2022年，疫情将多轮反复，阻碍消费市场和服务业经济复苏，给商业地产市场运行带来压力。 存量重叠时代已经到来，短期冲击与常年矛盾交织，企业经营面临挑战。 面对行业严寒，商业地产百强代表企业在过去的一年里迎难而上，在逆境中固本立新，打造运营能力。
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2023年，手指研究院将结合多年在商业地产领域的研究积累和数据基础，开展“2023年中国商业地产百强企业”研究，发现综合实力强、成长性好的优秀企业行业潜力大、经营稳定、社会责任感强。 商业地产企业集团鼓励企业在客观了解当前商业地产发展现状和行业趋势的基础上，不断提高企业管理运营水平，促进行业稳定健康发展。 （前100名报告请见文末）
获取报告2023中国商业地产百强企业研究报告
2022年，在多重突发因素特别是疫情反复的影响下，我国经济增速放缓，将阻碍消费市场和服务业经济复苏，给商业地产经营带来压力市场。 2022年我国GDP环比仅下降3.0%，经济低速运行； 疫情将在二、四季度再次出现，影响范围较大。 消费市场特别是接触式、聚集性消费将受到严重冲击。 全年社会消费品零售产值环比增长0.2%； 服务业经济活力增强。 下半年服务业商务活动指数继续下降，9月至12月处于收缩区间。
从商业地产市场表现来看，供给和需求双双下降。 供给方面，2022年，全省300个城市商业、办公用地供需波动，计划开工和成交建筑面积环比分别增长23.2%和17.6%； 商业营业用房、办公楼投资恢复规模下降，全年全省商业住宅、办公楼开发投资环比分别增长14.4%、11.4%，新开工建筑面积增加环比分别增长41.9%和39.1%。 需求方面，2022年，全省商业楼、办公楼销售面积环比分别增长8.9%、3.3%； 商铺和写字楼租赁需求低迷，租金下降。
面对行业寒潮，商业地产百强代表企业在过去的一年里迎难而上，在逆境中固本立新，打造运营能力。 一方面，百强代表企业加大轻资产扩张力度，审慎并购，保持适度规模增速。 另一方面，代表企业加强数字化转型，多措并举降本增效； 同时，以创新内容和会员服务赋能消费者和租户，保障项目稳定运营。
2023年以来，我国宏观经济和消费市场呈现复苏态势。 恢复和扩大内需也是去年经济工作的重中之重。 机构预计2023年消费品零售产值增速普遍在7%以上。 随着消费市场逐步复苏，我国商业地产市场也有望在2023年重新焕发活力。商业地产百强代表企业要全力抓住机遇，稳住颓势，推动行业向好的方向发展。加快修复，实现高质量发展。
1、规模表现
1）2022年百强代表企业物业管理保有量和经营面积环比增速将下降至9.6%，近两年来首次高于10%。
商业地产百强代表企业经营性物业管理保有量、经营面积均值及环比增长
商业地产研究：
受宏观经济下行、疫情影响、消费市场低迷等因素影响，商业办公市场供需双双下滑，百强代表经营性物业保有量和经营规模增长企业增速明显放缓。 2022年，商业地产百强代表企业平均持有运营物业管理面积483.8万平方米，环比下降9.6%，年内首次跌破10%。过去两年。 增速较2021年回升3.7个百分点。
从行业规模扩张速度来看，2022年全省购物中心开业节奏也将明显放缓。手指数据显示，2022年全省新开业3万平方米及以上购物中心数量约350个（总建筑面积约3100万平方米），环比增长30%以上，反弹至2014年水平。
2）百强代表性企业经营物业管理租金和运营服务收入环比增速下降至6.3%。 收入增速高于面积增速，平方米效率提升。
商业地产百强企业经营物业管理租金和经营服务收入均值及环比增幅
商业地产研究：
受疫情影响，实体商业客流量增加，商业项目成交量普遍下降，商业地产企业收入承压。 此外，央企积极落实国家新政策，免收商户租金。 多重激励影响下，百强代表企业租金收入增速放缓。 。 2022年，百强代表性企业平均经营物业管理租金和经营服务收入29万元，环比下降6.3%，增速比2021年提高19.0个百分点。百强代表企业租金和经营服务收入环比增幅高于持有和经营面积增幅，表明2022年商业物业管理单位面积贡献的收入有所增长，且经营压力突出。 从跌幅来看，尽管整体市场承压，但只有背后企业依然保持了较为稳定的营收跌幅，大部分企业跌幅趋缓。
3）布局策略：战略聚焦一二线核心城市，战术拓展优质三四线城市
从现有购物中心分布情况来看，手指数据显示，截至2022年底，全省3万平方米及以上购物中心总建筑面积约5亿平方米（项目近5700个），其中五大城市群占比约为60%。 长三角、珠三角核心一、二、三线城市商业氛围浓厚，商场密集。
从商业地产百强代表企业的布局策略来看，也主要集中在经济发达、消费市场活力旺盛、消费需求旺盛的核心城市群高基数城市。 在巩固区域领先地位的基础上，适度向周边城市拓展。 向三线城市扩张。
值得注意的是，随着一二线城市商业地产市场进入存量时代，一些企业逐渐关注三四线城市实现规模增长的机会。 新型城镇化战略下，城市群内大中小城市的联动增强，特别是长三角、珠三角地区的三四线城市。 人口吸引力增强，居民收入持续增加，消费需求升级，商业地产市场存在增量发展空间。 一些企业抓住三四线城市的发展机遇，进行全省布局。
2. 成长
商业地产企业的扩张方式逐渐从以资产为主转向“轻重并举”。 在重资产扩张方面，2022年商业地产百强代表企业普遍采取相对谨慎的态度。 一方面，代表企业普遍推迟纯商业办公用地的收购； 另一方面，在并购市场上，最具代表性的企业表现出“积极的前景”。 把握机遇，谨慎决策”的心态。 相比之下，在轻资产扩张方面，2022年商业地产百强代表企业普遍表现出日益积极的态度。
1）增量开发放缓，300个城市商业办公用地供需波动，百强代表企业普遍暂停收购纯商业办公用地。
2022年，受经济低迷和疫情反复影响，消费市场和企业经营面临压力，商业地产市场需求低迷，企业拿地更加谨慎。
2018-2022年300个城市商业办公用地推出、成交规划建筑面积及环比变化
商业地产研究：
300个城市商业办公用地新开盘量和成交量环比增长。 2022年，全省300个城市商业办公用地推出和交易计划建筑面积分别为2.01亿平方米和1.77亿平方米，环比分别增长23.2%和17.6%。
2018-2022年各线城市规划建设面积及商业办公用地成交环比变化
商业地产研究：
各梯队城市商业办公用地成交面积环比增长。 具体来说，2022年，一线城市商品房土地交易规划建筑面积705万平方米，环比增长24.6%； 二线城市5899万平方米，环比增长18.4%； 三、四线城市为11064平方米，环比增长16.7%。
受企业资金压力、商业地产市场需求低迷等因素影响，以商业地产百强企业为代表的企业拿地意愿明显增强。 2022年，百强代表企业普遍推迟了纯商业用地的收购。 此次成交的少量地块均位于商业氛围浓厚、交通便利、配套成熟的优质商圈。
2）宏观经济承压背景下，现有市场大额交易活跃度有所增加，但优质资产并购重组机会依然存在。
2022年，受经济低迷、疫情频发等因素影响，国外大宗交易市场活跃度增加，卖家投资谨慎，投资规模大幅下降。 手指数据显示，2022年20个重点城市共发现大额交易141起，较2021年减少78起。从城市来看，一线城市共发现大额交易87起，占62%。 上海仍是大额交易最活跃的城市，共发现47起案件； 二线城市共发现大额交易54笔，活跃程度明显较高。 一线城市中，上海、杭州、重庆、苏州、武汉成交相对活跃。
写字楼目标是最受投资者追捧的。 从物业管理类型来看，写字楼交易占比40%，其次是商业，占比13%，综合体、商务园区、工业厂房均占比10%左右，其他资产类型合计占比18% 。 。
拥有商业、办公资产的门店多为民营企业，资金压力较大。 为减轻资金压力，部分房企选择快速转移资产回笼资金，大宗交易市场优质商业、写字楼标的数量有所增加。 在此情况下，部分商业地产百强代表企业抓住窗口期，竞购高性价比商业办公资产，扩大规模。
3）百强代表企业加大轻资产扩张力度，“轻重并举”成为行业共识
与重资产扩张的谨慎心态相比，当商业物业管理进入存量阶段、外部环境承压时，代表性企业普遍选择加大轻资产扩张投入，实现运营管理规模的增长。
从轻资产扩张战略来看，代表企业积极尝试拓展不同类型的项目，包括TOD项目、城市更新项目、文化旅游项目等，不断提升运营能力、建立服务体系。 同时，一些代表性企业加强与国资平台合作，多渠道进行轻资产扩张。
整体来看，商业地产企业积极采取“轻重并重”的策略扩大规模。 重资产方面，增量发展空间相对有限，竞购重建优质存量资产仍是脑公司扩大资产规模的有效途径之一； 轻资产方面，代表性企业近年来持续加大投入，不断提升运营能力，多渠道实现扩张。
3、运行质量
1）商业项目运营承压，转租率普遍下降。 百强企业重点项目平均转租率也降至90%以下，市场形势严峻。
商业地产百强代表企业重点项目平均转租率
商业地产研究：
2022年第二季度开始，疫情反复、影响扩大。 一些商家和公司经营不善，选择取消租约。 百强代表企业重点项目经营压力加大，平均转租率下降。 2022年，商业地产百强代表企业重点项目平均转租率为89.9%，较2021年提升1.9个百分点。百强企业重点项目仍是国内较为优质的项目。商业房地产市场。 2022年平均转租率已降至90%以下。据此可以推断，整个商业地产市场的转租率可能下降更为明显，市场形势日趋严峻。
在宏观经济下行压力减轻、消费市场复苏不及预期的情况下，商业地产百强代表企业通过精细化内容创作、会员服务、商户扶贫等保障项目稳定运营。措施，展现出卓越的运营能力。
2）商业运营：降本增效成为行业主题，数字化建设推动企业效率提升，内容塑造+会员服务+商户扶贫保障项目稳定运营
2022年，在多重利诱影响下，消费市场低迷，实体商业客流下降，经营承压，商铺租赁需求萎缩，商业街、购物中心租金水平下降。
2020-2022年全省重点城市主要商圈、商业街平均租金及同比变化
商业地产研究：
手指研究院发布的中国商铺租金指数显示，2022年，全省重点城市主要商圈（商场）租金由升转降，主要商业街租金持续下降。
据悉，疫情发生五年来，人们的消费观念和行为逐渐发生变化。 对消费空间和消费内容的要求不断提高。 一些存量较大的区域项目竞争日趋激烈，项目经营形势加剧。 严峻的市场形势促使商业地产企业不断提高创新能力、保持组织活力、强化运营能力、提高服务水平。
面对市场下行压力，商业地产百强代表企业主要采取稳中求进的经营策略。 在企业运营层面，推进数字化建设，降本增效。 项目运营层面，强化精细化运营，通过引入首店、开展特色营销活动、完善会员体系功能等维持消费者粘性； 为商户提供扶贫，稳定客流和营业额，从而稳定项目出租率。
3）写字楼业务：租赁需求低迷，企业正在加强产品打磨，以精细化服务吸引高品质居民。
近年来，写字楼租赁市场进入新一轮调整。 从需求端看，疫情反复，阻碍服务业经济发展。 写字楼租赁需求释放动力不足。 此外，还有双降政策、TMT行业调整等激励措施。 对写字楼租赁需求的释放也会产生一定的影响。 与此同时，部分城市写字楼供应持续减少，常年供大于求，导致空置率较高。
2020-2022年全省重点城市主要商圈写字楼平均租金及同比变化
商业地产研究：
据手指研究院发布的中国写字楼租金指数显示，2022年，全省重点城市主要商圈写字楼平均租金连续四个季度上涨，且降幅持续扩大。 2022年，写字楼租赁市场整体呈现下滑趋势。 部分城市空置率高，楼盘竞争激烈，市场遇冷。 部分商业地产百强代表企业加大产品和服务打磨力度，服务精细化、运营数字化。 这是推动项目稳定运行的重要机遇。
2022年，宏观经济下行，消费市场低迷，商业地产行业承压。 百强代表企业也将面临更大的挑战。 但整体来看，他们还是会通过业务端来降本增效。 项目运营方面，他们通过深入挖掘客户需求、提供创新内容和服务等方式保持了稳定运营。 与此同时，消费者和家居企业也对商业地产项目的软件、硬件、内容和服务提出了更高的要求。 未来，商业地产开发企业需要继续加大智能化、低碳化建设力度； 购物中心运营企业需要通过主题空间打造、首店引进、IP秀场等方式，线上线下融合发展； 写字楼运营企业需要在升级住户管理系统和客户服务系统的基础上，提供更好的共享功能空间和各类配套服务，增强对住户的吸引力。
4. 稳健性
1）百强代表性企业平均资产负债率为69.5%，继续小幅上升，偿债能力保持稳定。
2018-2022年代表性商业地产百强企业平均资产负债率
商业地产研究：
商业地产百强代表企业资产负债率小幅上升，处于合理区间。 2022年，商业地产百强企业平均资产负债率为69.5%，较2021年小幅上升1.0个百分点。总体来看，2022年商业地产百强代表企业在资产负债率方面取得了一定成绩。降负债、顺应周期调整资本结构、抓住窗口期及时补充融资资金、运用新政工具优化资产负债表。
2018-2022年商业地产百强代表企业平均周转率及速动率
商业地产研究：
从短期偿债能力来看，2022年，商业地产百强代表企业流动比率和速动比率分别为1.44和0.56，分别比上年增加0.02和减少0.04，总体形势将保持稳定。 但值得注意的是，2022年消费市场低迷，服务业经济复苏慢于预期。 多重激励导致一些商业地产企业面临收入增速下滑甚至收入负下降的困境，一定程度上影响了企业的流动性。
从长远来看，我国超大市场优势没有改变。 当前消费市场和服务业经济都凸显出明显的低迷迹象。 随着各项稳经济、促消费、帮企业纾困新政策的进一步落实，商业地产市场发展的外部环境有望改善。 商业地产企业要抓住2023年经济复苏机遇，提升在管项目经营业绩，积极拓展多元化融资渠道，确保现金流安全，实现高质量发展。
2）CMBS/CMBN、REITs发行量增加，商业办公物业管理占底层资产总比例超过60%
2022年，房地产行业融资将受到限制，特别是海外发债将大幅下降。 随着四季度新政不断增多，多条融资渠道得到修复和打通，行业融资压力有望在2023年得到缓解。
2021-2022年商业地产百强代表企业平均债券发行利率
商业地产研究：
可转债融资整体成本有所下降。 2022年，商业地产百强代表企业可转债平均利率为3.4%，较2021年提高0.7个百分点； 其中，信用债平均利率为3.2%，比上年上升0.5个百分点；境外债平均利率为5.7%。 比上年提高0.7个百分点。 由于部分企业信用债利率上升以及高成本海外债务规模下降，商业地产百强企业发行的债券利率普遍上调。
商业地产项目依靠企业的良好运营能够产生稳定的现金流。 因此，近年来，发行以商业地产项目为基础资产的资产期货产品已成为企业融资的重要方式之一。
2018-2022年CMBS/CMBN及REIT类产品发行量
商业地产研究：
注：（1）数据不包含为发行公募REITs而准备的资产支持计划，（2）包含所有企业口径
2022年，CMBS/CMBN及类REIT产品发行金额合计1936万元，环比下降23.2%。 从产品类型看，CMBS/CMBN发行金额1325万元，环比小幅下降8.5%； 类REITs发行金额611万元。 以基础设施为基础资产的类REITs产品发行量快速下降，促进了类REITs的发展。 产品流通量环比下降74.4%。
底层资产方面，以商业物业管理（办公物业管理、零售物业管理、商业综合体）为底层资产的CMBS/CMBN及REIT类产品约占发行量的64%。
值得注意的是，在碳达峰、碳中和战略目标驱动下，我国红色金融顶层设计不断优化，红色金融产品和市场体系逐步显现。 未来，红色低碳建筑或将成为商业地产领域的新常态，相关金融产品的发行或将成为商业地产企业新的融资渠道。
据悉，目前房地产私募基金试点即将实施。 如果未来公募REITs能够拓展到商业地产领域，将对优质商业地产企业盘活存量资产、拓宽融资渠道、改善资产负债结构产生负面影响。 它还将促进商业地产。 企业实现从开发经营模式向资产经营模式转变。
展望未来，经过两年的疫情，2023年将是我国着力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎作用。 Commercial real estate is an important carrier of foreign consumption and service upgrades. The recovery of consumption will lay a good foundation for the recovery of the commercial real estate market and provide a starting point for high-quality commercial real estate companies to expand their scale and repair their performance.
(1) 2023 will start the “Consumption Boost Year”, and the performance of high-quality back-end commercial real estate companies can be expected to improve
Since the beginning of 2023, the effectiveness of the optimization of the new epidemic prevention and control policies has been highlighted, citizens' consumption scenes are gradually repairing, and my country's consumer market has shown a recovery trend. The central and local governments have made expanding domestic demand and promoting consumption the top priority of government work in 2023. With the gradual recovery of consumption, the commercial real estate market is also expected to recover last year.
(2) Commercial real estate competition intensifies in the era of stock. Enterprises need to cater to citizens' consumption characteristics and trends, strengthen their capabilities in space renovation and brand adjustment, and unleash new vitality in projects.
After years of development, my country's commercial real estate market has gradually entered the era of stock, and competition has become increasingly fierce. At the same time, citizens' consumption demands are constantly upgrading, and they are paying more and more attention to consumption experience and consumption atmosphere. In particular, young consumers, mainly Generation Z, prefer to integrate with concepts such as red, health, humanities, and art, in order to fit their interests and hobbies. Lifestyle, physical business that brings spiritual resonance. Against this background, the space shaping and brand tone of commercial real estate will be different from previous years. Therefore, commercial real estate projects need to carry out targeted space reconstruction and brand adjustment to re-energize commercial projects.
(3) The pilot program for real estate private equity investment funds has been launched, commercial real estate public REITs are ready to launch, and high-quality backing companies are ushering in new opportunities for development.
In December 2022, Li Chao, vice chairman of the China Securities Regulatory Commission, said at the first Yangtze River Delta REITs Summit and China REITs Summit 2022, “Further expand the scope of REITs pilots,... Promote the construction of affordable rental housing blue chips in the REITs market, and study and promote pilots The scope has been expanded to market-oriented long-term rental housing and commercial real estate and other fields." In February 2023, the China Futures Investment Fund Industry Chamber of Commerce issued the "Guidelines for the Pilot Registration of Real Estate Private Equity Investment Funds (Trial)", which will soon launch the pilot project for real estate private equity investment funds.
With the continuous construction and development of the financial system in the real estate field, a real estate financial chain consisting of "real estate private investment funds + public REITs" has gradually emerged, which is conducive to promoting the stable and healthy development of the real estate industry. If the pilot program of public REITs is extended to the commercial real estate field, it will help promote the revitalization of commercial stock assets, and will also truly test the operational strength of commercial real estate companies and promote the return of the industry to the nature of commercial operations.
结论
In 2022, my country's economic growth will slow down under the impact of multiple unexpected factors, especially the repeated rounds of epidemics, which will hinder the economic recovery of the consumer market and service industry, and put pressure on the operation of the commercial real estate market. The era of overlapping stocks has arrived, short-term shocks are intertwined with perennial conflicts, and business operations are facing challenges. Faced with a severe cold in the industry, the top 100 representative companies in commercial real estate have faced challenges head-on in the past year, consolidated their roots and developed new ones in the face of adversity, and built up operational capabilities.
2023 is the first year to fully implement the spirit of the 20th National Congress of the Communist Party of China. In the short term, my country's social economy is expected to recover driven by the consumer market, and the commercial real estate industry is also expected to regain its vitality last year. From a long-term perspective, the fundamentals of my country's economy, which has been improving all year round, have not changed, and the trend of people's consumption upgrading has not changed. However, the oversupply situation in the commercial real estate market is more serious, and the "zero-sum game" in the stock era may be coming. only high-quality enterprises High-quality projects can achieve sustained and healthy development. Commercial real estate companies should seize the opportunity of the recovery of the consumer market and service industry economy in the short term, improve corporate operations and project operation levels, achieve high-quality improvement while consolidating the basic market, and win opportunities for the future "Great Linjiang Fairy".
Report download (copy link on laptop)
Research on top 100 businesses over the years:
2022 Research Report on China's Top 100 Commercial Real Estate Companies
2021 Research Report on China's Top 100 Commercial Real Estate Companies
2020 Research Report on China's Top 100 Commercial Real Estate Enterprises
2019 Research Report on China's Top 100 Commercial Real Estate Enterprises
Analysis of the New Deal:
The latest statement from the Ministry of Industry and Information Technology is full of confidence in the sharp decline in real estate!
2023 Government Work Report: Prevent and resolve the risks of high-quality private enterprises and support rigid and improved housing demand
Authoritative departments are starting to say this. Regarding real estate, the central bank said this!
China Real Estate New Deal Tracking Report (February 2023)
Corporate Research:
Sales performance ranking list of Chinese real estate companies from January to February 2023
Ranking list of the top 100 land acquisitions by real estate companies in the province from January to February 2023
China Real Estate Enterprise Financing Detection Monthly Report-February 2023
real estate market:
Housing rental market monthly report for February 2023
China Real Estate Market Monthly Report February 2023
Agricultural land market transaction information in 300 cities in China (February 2023)
Index Research:
China Real Estate Index System Hundred Cities Price Index Report (February 2023)
Second-hand housing market map of the top ten cities in February 2023
Property management research:
China's property management industry 2022 summary and 2023 outlook
2022 China Property Management Service Price Index Research Report
2022 China Property Management Services Listed Companies ESG Assessment Research Report
Finger Research Institute·Zhongzhi Cloud Platform () provides the industry with:
●40,000+ real estate reports are updated daily, covering many fields such as residential market, real estate company research, land market, property research, policy analysis, index research, etc.;
●2,300 urban real estate data, 2.25 million agricultural land launch transaction information, 400,000 residential projects and 50,000 commercial property management transaction data;
●Ranking of investment attractiveness of Chinese cities, property market in 100 cities, checking cities, checking real estate companies, checking real estate data, checking new real estate policies;
●News on centralized land supply and land auctions in core urban clusters such as Beijing-Tianjin-Hebei, Yangtze River Delta, Pearl River Delta, Chengdu-Chongqing, and the middle reaches of the Yangtze River.
