上海推广老小区安装电梯，到现在效果明显。目前，很多安装好的电梯已经运行了数年，关于电梯的后续维护、管理以及新业主入住后引发的一系列矛盾，变成民众更加重视的焦点，上海也出现过业主就电梯加装问题诉诸法律的情况。
现在，部分街道正尝试制定一些规则措施，用以处理电梯后续的维护事务和费用处理问题，目的是防止出现各种纠纷。
优秀的运维人员具体做了哪些工作？管理上存在的难点怎样处理？我们借助“梯管家”这个实例，展开更深入的讨论。
每月跑银行，吃不消
黄浦区蒙自西路64号2层的谭老伯现年75岁，该楼加装电梯工程竣工后，他被大家推选为负责电梯后续管理维护的“3人小组”一员。
电梯的日常管理，实际要比预想的更为繁琐。依照普通民众的表述，后续大致涉及三种开销：电力费用、小区管理费、设备维护费。设备维护费需在两年之后才启动缴纳，最初两年无需承担。电力费用和小区管理费，原则上应由电梯产权单位按月轮流支付。
这个三人团队是电梯产权方的代表，他们的核心职责在于负责这些费用的处理，同时也要进行管理，并且要收取这些费用。
二零二一年，黄浦区颁布了针对既有多层住宅加装电梯后续维护的指导性意见，建议将不低于十万人民币的政府资助款项保留，该款项上限为每部二十八万元，以此作为电梯的专项修缮基金。
这笔剩余的十万元资金由谁负责照看？在还没有“梯管家”提供相关帮助的情况下，只能依靠“3人小组”在金融机构那边设立一个共同使用的储蓄卡。
依照惯例，谭老伯一行三人须频繁前往金融机构提取款项，而且务必同步到场，各自完成影像记录与书面确认，接着再赴指定地点支付水电及管理费用。万一其中成员身体不适，或者暂时离开上海市区乃至远赴海外，如何是好？无论是推迟处理还是委托他人暂时负责，都会引发诸多不便。况且该团体里年长者占多数。
谭老伯现年75岁，他觉得自己年事已高，行动不便。这个楼道里年轻人占多数，可每次挑选代表时，多数都是上了年纪的人。这种情况并不少见。有些楼层的“三人团队”，成员们的年龄总和超过200岁。这样持续不断地奔波，确实让人感到力不从心。
另有一种极端状况令谭老伯挂念：若“3人小组”里有人离世，该如何是好？公共管理资金短期内难以动用，是否电梯就会停止运行？
此外，管理三人团队共有的资金安全，也检验了民众自我管理的才智和水平。
三位负责人联合监管，极少发生个人私自挪用款项的事件，不过，经过一段时间，部分建筑物的公共维修金或许会被住户提前耗尽。
有人买卖房产时，把共有资金里属于自己的份额全部领走，从业主个人角度考虑，这样做好像说得过去，不过给电梯后续的维护费用均摊造成了一个棘手的问题。
遇到经济上的困难，有个人提出暂时支取共同管理资金里属于自己的那部分，电梯维护费用以后每个月再支付。
另有一些人提前想要动用这笔款项，却遭到了否决，他们觉得之前准备十万元的做法，自己从来都不赞同。
当然，各种可能状况都可以在电梯安装协议里详细说明，预先确定。不过，首先，签订协议时需要涵盖大量细节，普通人未必能事先“完全”考虑所有情况。其次，就算事先有了约定，如果不去履行又有什么用呢？目前已经出现过业主因电梯加装提起法律诉讼的情况，但最终走到这一步的终究只是少数人。
那三个人的团队里，负责财务的叔叔阿姨们自愿承担记账工作，本来就觉得手续复杂，再加上他们年事已高，处理各种意外状况就显得力不从心。有些成员一时心善，要是大家一块儿管钱，资金就容易被提前动用。
引入专业平台
为了保障电梯共管资金的安全，同时为了减少居民未来的不便，一年前，打浦桥街道率先推行了“梯管家”服务，这成为了全市的首创。
这个“梯管家”是上海市房管局物业处、黄浦区房管局与上海市房地产交易资金管理有限公司联手建立的“加梯管理经费托管平台”。
签约之后，电梯维护费用，例如预存的十万元，交由第三方平台“梯管家”集中负责，同时由上海市房地产交易资金管理有限公司实施监督。
二零二三年八月，傅阿姨居住的楼栋安装电梯项目顺利竣工并交付使用，所有电梯产权人一致决定签订“梯管家”服务协议，这让傅阿姨感到非常方便。
清晨时分，傅阿姨与另外两位成员，他们组成一个三人团队，带着必要的文书资料，前往所属的房产交易管理所的资金管控服务点，目的是为了申请开通“梯管家”业务。
材料包括确定电梯所有者代表推举函、电梯增设管理费用代管合同、电梯建设出资计划、所有电梯产权人资格文件，还有可能事先商定的其他相关文书。
托管账户无需住户自行开设银行账户，而是以每部电梯为独立单位开设账户，由资金监管公司的子账户实施集中管理。监管机构依据协议条款向相关机构执行支付操作。每部电梯的所有者均登记了手机号码，每次“梯管家”执行扣款时，都会收到短信告知。
例如，小区物业管理负责电梯加装后的维护工作。居民支付物业费用时，需经过本人确认，由物业人员代为办理，集中到“梯管家”系统进行扣款。这样，“3人小组”就无需再反复前往银行提取现金，也不必直接到物业管理处交款。
托管账户里的添梯费用支出，得由添梯产权人代表或小区工作人员带着支付相关材料，到资金监管处，当场填好《支付申请表》，完成申请支付流程。
加梯产权方代表或许能够更换，资金看管机构接收申请后，会运用手机短讯途径告知所有产权方，假如从接收申请那日起三个工作日里无人有不同意见，那么这项更换就会自行起效。
加装电梯的业主若对费用分配、流程变更等有不同意见，收到短消息后三天内需带齐必要文件到服务点反映情况并办理手续。所有参与加装电梯的业主都将收到短消息。等没有异议时，由业主代表或物业管理人再次带文件到服务点继续办理。
相关条款细致入微，监管阶段内的监管资金，依照中国人民银行制定的基准活期存款利率，计算利息。
傅阿姨明确表示，因为她和邻居不再直接打交道，所以无需顾及人情方面的考虑，所有资金往来都要通过平台进行，一切都依照规定来执行，能够有效防止违背约定的想法在初期就被制止，从而确保了管理费用的安全性。
涉及房产所有权的转移时，由于该项专款不能预先动用，原房主可以直接就账户内剩余的钱款数额与接房人商议确定。相关账目信息完全公开化，任何人都可以查验。
有些住户最初不愿意出资安装电梯，但后来如果他们决定使用电梯，就能够加入进来，和已经使用电梯的居民一样，依照事先商定的标准分摊支出给“梯管家”。
当“梯管家”账户资金仅剩1万元时，必须电梯的所有权方和使用方共同商议，接着向账户整体注入资金，以便延续服务期限。
新增电梯后，居民共同筹备的维护费用存放及运用一直是个棘手问题。不同于过去由单元住户设立三人共同掌管账户的做法，“梯管家”方案能有效处理这些挑战，借助专业的资金监察单位，由社区物业管理方全面负责日常运作，从而防止电梯维护时资金募集困难、管理职责互相推诿等情况，最充分地维护加装电梯管理费用的资金安全。
如今，谭老伯与傅阿姨所在的楼宇已经使用“梯管家”个把月。
确实方便了许多，不必再去金融机构办理业务，也无需担忧身体不适时的应对措施，能够安稳地享受优质的睡眠了。谭老伯表示。咱们这栋住宅楼，以往未曾因电梯维修问题引发过激烈争执。我真是幸运，恰逢遇见了“梯管家”这项服务。傅阿姨开心地说道。
全生命周期管理
实践满一年后，打浦桥街道有关人员表示，今后打算在电梯加装签约初始环节，同步引入“梯管家”，以此规避后续诸多麻烦，从而达成电梯安装的完整流程管控。
为何特别重视初始阶段就运用“梯管家”？上海斌菱电梯公司主管沈娟向媒体列举了若干情形。
部分配备电梯的建筑物，其管理方会按期向住户收取使用费用。本人这个月寄居在女儿住所，未曾利用过升降设备，因此无需承担费用。至于物业管理费和电力开支，同样不参与支付。一位住户态度鲜明地陈述了此观点。
503房间的人已经离开国外了，如果联系不上他们，我就先帮忙垫付电费。希望这个决定不会对电梯运行造成干扰。来自二楼的一位业主通过微信做出了这个说明。
有位业主，长期未按时支付每月1.3元的电费，同单元的其他业主最终决定“这个月我先来承担”。
部分新增的升降设备已服役两年以上，依据法规须缴纳维护成本以实施年度检测。这笔追加的开支并非微不足道。多数情形下，住户依照契约条款履行缴费义务。然而，偶有情形，款项难以迅速筹措齐备，恰逢检测时限迫在眉睫，沈娟因而陷入进退维谷的境地。
未经年检的电梯能使用吗？不可以，存在安全风险。一旦发生意外，责任由谁承担？沈娟指出。但物业方面通常不会轻易让电梯停运，担心引发纠纷，也怕承担后果。
偶尔，电梯内的灯光会损坏，又或者某些设备需要调换，维修的款项却无法收取，居民们反映的问题长时间得不到处理，在反复沟通之后，只能采取自愿帮助的方式去应对。
“梯管家”平台事先预防了这一难题，依据申请材料里预先商定的资金投入计划、经费运用安排、授权委托付款办法，准时进行扣款。
试行一年来，“梯管家”在探索中不断改进和完善。以缴纳电费为例，最初电费需每月由居民签字确认后，从“梯管家”账户中自动扣款。后来有居民反映，这种每月操作的方式比较麻烦，建议参照家庭电费的缴纳方式，实施按年授权，账户每月自动代扣。
比如说，起初居民查询“梯管家”里的账户余额，必须去银行办理，过程很繁琐。后来经过沟通，工商银行把“梯管家”的账户查询服务放到电子银行的菜单中，居民现在能通过微信小程序，在手机上随时查询余额和交易记录。
几个月前，打浦桥街道划出专门区域，设立了针对既有多层住宅加装电梯的运行维修机构，所有与加装电梯相关的事务都统一归口到这个中心处理。
“梯管家”平台，也推动物业更愿意把加梯纳入管理。
新闻曾经提及一个事例，社区安装了升降设备，施工早已完成，然而设备始终无法运行，症结在于被“管理单位拒绝盖章”的问题阻拦了。为何启用设施需要管理单位审批盖章？
二零二三年五月，相关机构颁布了《上海市电梯安全管理办法》。依据新规，若需获取特种设备证并启用电梯，必须先委托小区物业管理处，或聘请专业组织及经营主体负责电梯维护。
近些年，上海市主动研究，持续制定涉及增设电梯的规则性文件，除了《管理办法》，各区也推出了《参考意见》。这些文件大多倾向于选定小区物业管理机构承担电梯加装后的使用管理职责。
对于众多物业管理企业来说，这变成了棘手的难题，他们忧虑添置的电梯的维护开销无法迅速回笼，自身却要承担管理开支，并且要面对责任与风险。所以，部分物业管理公司拒绝负责新增电梯的运营事务。
“梯管家”至少从资金上，给物业公司传递一颗“定心丸”。
黄浦区房管局物业科副科长潘忞嚞表示：事务性工作应由专人负责处理。委托第三方机构管理之后，能够减少居民诸多环节，同时也能防止一些非必要的困扰。
“梯管家”现在正在黄浦区十几个街道逐步开展，目标是实现全区普及。这属于上海市在电梯后续管理方面的新尝试。到目前为止，已有八十八座楼与“梯管家”达成了合作意向。
官方机构着力解决实际问题，众多单位协同提供支持。机制持续健全，切实体会到加装电梯带来的温馨与放心。有住户这样说道。
当然，借助外部平台，事情并非就此结束。金缨律师，作为上海市人大代表及上海市人大社会建设委员会委员，指出目前涉及加装电梯的规范文件数量不少，但这些文件的法律效力有限，迫切需要通过立法加以明确。例如，建议将安装完毕的电梯在不动产登记证上反映出来，完成相关注册手续，以便从法律角度解决各类争议。
上观对话市人大代表
加装电梯不是解决无障碍的唯一途径
建议加装电梯后续的运维，统一“纳管”
解放日报·上观：2023年11月，最高法院和住建部共同公布了《关于老旧小区住宅加装电梯的示范性案例》。据了解，您在上海市“两会”期间也提交了相关意见。您对此有何看法？
金缨，担任上海市人大代表及上海市金源方程律师事务所主任职务，坦言加装电梯之后，维护管理过程持续时间较长，牵涉事务颇为繁杂，仅依靠居民自行负责存在较大挑战。个人提出看法，是否实施电梯加装工作，应由业主方依照相关规范进行协商处理，然而电梯建成后的运行维护，则必须归入集中化的管理框架之中。
解放日报·上观：依照法律层面来审视，为建筑物添置电梯之后，后续的维护管理方面或许会遭遇哪些难题？
金缨表示，针对加装电梯的运营管理，当前并没有直接对应的法规依据，因此多数情况下会通过事先签订合同来进行规范。
倘若某些人缺乏诚信，例如延迟支付费用，在电梯故障时心存侥幸指望他人承担维修，那么是否真会因此导致整部电梯停用？这种状况下，各相关方往往难以妥善应对。
电梯加装之后谁来负责管理，责任归属如何确定，各地执行方式不尽相同。认识到这项工作的复杂程度，上海市持续进行研究，近些年相继颁布了若干配套措施，不过这些规定的实际效力仍然不高。
电梯运行时产生的管理服务开支、电力消耗等费用，住户需准时支付，这与其是否居住在房屋内无关，即便前往国外也不改变相关费用的支付义务，该规定已由法规明确规定。所有配备电梯的建筑物业主都按此标准操作，从未有人故意不遵守。那么新增电梯后的维护管理费用，是否也应遵循相同原则？有住户建议本月暂不居住则免缴，对此应如何处理？单纯依靠合同文本，或者相关条例规定，在具体操作层面还是会遇到诸多障碍。从我的角度来看，应当通过立法途径来明确归属关系和责任划分。
我的代表提议的关键点在于，主张通过立法，将安装电梯的工作归入小区物业的职责范围，并且要求在不动产登记簿中明确记录新增的电梯，这样一来，当房产发生交易时，与此相关的权利和义务就会随之转移。有必要对这一事项作出法律上的规定。
这样一来，也能够依据《上海市住宅物业管理规定》，合情合理地委托物业公司实施统一管理。该房屋作为不动产的一部分，类似于高层建筑中的电梯，能够并入物业服务协议，包含在物业管理费用之内，而且在设施需要修缮时，可以动用专项维修基金。
电梯安装完成后的管理维护，到了必须制定方法标准，需要确立行为准则的节点了。
解放日报·上观：您对“梯管家”这样的尝试怎么看？
金缨表示，由于缺少配套法规，“梯管家”的操作方式能够暂时绕开一系列潜在问题，这算是一种有价值的创新实践。
它并非包治百病的良方，例如物业管理仅限于代为管理，并不能将加装电梯的后续维护工作包含在物业服务协议之内，也无法将其归入专项修缮资金的整体监管范畴，我期望通过法律途径，实现对其的统一规范管理。
《无障碍环境建设法》《上海市无障碍环境建设条例》等更高层级的法律明确了增设电梯的基本原则，目前就推进相关立法已经成熟。上海市推行增设电梯取得了明显成效。今后，依托一系列具体规章，归纳上海的成功做法，适时出台相应的法律条文，上海能够在制度革新方面起到示范作用。
解放日报·上观：您有哪些建议？
金缨提出，首先要清楚安装电梯的用意，就是“让行动不便者、年长者等需要帮助的人使用起来方便，也让其他住户在特殊情况下能够方便使用”。
其次要清楚安装电梯并非消除障碍的唯一方法。还可以借助政府购买服务、志愿者协助等途径，为行动不便者提供其他便利设施。行动不便者自行购置便利设施时，政府能够提供资助，例如，助行梯、室内外通行轮椅或智能助行器等。
三是明确加装电梯的多元解决可能。
创新安装电梯的资金等辅助方式有多个，例如，上海市慈善基金会建立了闵行区针对已有多层住宅加装电梯的慈善援助专项基金，这个基金就是专门用来进行慈善援助的。
五是关注少数人即低楼层居民的合法权益。
要健全安装电梯的各项工作机制，包括负责领导机制、联合协作机制和监督评估机制，要优化在党组织指导下的社区居委会、业主委员会和物业服务机构的工作方式，同时要发挥公益团体、专业人员和志愿者的辅助作用。
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