融机构违法违规行为查处力度。各级银行业监督管理部门派出机构要加大对银行业金融机构个人住房贷款、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的监督检查力度，依法依规严肃查处各类违法违规行为。银行业金融机构要加强自查和相关制度建设，发现个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金违规用于购房的，要依法依规追究相关责任人责任，做好相关风险管理。将借款人失信、违约等情况依法纳入征信系统。”
但这一要求在过去四年里是否真正落实还不得而知，目前征信仍然只记录融资违约相关内容，挪用资金的监管尚未落实；如果这次能够落实，那将是一个巨大的进步。
当然，另一方面这也对银保监会的工作提出了更高的挑战，因为企业和个人被提起行政复议的概率远高于金融机构，检查过程中需要更加注重程序的严谨性和事实的认定。（此前证监会就曾吃过亏，此前北京高院就曾以“事实不清、程序违法”为由，在终审判决中撤销了证监会的行政处罚决定和行政复议决定。）
6、金融机构建立合作机构“白名单”。住房和城乡建设部建立违规房地产中介机构和人员“黑名单”。
事实上，一般而言，房产中介不太可能在违法违规行为中起到决定性作用，只有在长期高强度的定向政策影响下，当政策导向与市场需求形成鲜明对比，利用政策漏洞进行套利的利润空间足够大时，中介机构帮助融资者绕开政策，才会成为看似关键的一环。
因此，2021年以来，银保监会必须继续加强资金流向和运用管理，防范房地产领域金融风险，其中当务之急是坚决遏制个人消费贷款、经营性贷款等违规流入房地产市场。
虽然新规并没有太多量化指标，但如果金融机构严审核公司成立时间、抵押贷款持有时间、信贷需求等，并把控贷后管理等多个维度，至少短期内将对抵押贷款流入房地产市场起到一定的遏制作用。
附录1
商业贷款流入房地产的监管处罚
附录2
检查经营贷款资金流向
重点一：确定待核借款人名单
对于已经提交标准化监管数据的机构，检查人员使用EAST最有效的办法是批量筛查是否存在证券投资、银行承兑汇票保证金、房地产开发等政策性限制高风险行业企业涉嫌挪用个人客户名单，确保一定时间内基本覆盖被检查机构所有客户。为确保名单的准确性，可以在建模时进一步精准锁定资金流向，筛查出资金最终流向的账户名，判断授信资金的名录或最终用途是否与合同约定一致，从资金流向中可以明确认定为挪用的客户将被筛查出来。对于尚未提交标准化数据、无法使用EAST的机构，可以要求被检查机构提前提交全部授信客户名单，在检查前充分收集信息，并通过信访核查信息披露、客户预警系统等多种渠道确定名单中的待检查借款人。
重点2：审查借款人的信用和贷款档案
对于东信筛查出的可疑名单上的客户，我们将根据东信筛查出的合同号、借款票据号等信息，准确核对每一笔授信业务档案。核查材料时，我们将对借款人的申请材料、贷款资金用途证明材料、信用状况、还款能力等进行逐一调查核实，核实借款人申请贷款的用途，信贷人员如何核实借款人相关信息特别是贷款用途，是否建立并严格执行“面谈面谈家访”制度，是否实行双人现场核查，以及借款合同约定的用途等，以明确相应授信资金的约定用途。
重点3：对比信息，发现疏忽
督察人员应将从被督察机构以外的其他渠道收集的信息与征信报告中的信息进行比对，如从其他机构获取相应的业务合同、发票、客户财务数据、项目信息等。常见的可疑情况有：贷款文件内容不一致或无法相互核实；信贷资金最终用途与申请和调查时的描述不一致；客户实际情况与调查人员描述不一致；征信未按流程实施等。
金融监管研究所组织举办的房地产并购融资及实物股权投资实务课程如下：
01
课程背景
随着国家“房子是用来住的、不是用来炒的”政策以及金融监管的收紧，房企拿地的方式和手段也愈发繁杂。据中指院数据显示，2020年前5个月，百强房企平均销售额达369.1亿元。房地产市场不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的现象，也存在“大鱼吃大鱼”的现象。市场进入调整期，房企之间的并购重组将越来越多地出现。楼市调整期，房企之间的并购重组呈现增多趋势，由原来简单直接的拿地开发模式逐渐转向房地产项目并购重组模式，实现房地产项目的开发建设或通过处置房地产项目资产实现并购重组。如何实现企业利益最大化，是房地产开发商等机构应尽的责任。
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法咨财经研究院将于2021年4月17-18日在广州举办“房地产并购融资、盘活及投后退出实战培训班”，邀请两位资深行业老师从房地产并购、盘活、产品设计、投后管理及退出等角度，分享两天的内容：
02
讲师
老师A
西南政治科学和法律大学的高级合伙人，法律实践的经验近20年仲裁，他擅长处理财务，房地产，公司和合同等民事和商业领域的争议。
乙老师
一家资产管理公司的执行总经理，上海Jiaotong大学的管理硕士，千江大学的管理学士学位上海 REITS项目和私人债务资金用于应收账款ABS的药品公司；
03
课程大纲
4月17日，全天
主题1：“在新情况下进行房地产投资以及合并和收购：并购融资，估值和尽职调查”
发言人：教师A，一家高级国内律师事务所的高级顾问。
1.并购公司的投资和融资概念的变化：资本会计模型
1.发现杠杆的美丽
2.并购交易结构的设计
3.并购公司的双赢情况
4.修订房地产企业并购投资标准的基本方向
II。
1.项目转移中的债务风险分析
2.转让人的股东权利和项目实体的主要缺陷
3.土地使用权的主要风险 - 缺陷
4.当个人安全和财产安全并存时行使安全权的规则
5.股权获得的缺陷导致转移无效
6.非对称股息问题：同一股份的不同权利和利益
7.绩效投注问题
8.避免在新资产管理法规之后使用变相债务
9.有关项目收入权利转移的问题
III。
1.单个项目，单公司，获得的土地证书，未开发的土地；
2.单个项目，获得的土地证书，未开发的土地和债务折磨；
3.单个项目，单公司，获得的土地证书，产生，发展但未出售；
4.合并和收购正在建设的项目；
5.小共享贸易项目；
6.融资和建设项目；
7.资金平台合并和收购
8.项目收购后的运营策略
iv。
1.并购如何使您成为国王？
2.项目合并和收购的要点
3.未能对原始文件进行尽职调查
4.没有法律评估和建议的尽职调查报告
5.未能在项目现场进行验证
5.案例研究互动讨论
案例1：对房地产公司的土地收购的分析
案例2：关于房地产公司的股权转移争议的分析
4月18日，全天
主题2：“资产管理机构 - 房地产股本投资中实际运营的详细说明”
发言人：B先生，资产管理公司执行总经理。
1.资产管理机构的房地产股本投资背后的逻辑
1.房地产股本投资的定义和内涵
2.房地产伪装债务与实际权益投资之间的差额
3.资产管理机构进行房地产股权投资的必要性
4.进行房地产股权投资的资产管理机构的可行性
2.选择交易对手进行房地产股票投资
1.对交易对手的全面能力评估 - 开发人员的公司属性和行业排名
2.交易对手的全面能力评估 - 开发人员的交易能力
3.交易对手的全面能力评估 - 开发人员的财务状况
4.评估交易对手合作的意愿 - 开发人员的公司战略
5.评估交易对手合作的意愿 - 开发人员合作的声誉
3.房地产项目的投资前分析
1.对房地产项目所在城市的研究 - 对城市房地产政策的研究
2.对房地产项目所在城市的研究和判断 - 区域规划和各种全面的辅助设施
3.对房地产项目所在城市和地区的土地市场的研究和分析 - 土地市场供应，需求和价格趋势的分析
4.对房地产项目所在的城市和地区住房市场的研究和分析 - 房屋市场供应，需求和价格趋势的分析
5.对房地产项目所在城市和地区住房市场的研究 - 核心竞争产品的分析
6.对房地产项目所在城市和地区的住房市场的研究和分析 - 二手住房市场的分析
7.房地产项目的投资判断 - 房地产项目图和项目定位
8.房地产项目的投资判断 - 房地产项目的客户群分析和公寓定位分析
9.房地产项目的投资判断 - 房地产项目的销售价格判断
10.房地产项目的投资判断 - 核心工程节点和房地产项目的销售预测
11.房地产项目投资回报的计算 - 核心指标和灵敏度分析
iv。
1.房地产股权投资产品的核心业务条件和产品设计设置
2.为房地产股本投资设定核心业务条件 - 收购价格
3.设定房地产股票投资的核心业务条件 - 产品架构设计
4.设定房地产股权投资产品的核心业务条件 - 股权和资产管理产品量表
5.设定房地产股权投资产品的核心业务条件 - 利润分配
6.设定房地产股权投资产品的核心业务条件 - 设定项目成本和费用
7.房地产股权投资产品的核心业务条件 - VAM机制
8.设定房地产股权投资产品的核心业务条件 - 产品期限和退出条件
9.房地产股权投资产品的核心业务条件设置 - 决策机制
10.设定房地产股权投资产品的核心业务条件 - 风险控制措施
V.房地产股票投资产品的产品设计
1.房地产股权投资产品设计 - 传统的结构化产品设计
2.房地产股权投资产品设计 - 平面产品设计
3.房地产股权投资产品设计 - 创新的结构化产品设计
4.房地产股权投资产品设计 - 创新的平面产品设计
5.关于房地产股票投资产品实际运营中核心问题的讨论
VI。
1.房地产股权投资项目的投资后管理 - 影响投资回报的关键问题
2.房地产股权投资项目的投资后管理 - 项目公司董事会和股东会议的决策机制
3.房地产股权投资项目的投资后管理 - 项目公司帐户以及许可和密封的监督
4.房地产股权投资项目的投资后管理 - 项目进度控制
5.房地产股权投资项目的投资后管理 - 项目预算控制
VII。
1.退出房地产股权投资产品的方法 - 持有直到到期和股权转移
2.房地产股权投资产品的退出 - 模拟项目的原则
3.房地产股权投资产品的退出 - 项目清算 - 收入验证
4.房地产股权投资产品的退出 - 项目清算 - 开发成本验证
5.房地产股权投资产品的退出 - 项目清算 - 成本验证
6.房地产股票投资产品的退出 - 模拟项目清算 - 税收处理
8.案例分析
1.案例1：对信托与房地产私募股权基金（Youyu基金）之间合作的分析 - 基金结构
2.案例2：对信托与房地产私募股权基金（Jingyu Fund）之间的合作分析 - 基金结构
04
课程费用
1.课程持续时间
2020年4月17日至18日（星期六至周日）
2.位置
广州（特定地点将在上课前一周通知）
3.学费
￥ 3800/人
注册并支付课程开始前十天，获得300元的折扣；
如果有3人以上的人注册，则可以扣除每人300的额外300。
4. 好处
※免费在线每月通行证或年度通行证的20％折扣
※参与者名单和同行交流的机会
※请在上课之前完成付款。
如何注册
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