国家统计局近日公布的数据显示，7月上海新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比上涨1.9%，降温趋势明显。但随着自贸区新片区规划的公布，相关板块楼市迅速升温。业内分析人士表示，当前上海房价上涨动力不足，小范围的政策调整难以产生实质性影响，不宜过度解读，楼市整体降温趋势或将延续。
自贸区新片区冷门板块快速升温
近日，记者在上海自贸区新片区江山路一家售楼处看到，虽然是工作日，但上午10点半到11点之间就有十几位市民前来咨询买房，销售人员忙着给购房者讲解项目的区位优势、周边配套等。该项目销售人员称，自贸区新片区规划公布后，原本不温不火的售楼处一下子热闹起来。“短短一周时间，80多套90平米的房子就销售一空，现在还剩下一些叠拼别墅，均价在3万元左右。”
“自贸区新片区政策公布后，我手上项目最多的一个，一天就签了50多套。”某中介销售人员龚先生说，自贸区新片区政策公布后，原本“冷门”的临港地区异军突起，成为上海楼市的热门区域。“奉贤好几个楼盘都已经收官，开发商大概也想不出下一步开发，就只能观望了。”龚先生说。
易居研究院相关数据显示，2006年临港新城成交均价为3199元/平方米，截至今年7月，该区域成交均价为28529元/平方米。统计显示，今年1至7月，临港新城成交面积为16.87万平方米。
上海相关官员近日表示，自贸区新片区外地人才购房资格将由常住家庭调整为个人，新片区购房个人所得税或社保缴纳年限由5年缩短为3年。但真正有购房意向的，还是以本地市民为主。在自贸区新片区郑徐路某楼盘，上海市民周先生已初步确定购买一套120平米左右的房子。他表示：“看好自贸区新片区未来的发展前景，相比主城区，这里房价比较便宜，还有升值空间。”
业内人士称小规模政策调整
不要过度解读
“虽然已经明确社保年限缩短至三年，但理论上来看房的新购房者很多，但交定金的相对较少，”中介销售人员龚先生说，“开发商和购房者还在等待具体细节的出台。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于自贸区新片区的房地产市场，我们应该更加理性，认识到放宽限购是有条件的。“首先，实施区域是属于自贸区新片区，并不是所有的自贸区、浦东新区或者整个上海。同时，符合这一政策的，也需要是积极围绕自贸区发展的相关人才。其次，政策的实施应该理解为打造人才发展环境和吸引力，是提升自贸区竞争力、降低人才入驻成本的重大举措。在具体实施上，还是要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的导向。”
布兰克研究院创始人杨先玲指出，当前上海市场处于中温状态，房价平稳，成交量略有下降，但仍在合理区间。预计2019年上海全年二手成交量在25万套左右，为近5年平均值。新房供应充足，二手房库存周转周期较长，整体转向买方市场，房价上涨动力不足。在这种情况下，小规模的政策调整难以产生实质性影响，不宜过度解读。
上海楼市降温趋势或将持续
从全国看，7月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨10.1%，两项指标均呈涨幅收窄趋势，进一步体现了住房交易领域“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向。
58安居客房地产研究院首席分析师张波表示，四大一线城市新建商品住宅、二手住宅价格环比均上涨0.3%，表明一线城市房地产市场保持了相对的“小恒温”。张波说：“一线城市房地产市场的稳态势在全国最为明显，这与长期严控限价政策有直接关系。”
严跃进表示，今年5月份以来，银行信贷政策持续收紧，对各地房地产交易产生了明显影响。同时，地方政府加大对房地产市场的调控力度，包括对房屋销售监管力度加大，各类违规涨价行为减少，进一步促进房价泡沫的消除。当前政策基本面没有改变，在政策收紧下房价涨幅将进一步收窄。
随着调控持续收紧，房地产投资回落已是意料之中，1-7月房地产投资同比增长10.6%，比上半年回落0.3个百分点，已连续三个月回落。
中央政治局会议再次提到“房子是用来住的、不是用来炒的”，并表示“短期内不会把房地产作为刺激经济的手段”，业界预计房地产开发投资增速还将继续回落。
张波表示，预计三季度成交量集中趋势将更加明显。从成交走势看，热点现象愈发明显，如一线城市热点区域，限价令导致一二手房倒挂严重的成都、杭州等城市，供需平衡的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等仍是成交热点。但部分城市销售火爆并不能带动整体销售下滑，在三四线城市降温的带动下，整体成交量呈现下滑趋势。
