继北京之后，上海楼市限购政策也迎来调整。
八月二十五日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六个部门一同发布《关于改进本市房地产相关政策的通知》，其中包含住房购买限制、住房公积金、住房贷款、住房税务等六个方面的变动。这项新规将于二零二五年八月二十六日正式实施。
这是今年上海首次针对房产市场发布新规定。根据业内专家分析，这项政策回应了市场的期盼，运用多种措施共同促进楼市的健康发展。目前，上海市的购房限制措施有所变动，具体内容包括，满足条件的住户，在市郊区域购买房产时不受套数限制，而达到法定年龄的单身人士，其住房购买规定将与普通家庭保持一致，同时，绿色建筑相关的公积金贷款额度得到提升，公积金的使用政策也进行了优化，允许在提高额度后再次申请贷款，在房贷利率方面，现在不再区分首次和再次购房，个人房产税的征收标准也进行了小幅调整。
外环外限购调整，有效释放购买力
调整住房购买限制方面，新规持续精确施策，对外围地带解除购房数量约束。
《通知》清楚表明，符合上海市购房资格的居民，在外环以外购买房产不受套数限制，涵盖新建商品房和二手房。这些居民包括拥有本市户籍的家庭，以及在本市持续缴纳社保或个税满一年的非本市户籍者。另外，成年未婚人士也参照居民家庭的标准执行住房购买政策。
沪籍住户的家中成员和沪籍的成年未婚者，在市界以外购置房产不受套数约束；在市界以内购买房产则最多只能有两套。非本地户籍的住户，以及非本地户籍的成年未婚人士，若在上海市购房前，已持续缴纳社会保险或个人所得税满一年，那么在外环区域外购置房产不受套数限制；如果购房前，在本市持续缴纳社会保险或个人所得税已满三年，那么在外环区域内存量房产只能购置一套。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前上海房地产市场整体保持平稳，但内部存在不同板块的差异，外环以外的新建商品房销售仍然面临一定挑战。这项新规允许外环区域不受购房数量限制，能够有效激发市场需求，从而促进库存减少，并保障房屋置换过程的顺利。
上海易居房地产研究院副院长严跃进所公布的信息表明，今年前7个月，上海外环以外新建商品住宅成交数量为17024套，全市范围内成交数量总计28265套，外环以外区域成交套数占全市总成交套数的比例达到60%。随着当前政策的成效逐步显现，预计这一比例将会继续增长。
卢文曦表示，现阶段买卖房产的人当中，置换类型的买家占比较大，这主要是由于“房票”的限制造成的，特别是外地单身人士，他们常常遇到旧房卖不出去，新房又买不上的情况，为了促成交易，不得不降低价格出售，这样既增加了自己的经济损失，也不利于市场信心的稳定和预期的好转，如果能够多获得一张房票，就可以先购买后出售，这样能够减轻出售的压力，同时也能减缓二手房价格快速下跌的趋势。
安居客研究院院长张波指出，这项新规有助于那些长期在上海工作的单身年轻人以及外来务工人员，只要他们达到了规定的社保或个税缴纳期限，就可以更便捷地购买房产，从而使得单身购房者的活跃程度得到提升。这项政策将与外环以外区域的购房限制放宽相互配合，能够有效满足众多单身人士的置业需求。
严跃进指出，对外围地带解除购房数量限制后，能够激发市场间的相互促进效果，这对整个都市的各个区域以及多种房产类型的市场均会产生正面效应。
房贷利率不再区分首套和二套，置业成本再降低
优化个人住房信贷政策方面，新政带来实质性利好。
依据《通知》内容，银行业金融机构在制定利率时，会遵循上海市市场利率定价自律机制的相关规定，同时也会考虑本机构的经营情况以及客户的风险等级，不再将首套住房与二套住房进行区分，而是针对每笔商业性个人住房贷款，合理地确定其具体的利率数值。
这项变动让购房人获得切实的让利。以商业贷款200万，30年期限为例，首套房每月还款大约是8486元，二套房在差异化地区每月需还8704元，在非差异化地区则需还8925元。依照现行规定，二套房的贷款利率有显著下调，非差异化地区每月能节省439元。
政策变动之前，上海首套与二套商业贷款的月供金额，针对200万元贷款本金，以及30年还款期限的情况
业内权威人士指出，今年国内许多地区在利率确定机制上，已不再对首套与二套房进行区分。以杭州为例，去年十月该市取消首套与二套住房差别后，当月新房交易面积环比增长了百分之十六，十一月交易面积继续环比上升，并且增幅达到了百分之二十一。目前上海高端及改善型房产市场较为活跃，货币政策的扶持有助于这部分房产的活跃度得以保持。高端楼盘的销售情况常常预示着市场的发展趋势，良好的销售业绩有助于增强对上海未来前景的信心，并使其保持稳定的发展态势。
公积金政策再优化，支持“又提又贷”
新规在住房公积金制度层面进行了显著改进。针对存缴者购买符合规范的二级以上新建绿色住宅，公积金及补充公积金的顶级贷款金额将增加百分之十五。首套最高贷款额度已经从160万元上调至184万元，多子女家庭的首套贷款额度上浮比例可以累加，从192万元调整到216万元；二套最高贷款额度也从130万元提升为149.5万元。
对于缴纳公积金的人，在购买上海市新建的商品房时，能够依照相关规定申请，使用个人和配偶的公积金来支付购房的首付款部分。这项新政策同时允许“同时提取和贷款”，即便提取了公积金用于支付首付款，也不会对个人公积金贷款额度的确定造成影响。
专家表示，用公积金支付首付款，意味着购房首付款的筹集途径更加多样化，同时，用公积金做首付款并不会影响后续公积金贷款的额度，这有助于购房者更快实现购房目标，此外，购买符合绿色建筑规范标准的新建住宅，可以获得贷款额度提升15%的优惠，这既满足了消费者对优质住宅的需求，也能促使房地产开发商建设更符合环保要求的房子。
上海链家研究院负责人李根提及，外环以外区域不受购房套数限制，有助于加速该区域房产销售，若与公积金政策调整相结合，能精确满足改善性住房需求，或促使外环外新建商品房销量大幅提升，亦将推动该区域二手房市场活跃，并维持二手房价格稳定。
房产税征收层面做微调
为配合住房购买限制措施的改进，新的税收规定在个人房产方面也进行了小幅调整。
《通知》明确指出，满足条件的非本地常住居民购买的首套房产，可以不用缴纳房产税费用；而购买的第二套或者更多套房产，在把家庭所有房产的面积加总之后，可以减去每户人均六十平方米的免税额度。考虑到个人房产税是每年征收一次，所以从2025年1月1日开始，符合规定的购房人能够应用这项政策。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，政策的核心调整在于，对于“每户家庭人均居住面积不超过六十平方米的部分可以不缴税”的执行，对家庭住房的界定条件有所放宽。这项政策与当前正在进行的购房限制放宽措施相互配合，让非上海户籍居民家庭和上海户籍居民家庭在政策享受上更加平等。这一举措有助于吸引更多优秀人才在上海工作和居住，同时也能有效推动房地产市场的消费。
政策加持金九银十成色可期
业内权威人士广泛表示，上海最新房产调控措施，是针对市场呼声的正面反馈。自去年全国“930”政策实施后，国内房地产领域大体呈现稳定态势，今年第二季度起各地纷纷报告市场涌现新动向，同样要求政策进行更深入调整。
依据上海新规的颁布时机分析，该市于前年五月及九月，先后推出了房地产领域的“沪九条”与“沪七条”相关政策。根据目前的市场状况，专家分析认为，上海的新建商品房交易量保持稳定，价格有所上涨，然而近期二手房的行情则显得比较疲软，六月份的国务院常务会议强调要“进一步促进房地产市场摆脱下滑实现稳定”，八月份中旬，国务院又明确表示将运用有效手段确保房地产市场不再下跌并恢复稳定，上海方面迅速执行相关政策，将上级指示精神贯彻到实际行动中。
根据上海市房地产交易中心信息统计，今年前六个月，新建与二手住宅合计交易面积达1311万平方米，创下2022年至今同期的最大值，较去年同期提升17%。在价格走势上，一手房价格指数持续环比上升，二手房价格则呈现稳定态势。
根据国家统计部门发布的信息，七月份，主要城市最新建设的商品房销售价格相比前一个月减少了百分之零点二，而价格降低的幅度比上个月缩小了百分之零点一。上海借助高档房产交易的热度，价格比上个月增长了0.3%，成为七月一线城市新建商品房市场的“主要动力”；就二手房交易而言，七个大都市的二手房价格比上个月降低了1.0%，创下今年单月最大同比降幅，市场回调的态势加剧，所有城市的二手房价格都开始下滑，并且跌幅都比六月时进一步扩大。
严跃进指出，这项政策顺应了市场需求，他全力赞同帮助所有购房者购房，同时解决各个地方的库存问题，这完全符合“保障人们住得舒适、推动工作地点和居住地平衡、配合主要任务”的原则，有利于让房地产市场保持稳定并朝着好的方向发展。
业内人士分析，该项措施实施之后，能够激发一部分消费需求，并且促使犹豫不决的潜在客户做出购买决定，该政策的实施时机相当适宜，恰逢金九银十这一销售旺季，借助政策东风，商品品质将更有保障。
本期编辑 邢潭
