孙婉秋 摄
八月二十五日，上海市住建管委、市房管局、市财政局、市税务局以及人民银行上海分行和市公积金中心等六个单位共同发布了《关于改进本市房地产相关政策的通知》（简称为《通知》）。
《通知》里涉及的内容有，减少房产购置的约束，改进公积金的运用，改进个人购房贷款的流程，以及改善个人房产征收税费的规则，这些措施从2025年8月26日开始执行。
最新资讯促使房产行业指数显著上扬。目前，该行业指数（01801181）已上涨3.4个百分点。其中，万通发展（600246.SH）已经触及涨停板。万科A（000002.SZ）的涨幅超过9%。荣盛发展（002146.SZ）的涨幅也超过了8%。金地集团（600383.SH）的涨幅达到7.79%。
楼市继续松绑
具体而言，在住房购买限制方面，《通知》提出要进一步放宽相关规定。首先，满足特定条件的家庭在外环以外的区域购房不受套数限制。这些符合条件的家庭包括上海市户籍居民，以及在本市持续缴纳社会保险或个人所得税达到一年的非本市户籍居民。他们可以在外环外区域购买新建商品住宅和二手房，且不受套数限制。
成年未婚者购买住房时，参照住户家庭的购房限制措施执行。具体来说，上海户籍的住户家庭以及上海户籍的成年未婚人士，在市郊区域购买房产不受套数限制；在市内区域，每户家庭最多能购置两套房产。非本地户籍的住户和单身成年人，在购置房产之前，若在本市持续缴纳社保或个税达到一年以上，那么在外环以外的区域购房不受套数限制；如果缴纳时间达到三年或更长，则在外环以内区域只能购买一套房产。
改进公积金制度时，首先需要提升个人公积金贷款的上限。针对缴纳公积金者购买二级或更高级别的绿色建筑新建住宅的情况，公积金（以及补充公积金）的最高贷款金额可以增加百分之十五。首套最高贷款限额由160万元调整为184万元，针对有多个孩子的家庭，首套贷款额度上浮的部分可以再次叠加计算，总额度从192万元提升至216万元；二套最高贷款限额则从130万元修改为149.5万元。
其次允许动用公积金支付购房首付部分。针对在本市购置新建期房的个人，能够依据相关规定申请提取夫妻双方的公积金来承担购房首付款项。
第三点在于协助公积金的再次提取与贷款业务。对于将公积金用于支付购房首付的储户，其后续的公积金贷款额度不受影响。
调整商业性个人住房贷款利率的设定方式来看，《通知》清楚改进了个人住房的信贷方针。银行机构依据上海市市场利率的自律规定以及自身经营情形、借款人风险等要素，在利率的设定上不再区分首套和二套住房，恰当决定每笔商业性个人住房贷款的利率数值。
最后，《通知》明确，对于符合标准的非本地常住者家庭购入的首套房产，可以不缴纳房产税；而购买的第二套或更多房产，在综合计算家庭所有房产占地面积后，每人可以减免60平方米的免税额度。考虑到个人住宅房产税是按年度征收的，从2025年1月1日起，满足条件的购买者能够应用这项条款。
这份《通知》的关键内容在于，社保缴纳满一年，若在环线以外区域，则购房套数不受限制；达到成年年龄且单身状态的个人，在购房时将依照本地居民的家庭政策执行限购措施；住房公积金贷款的上限被提升，达到了两千一百六十万元；非本地户籍者购买首套房产时无需缴纳房产税，而购买第二套房产时，可按人均六十平方米的标准进行扣除。
利好外环改善项目
克而瑞作为第三方分析单位表示，上个月北京的相关措施有所变动，此次上海的政策变动与市场预期基本一致，不过其幅度比北京还要大一些，对于缓解外环以外区域的交易困境效果显著。
该组织透露，前一年，主要都市的购房约束性条款有所缓和，市场给予了积极回应，买卖需求迅速得到满足，不过今年起北京和上海周边地带的房产销售遇到明显滞销，这为管理层面的限制手段逐步撤离创造了条件，也提供了可行性。
吴典 摄
运用核心区域严格管理、外围区域放宽限制的不同方法，可以消除非理性购房的担忧，同时也能满足基本的居住需求，借助释放外围区域的购房空间，能够减轻房产积压的情况、促进经济发展，还可以配合人口分布调整和区域合作等长远规划，作为各地根据具体情况调整房地产政策的示范，达成房地产市场稳定运行与城市长远发展的共同目标。
上海中原地产市场分析师卢文曦同样表示，购房限制的调整或许能减轻市场内部的不均衡状况。上海房地产市场整体保持平稳，但存在分布不均的问题，新住宅在外围地带的消化速度依然面临挑战。此次政策选择精确施策，对外围区域购房人数的限制有所放宽，能够激发潜在需求，从而促进库存的进一步减少。
购买外环以外房产确实可以减少二手房待售数量，另外，只要成功售出一套二手房，就能满足升级需求，确保新房与二手房的流转环节正常运作。
卢文曦表示，今年上海新建商品房交易量保持稳定，价格有所上涨，但近期二手房市场行情相对疲软，六月国务院常务会议强调要加大力度促使房地产市场不再下跌并恢复稳定，八月中旬国务院再度明确将实施有力举措以巩固房地产市场的稳定态势，上海方面迅速执行相关政策，将相关精神贯彻到实际行动中。
新规实施后，预计能激发一次消费热情，也能促使犹豫的消费者做出决定，而且推行时机很恰当，恰逢金九银十的常规销售旺季，借助政策的推动，商品品质将更有保障。
同策研究院联席院长宋红卫向《国际金融报》记者表示，取消购房套数限制对两类群体有好处，一是市区小中产家庭的换房需求，这些住户卖掉市区的房产后，会去外环区域选择品质更好的住房；二是那些原本受两套房指标约束的居民，他们舍不得卖掉市区的房子，但仍有资产配置需求，同时希望产品类型多样化，这样就能满足在外环核心地带配置低密度改善产品的愿望，这对五个新城核心区的改善项目是个好消息。
他透露，现阶段解除购房数量约束主要针对市郊地带，这些地方也是房产积压集中的区域，当前市郊地带的房产积压比例高达八成（以套数计算），而现阶段市郊地带的交易比例大约是六成，因此显现出一定压力，政策的实施颇具针对性。
58安居客研究院院长张波同样指出，外环以外购买房产套数的放宽这一政策取向与北京保持一致，这是针对需求不旺盛的地区进行的精准调整，对松江、嘉定、青浦等五个新城外环以外地带有利。北京政策实施后，市场活跃度显著提升，外围购房限制得以解除，然而上海内环区域新建住宅供应比例大于北京，并且今年核心地带优质土地持续投放，因此这一政策对上海新建房产市场的整体推动力将不及北京，但对存量房市场，特别是外环以外房产的刺激效果或会强于北京。
此外，消除首套与多套房产的贷款利率差别，有助于减轻置换家庭及投资组合目的者的还款负担。
经过调查，大部分刚需项目都依赖银行提供按揭贷款，拥有多套房产的家庭在购买高端项目时，对银行按揭贷款利率的敏感度也超过一半。如果取消首套和二套及以上贷款利率的区别，可以在一定程度上推动改善型需求的出现。
张波认为，调整商业性个人住房贷款利率的制定方法，取消首套和二套的区分，这个政策方向更值得注意。他指出，今后银行在考虑房贷时，不再仅仅依据“买的是第几套房”，而是会从多个角度全面评估，更加重视购房者的风险情况等要素，从而灵活地决定每笔贷款的利率，这将帮助银行改进信贷资金的分配。目前而言，这项措施会降低换房所需的经济门槛，促使改善型需求得以实现。
