专栏-买房故事
无论是“家家有房”，还是“安居乐业”，中国人对于“家”的期盼，似乎都体现在了房子上。买卖房子，已经成为我们一生中绕不开的一道坎……
地产深度报道特别推出“买房故事”专栏，为大家提供分享平台，欢迎读者积极投稿，畅谈自己对房子的看法。
十多年前我刚到上海时候，从来没有想过有一天我会在上海拥有一栋属于自己的房子。
十多年后的今天，我在上海和海外都有了家。有时候我觉得这太不真实了。毕竟，刚成为房奴的时候，我做过一个噩梦：因为付不起房贷，银行一夜之间把我的房子收走了，然后我就无家可归流落街头了……
中年之后，生活一半是现实，一半是魔幻。但房产证、房契是真的，每月的债务流水也是真的。幸运或不幸，我在2016年国内房地产市场集体狂欢之前搭上了这趟车，成为了上海限购群的一员，成为了房奴。
刚需，误入市场
2012年，我在上海买了第一套房子——婚房。
因为有了这第一套固定资产作为对冲，三四年后，当上海房价冲上过山车顶峰的时候，我就换了一套更大的房子，改善了自己的居住条件。我很感激父母能“靠父母养老”，让我进入上海这个神奇的房地产市场。
后来在总结经验教训的时候，我发现首套房的关键核心杠杆点就是：第一，在市场稳定、看好上行趋势的时候，一定要量力而行的重仓进场；第二，一定要熟悉自己所持资产的交易规则和市场规律，才能实现收益最大化。
举个例子，2012年我花了不到一百万元在上海内环买了一套楼龄6年左右、市值300万元的商品房（相当于现在买一套2010年左右建成的二手房，不妨想象一下嘉里花园二期最小的户型）。首套房贷款额大概是200万元，2016年置换的时候，首套房市值翻了一倍，大概是600万元。在同样的时间段里，房产升值的平均速度和幅度是一定的，如果当时购买了市值400万元的房产，对于个人来说，首付成本要增加30万元左右，但置换出售的时候，还清贷款后的余额就有200多万元，也就是说置换的时候成本增加了200万元。
我第一个家在小区2202#（欢乐颂的房间号），研究生同学说你和2个真的是有缘分在一起啊！
上述两种情况直接导致的结果差异是：手握400万现金和手握600万现金，可置换房产粗略估算的市值分别为1000万和1800万，这基本就是内环和中外环宜居改善型大户型的分界线。值得一提的是，当年售出的首套房置换网签合同是在2016年3月25日限购政策实施前签订的，节省了相当的成本。
当然，一切有个前提，那就是市场。2008年全球金融危机之后，房价触底，随后经历了一段比较长的稳定期，直到2015年5月1日左右，市场才出现上涨的迹象。随后，深圳、上海、北京三地民众亲身参与了一场房价暴涨的神奇历史。结果，2016年全国出台了严格的限购政策，并吹响了“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调，国内房地产投资的黄金时代宣告结束......
开始您的房地产投资之旅
买第一套房子看缘分，买投资房看运气，也需要鲁智深的大胆、谨慎的投资和运作。
经过2013年购买第一套婚房的实践后，我对投资房地产产生了浓厚的兴趣。
第一个投资物业是位于湖南省长沙市梅溪湖区域的万科项目。
由于售价低廉、不限购、首付和贷款条件都不错，该项目平均涨幅高达一倍，让很多长沙人感到痛心，为什么不直接买一套呢？
2013年，长沙梅溪湖片区均价大概在4000-5000元，在北上广等一线城市工作的人大多都有投资能力：一套40-50平米左右的房产，相当于一笔高收益的国债理财产品。犹豫再三后，因为总价比较低，我决定用信用贷款，以父母的名义全额买下这套房子。当时我并不知道几年后全国都会实行限购。
在房产投资的路上，有过诱惑，也经历过一些小插曲：2015年5月17日之前。大多数人都经历过股市的神奇时刻，很多人的资产都在这期间波动。特别是在目睹了股市的不断熔断之后，我依然坚定不移地继续投资房产……
2016年底，房价见顶之后，在朋友的推荐下，我发现了一个位于江浙沪湖州的低调楼盘项目。于是在闺蜜新家的乔迁派对上，我丢下朋友，赶着当天唯一一班从上海到湖州的高铁，抢到了两套三房。当时最严的限购政策还未出台，两套公寓同时推介。贷款流程以首套房20%贷款为准，以低投资成本、优惠贷款利率、高杠杆，搭上了投资的末班车。这两套公寓还是以父母的名义购买的，为的就是保留上海买房的宝贵资格。
我买的两套小三居室，从买至今，已经涨了2倍多。
这期间还用房产投资和兑换的剩余收入加上债务买了一套学区房，尴尬的预算只能负担得起“老破小”的学校房租，所以还做过一段时间的Airbnb，挽救国内可怜的租售比。
法租界中心的Airbnb，休闲度假两不误的地方
影响生活的投资是假投资
中年人的生活一半是现实，一半是魔幻。
魔幻与现实的分界线就从这里开始：大举高杠杆投资的背后是高负债和高压力。
国内房产投资最痛苦的就是高负债、高贷款利息、低租售比，每一笔投资的背后都需要持续增加的收入来支撑逐年增加的房贷，对职业规划和生活质量不能说没有影响。
有房有车有孩子、背负高额债务的中年人，从2016年开始，就清晰地意识到国内房产投资的黄金时代“降温”了。大部分投资房产的人，都急需解决现金流和减债的问题。海外房产给了我一线新的希望。2017年，我开始处理国内房产，随后又投资海外房产。国内债务数字略有下降，海外房产也逐渐开始每月贡献一点租金……因此，除了人民币，我还存了一些美元和英镑。
伦敦的小型公寓
但突如其来的疫情，给每个人一个温馨的提醒，活在当下才是最真实的。
毕竟投资是为了更好的生活。
但投资有风险。
影响你生活的投资是假投资。
德拉
80后湖南姑娘，上海“拼搏一代”，专攻实业，业余投资
你的余生值得你去热爱和奋斗。时间如果不被浪费，就值得你活下去。
作者： Della
编辑：沈玉杰
