不同的城市、蓝筹股和价位。
这绝对不是胡说八道。 我将用下面整篇文章来完整地告诉大家为什么2023年的市场如此关键。
这篇文章的重点是什么？ 二手房。
这是本文的两个核心点：
1、全国范围内房屋的重要性远不如二手房扎实。
2、全国市场交易量的涨跌远不如交易价格的涨跌稳固。
二手房市场。
2月份，整整一个月，二手房成交量大幅下滑，二手房浏览量猛增。 迫切的需求正在加紧进入市场。
是的，我都听到了。
然而，这种人只看到数字的变化，却完全忽略了数字下面结构的变化。
交易结构才是二手房市场的真正基础。
这就好比，你不能说2022年房地产交易额只有13.4万亿元，2021年交易额是18.3万亿元，也就是说房地产彻底死了； 别说上海了，南京，南京，上海苏州，昆山，房子中标率最低只有3%，据说房地产非常火爆。
仅仅看成交量的变化并不能说明二手房市场的情况和楼市未来的走势。
如果以后有人再告诉你交易量怎么样，跌了多少，跌了多少，记住百夫长的话：
你不听、不听，你就是念佛的混蛋。
比如上海二手房市场。
无论是自媒体还是一些中介，都在讲一件事。 2月份上海二手房成交量有所下降。 上海市场很好，上海市场又要降价了。
如果你还记得我的建议，你就会知道这些话都是王八蛋念佛。
为什么？
他们不了解上海真正的二手房市场。
单看上海2月份的二手房交易量，似乎非常不错。
而且我必须告诉你，这种数据都是污蔑数据。
我给你一一分解。
1、他们表示，2月份上海二手房交易量达到1.9万套，2023年是市场大年。
念佛名号。
为什么？
如果单看数据的话，确实不错。 28天售出1.9万套，单日售出数量高达700套。 2月最后几天，单日成交量甚至超过1000套。
如果你只看2022年以后，那已经很不错了。
问题是，如果把时间线延长至少5年，2023年的数据还不够。
2016年，二手房销售38.6万套，月均销售3.22万套。
2017年，二手房销售14.8万套，平均每月销售1.23万套。
2018年，二手房销售16.4万套，月均销售1.37万套。
2019年，二手房销售23.7万套，月均销售1.98万套。
2020年，二手房销售30.1万套，月均销售2.51万套。
2021年，二手房销售27.2万套，平均每月2.27万套。
2022年，二手房成交量将达到15.8万套，月均成交量为1.32万套。
2023年2月，19000套，遗憾吗？
这是2013年到2021年上海二手房月均变化图，也是2020年到2022年上海二手房交易量变化图。我找不到完整的版本还没出来，我就一起来读一下。
每月交易量超过2万并不罕见。 上海本来就是一个二手房市场。 淡季每月有13000笔交易是正常的，尽管淡季会有2-3个月超过20000笔； 更不用说旺季了。 每人每月销售25,000-30,000台是很常见的，单月超过30,000台的情况也不少见。
第一个推论是：
上海2月份成交量为1.9万套。 不管环比还是同比增长多少，这都是好事，但绝对不是值得欣慰的事情。
2、他们表示，2月份上海二手楼市场价格涨幅较大。
念佛名号。
一是上海二手房市场的交易结构，二是上海二手房市场的实际挂牌数量。 两个数据的走向都不开放。
我们先来说说二手房市场的交易结构。
这是2023年2月二手房成交结构：
这是2022年全年的二手房交易结构：
我想让你回去看看这两张照片的变化。
发生了什么变化？
1、2022年，300万元以下占比38%。 2023年2月，300万元以下的比例占比38%。 没有变化。 刚性需求依然是成交主力，成交量和成交结构没有变化。
2、主要成交总价依然集中在3万-6万之间，尤其是4万左右。 了解上海市场的同学都知道，这个价格要么是五大城市，要么是二环，老小，都是刚需人士的最爱。 。
3、主城和郊区县区成交中，不仅是闵行新区以外，2022年核心城区将占到1/3，郊区以外的比例将高达2/3。
用脑子想一想：
近40%的人在300万以下；
郊区外交易占比超过2/3；
总价3万元至6万元，中位价4万元；
在这样的市场里，是不是只要先涨就行了？ 郊区县会先崛起吗？
难道是富人市场先涨？ 难道是城市核心先升起？ 难道二环学区没有先涨价？ 说刚需和郊区房价先涨，是完全不合逻辑的。
第二个推论是：
在刚需和郊区为主的二手房市场，房价下跌的起点和第一站不可能从这里开始。 最应该开始下降的地方一定是二环、学区、次新区。
3、他们表示，2月份上海二手房挂牌量下降较多。
这不是念诵。
仅北科二手房挂牌量就达13万套。
我们都知道北科数据内部有外部网络，肯定有13万多套。 这只是北科监测的数据，实际数量应该在16万套左右。
回过头来看，为什么2022年市场会突然火爆呢？
1.流行病。 2、有足够的人满足五年公积金。 3、2017年之后，市场焦灼多年。 上海、南京都跌了，上海成了楼价洼地。 4、疫情与资产恐慌。 5. 制作新的。
不仅如此，最重要的一点是：
供需。
是的，如果我没记错的话，2019年底2020年初上海二手房挂牌数量好像还不到9万套，比常年少了3万到4万套。
如果供应超过需求，房地产价格就会上涨。
此外，近期上海二手房挂牌数量激增。
2月份上海成交量似乎还不错，挂牌量也下降了不少。 有的说5万到6万台，有的说3万台。 无论如何，供应突然减少对于交易来说并不是一件好事。
还有一点是挂牌价跌幅超过10%。
1、挂牌数量大幅增加。
2、挂牌价暴跌。
供应量减少，客户对价格非常敏感，订购意愿增加。 这是一件很正常的事情。
这种情况下，后果似乎只有两个，要么量价上涨，要么量价稳定，尤其是成交价格。
对于前者，概率略低一些。
第三个推论是：
上海挂牌量和挂牌价同时下降，加上自住房比例较大，这些人恰恰是对价格非常敏感的人群，因此成交周期拉长成交量稳中有降，挂牌价随之回升。
二手房市场错综复杂。
虽然这是我自己的分析，但我不能保证它是正确的。 你必须理性对待。
但有一点是绝对肯定的，那就是单纯用成交量的涨跌来评价楼市涨跌的线性思维是绝对不可取的。
一旦遇到，还是那句话：不听不听，王八蛋念佛。
我们先来简单总结一下这波二手房市场：
1、每年小阳春期间不要大惊小怪。
2、二手房非常复杂，远比房产市场复杂，线性思维是不可能的。
3、挂牌数量多，说明有多少人在抢售。 如果真的需要降价的话，这样的业主会如此急于出售吗？ 肯定舍不得卖。
4、手里有垃圾资产的业主抓紧时间，要么释放资金，要么释放额度。
5、狠抓更换。 这个时候很多人都在做置换，尤其是房子。
聪明人都在行动，所以赶快行动吧。
再延伸一点：
6. 广州市场可以买到吗？ 二手还是贵，房子性价比很高。
7. 东莞市场可以买到吗？ 泡沫破灭，非核心价格大幅上涨，但核心价格依然稳定，大朗和南城表现非常好。
8.深圳市场可以买到吗？ 我觉得2023年是个好时机，不是看未来价格会涨多少，而是看资产配置战舰。 虽然3+3+的预算上千万，但普通人买不起。
9.上海市场可以买到吗？ 我认为它相当昂贵。 最好买新的，避免二手的。
