“2022年马上就要结束了”
那个购房群里的朋友们，当聊到这个话题时，都露出了些许叹息的神情，纷纷说：“2022年真是糟糕透顶，2023年则迎来了新生！”
这确实很能体现人们近期的状况，也是上海二手房交易的一个写照
今年开头的短暂繁荣很快消失，重新开始营业后七八月间实现了两万套的销售业绩，到了八九月份上海顶级房产市场出现剧烈波动后交易活动陷入低迷，十一月二手房产成交量为一万六千一百套，而预计十二月的情况也不会有起色
终究房产销售无法仅靠网络展示促成交易，尽管教育培训领域直播销售兴盛，而且学子们休假期间也以线上学习为主
在反复的折腾和市场预期不明朗之下
上海二手房价格跌了吗？
这应该是上海购房者目前最关心的问题了
这里一房一万可以直接回答这个问题：
挂牌价在涨
成交价在跌
本文先从整体层面分析，然后依据各圈层进行中介层面探讨，最后聚焦于二手房所在社区进行细部考察，以此阐明相关情况
数据标准解释：文中公开的标示价格是指上海主要房产中介机构发布的房源平均标价；实际的交易价格以市场评估值作为参考依据。
上海二手房价格是否降低，这个议题在一房一万以往的直播里曾和各位详细探讨过，从全市范围的整体数据统计角度来看，上海二手房价格并未出现下滑，反而略有上升
众所周知缘由，核验标准持续放宽，从新房源标价变化中可察知，今年六月、十月出现过两次显著松绑，具体体现在各区域新房源价格动向，全市挂售数量也在这两个时段急剧上升
最新上架房产的标价持续攀升，整个城市的挂牌水平也随之抬高，然而，近期有过购房或售房体验的人或许已经察觉到，市场行情正在逐步回落，相关细节数据能够佐证这一趋势
我们挑选了非别墅的住宅项目作为参照对象，根据内环以内、内中环区域、中外环地带以及外环以外的不同范围，分别考察了各个区域的新房源定价、挂牌房屋价格以及实际交易价格
内环内
内环区域或许是“审核标准放宽”风潮里，受冲击最小的板块，许多内环的存量房和较新房产在链家网并未发布售卖信息，充分显示出上海对于“放宽”态度的审慎
根据数据变化，我们可以知道，在10月份的核验价调整时，内环内公寓商品房的价位，并没有像6月那样，出现显著的增长
此处略述：诸位切莫为链家披露的所谓“实际交易价格”所迷惑，一则单套房产的成交金额无法反映整座社区的平均价位，二则链家并未公布所有交易案例，故而需明了其中的出入
内环区域有三个价格动向可以分析,挂牌价持续攀升,成交均价在六月之后经历了两次波动,十一月时转为调整状态,年终整体成交价格依然稳固,并且维持在高位稳定水平
我们选了瑞虹新城璟庭这个在内环里面近一年来二手房交易量比较突出的楼盘，来分析一下它的交易量和价格变动情况
本小区过去一年间售出房产达27处，房屋流转频次突破3%，堪称交易活跃的社区（其水平超越全市普遍状况），其中交易量最密集的月份为8月，当月达成7笔交易
七月时价格达到峰值，十一月的二手房交易均价为每平方米十二万八千元，与年内最高点相比降低了百分之十三，不过全年平均交易价格同比上升了百分之十二点六。
内中环间
从内环至中环，向外延伸的环状地带里，住宅类不动产的初次登记价格出现了两次显著的攀升，这就是先前所指的审核标准放宽所造成的结果
内中环的三个价格走势显示，挂牌价格整体呈现上升趋势，不过十月份时出现了显著下滑，成交均价则在六至九月期间持续攀升，十月首次出现回落，预计接下来或许还有进一步下降的空间
我们挑选了内中环附近，过去一年二手房交易量比较突出的慧芝湖花园（二期），来观察它的交易量和价格变化情况
本小区过去一年售出房屋共32套，房屋流转比例接近3%，属于交易活跃的社区（其水平超过全市平均水平），自6月份重新开始营业以来，交易量持续保持较高态势
价格峰值记录在十月，十一月二手房交易均价大约为十二万七千每平方米，比今年峰值低了百分之六，不过全年整体成交均价跟去年比还是增长了百分之五
中外环间
外部与内部环路之间的标价变动大体上跟内部与中心环路之间的变化相符，交易价格的增长幅度也几乎相等
通过对比中外环地带的三种价格形态，可以发现标示价格仅在六月份和十月份出现了显著波动，并且这段时期内没有出现明显下滑，而交易平均价格在六月至十月的阶段里持续攀升，到了十一月首次出现了回落，不过调整的幅度很小
我们选了中外环之间卖得比较火的中区绿洲康城亲水湾，分析下它的卖价和卖量变化情况
该小区过去一年售出102套房产，流通率约为2.7%，它也是交易频繁的社区之一（其成交量超过全市平均水平），并且在此期间一直维持着很高的销售活跃度
最高价格记录是在八月，十一月二手房每平米售价大约六万九千三百元，比峰值低了百分之二点五，不过全年平均交易价格跟去年比还是增长了大约百分之一点八
外环外
城郊地带是今年价格调控政策效果最显著的区域，7月份新上市房产的标价比3月份高出百分之十七，这个涨幅远远领先于其他区域
根据三种价格变化分析，六月份起都呈现增长态势，特别是整体交易水平
我们选了中骏柏景湾这个位于外环以外，过去一年里二手房交易量比较突出的楼盘，来分析它的交易量和价格变化情况
本小区过去一年间售出房屋共86套，房屋流转比率大约为8%，属于交易极为兴旺的社区（显著超越了整个城市的平均水平），销售量在6月到8月期间较为突出，其中8月份的销量达到峰值，当月成功售出21套房产
价格峰值出现在十月，十一月二手房交易均价大约七万九千四百元每平方米，与今年峰值相比减少大约一成，不过从全年交易均价角度分析，与去年相比依然增长大约二点三成
总结一下
我们可以从数据中印证一些现象
今年核验标准两次调整，分别发生在六月和十月，而且这种调整并非普遍适用，而是呈现出由外向内的层级差异，外环区域的变化幅度最为显著，而内环区域则相对保守
除去最外层，其他环状地带的核验金额，大约相当于实际交易金额的百分之八十五到百分之九十五之间
各个环线的平均交易价格均出现了一定幅度的下滑，不过与去年同期相比，依然维持增长，自六月起的价格增长，由于交易量难以提供有效支撑，整体展现出在较高水平上的徘徊状态
看完了价格走势，我们来聊聊
上海二手房什么时候能恢复常态？
从个人角度观察，最近两个月购房者的感受相当不错，市场上房源数量充足，并且存在显著的谈判余地，这使得大家能够从容选择心仪的房产
此外根据交易记录显示，受政策调整作用，十二月份存量房销售数量持续减少，市场活跃程度降低，估计这种状况会持续到新春之后的二月，近期有购房意向的民众不妨多考察房源
今年二手房交易遇冷，除了整体市场状况的作用，新房供应量大增也是一个因素，根据先前对2023年新盘数据的估算，当年房屋供应量预计能达到八万到九万套，而今年这个数字则有所控制，比之前预计要少一些（相关内容可查阅新房供应情况的相关报道）
此外就土地供给而言，来年市内圈层以及杨浦、徐汇、虹桥、唐镇、森兰等热门板块的用地投放都将显稀缺性，分数或见平抑，这就为二手房交易提供了机遇，促使市场趋向平衡
到2022年，这一页即将翻过，2023年正要到来，愿各位购房顺心
元旦快乐！
