上海急需住房的居民，在市郊购置房产，确实极为不易，几乎每种选择都可能面临价格下滑。
部分城市边缘区域规划范围过宽，然而真正建设起来却需要很长时间，基础设施非常落后，房屋价格因此缺乏支撑。
部分板块外迁，缺乏产业支撑，仅依靠城区辐射，于市场低迷时表现脆弱。
处境最为艰难的是那些郊外缺乏规划的区域，在那里购置房产，多年后仍难以实现价值提升。
是否存在某些地方，经济泡沫相对较小，区域产业基础扎实，各项设施完善配套？
解决方案是存在的，存在一个鲜为人知、关注度极低的领域，它完全符合这个条件
闵行的颛桥板块。
开头这样说，确实可能与网络许多媒体对颛桥的评论大相径庭，形成鲜明对比：
大家一般都认为颛桥发展很不顺利：
这里历来并非区域发展的核心地带，在很长一段时间内，都只是城市建设的附属区域。
那个被认为是闵行发展上位置偏僻的片区，怎么会是我认为适合首次置业且房价虚高最小的区域呢？
网络对颛桥的评论，大多认为其进展“不理想”，常被称作闵行最落后的地方，
他多次与闵行整体发展的重要时机擦肩而过，在每一轮大规模建设里都处于不起眼的地位，始终未能抓住关键的发展机遇，反而常常沦为陪衬。
早年间闵行仅是南部区域的城市发展核心，主要建设集中在新闵行区，颛桥则属于上海县里极不重要的边缘地带，那里遍布着大片农田和众多村落。
1988年的上海县地图，南侧为老闵行
1992年闵行区吞并了上海县，区政府所在地迁移至莘庄，区域新的增长点倾力朝向城市核心——颛桥由此沦为莘庄的边缘地带，变成被忽视的角落。
即便后来颛桥与北桥合并，形成了今日的颛桥，但两者实力相加，仍旧无法扭转区域处于边缘地位的状况。
近些年，闵行南部产业整体转型，颛桥也到了该腾飞的时候了
但是又跳过了颛桥以吴泾为核心开发大零号湾……
颛桥的城市建设未能成为任何时代的代表，其发展过程明显留下了各个时期遗留下来的痕迹，城市布局显得相当混乱，建筑风格新旧交错，用途也五花八门。
先前承担郊区分期建设任务，用于安置市区迁出人群和本地居民，主要面向追求更好居住条件的产业工人以及闵行地区原住民，属于比较老旧的住宅类型。
近年来，一些城市更新项目所推出的新近商品房，同时包含部分房龄较长的别墅区，另外还有被誉为南上海顶级住宅的上海星河湾。
边角料区域的城市界面大多都是如此混杂：
由于缺乏全程清晰的指导方向，项目进展显得杂乱无章，各个部分各自为政，导致城市景观显得缺乏整体性。
再叠加沪闵路、沪金高速对板块的割裂；
由于区域中众多陈旧乡镇城市景观的干扰，颛桥在网络上时常被贴上“不适合居住”的标签。
毕竟闵行全境都是“主城区”——
颛桥的发展现状看起来，的确是有些无法匹配其主城区的身份。
在几年前，五大新城的建设非常兴盛，这些新城的城市面貌又都相当出色。
购房人群更倾向于购置五大新城的崭新住宅，以换取那里的新兴城市景观，而颛桥多数情况下仅是市区外迁人群的备选对象。
定位不足，板块连接性不强，发展前景有限，所以，在2022年那次行情中，颛桥的二手房价格提升并不突出。
以2012年建成的招商雍华府为例，属于次新房，2020年时每平米售价介于5.3万到5.4万之间，到了2023年上半年，每平米价格涨到了6.5万，整体增幅大约为20%。
莘庄南广场、春申的涨幅分别达到了30-40%、超过30%的幅度，相比之下，这个区域的增长幅度明显滞后。
房子不会卖，价格不好谈
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从实际角度讲，假如依照过去那种注重增长的方式审视房产市场，颛桥区域的房产，其发展前景就远逊于五个重点发展新区。
五大新城建设更完善，城市景观更优越，房屋更年轻化，为何不优先考虑五大新城的新建住宅呢？
不过，大家都很清楚，上海目前的城市建设进度明显放缓，已经不再是过去那种无节制扩张的建设模式了。
因此上海楼市的买房分析模型，完全变化了。
现在流向郊外新城的物资越来越少，反而更多地返回市中心，郊区的那些宏伟计划几乎都不可靠了。
购房决策如今侧重于现实考量，而非长远设想，倾向于选择配套完善、居民消费能力强的成熟地段，而不是寄望于未来潜力尚未显现的区域。
对于迫切需要购房的人群而言，在市郊置房，将来能增值多少已经不再关键了
关键是别无止境下跌，板块得有底裤能拖底。
这个时代，颛桥的优势就凸显了出来，尤其是相比于五大新城：
前往市中心所用时间与路程，都比新城更为便捷，并且具备两个关键长处，其一在于资源配备已经相当完善，其二在于产业根基十分稳固。
这两项长处，使得颛桥在当前这个以旧房改造为主的市场中，在上海的郊区地带，成为泡沫程度最低、风险系数最小的地方之一。
颛桥地区拥有两条高速公路和两条轨道交通线路，与五大新城仅有一条高速公路和一条轨道交通线路的情况相比，其基础设施的规模和等级明显更优越。
以人民广场为起点，借助5号线和1号线的便捷连接，四十几分钟车程即可抵达人广。
驾车过程通常持续一个小时上下，但高峰时段必定会遭遇交通拥堵，特别是前往市中心经由沪金高速，经过莘庄立交时，往往需要长时间停滞。
这相比于号称市中心最近的新城嘉定新城，基本在同一量级。
先前我们曾发布文章剖析过，上海市的心脏地带正在朝徐汇地区延伸，同时向东南方迁移。
从这一角度来看，颛桥抵达市中心所需时长进一步压缩，其优越性愈发显著。
在本地商业资源方面，万达广场（核心）的布局，加上龙盛国际的建设，以及沿街商铺的分布，基本上与松江新城和嘉定新城的配置情况相仿。
这个与印象城相比，等级上确实存在差别，但能满足居民的日常需要。
颛桥的教育条件比新城好很多，这个区域是少有的可以用普通购房预算，同时解决居住和学区问题的选择。
田外金都和颛桥中学相结合，150万到200万能够办理老房子的户口，450万到500万可以购置自住房（招商雍华府、众众德尚世嘉）的两居室。
另外，刚开不久的七宝鑫都表现非常突出，从而使得颛桥区域引起了广泛关注：
该校四校（含分校）共录取二十一人，七宝中学录取十三人，重点中学录取比例达百分之二十点三，普通高中录取比例高达百分之八十五点六，完全有把握稳定处于闵行区第二梯队。
当地医疗条件较为有限，主要依赖莘庄闵行中心医院提供支持，不过就本地设施而言，颛桥对比其他郊外区域具备显著优势。
就连备受非议的市容景观方面，近些年实施更新改造后，社区的环境面貌也呈现出显著的提升变化。
颛桥泡沫体积不大，且安全性强，相比之下，本地资源虽然比较成熟，但更关键的一点是：
尽管颛桥缺乏高阶的规划蓝本，然而它天生就带有工业区的基础属性，这一点十分明显
颛桥本质上是一个位于工业区之中的生活区域，周边聚集了许多产业上的购买能力，这对该区域的价格起到了支撑作用。
颛桥区域内部，设有航天科技城等好几个科创园区，还包括向阳科技绿洲和元江产业片区。
这些园区的产业并非人们印象中的陈旧行业，以研发、尖端科技为目标的产业基地里，众多年营收突破亿元的公司，不断为颛桥注入强大的消费能力。
颛桥现有市级以上专精特新公司总计九十三家，其中约四十家工业单位的年收入突破亿元大关，三十多家服务行业机构的营收也达到了亿元级别。
颛桥附近还设有莘庄工业区，南面分布着紫竹园区和闵行开发区等工业区域。
以莘庄工业区为例，现阶段的发展态势依然迅猛，今年上半年持续实现高速增长。
颛桥周边拥有雄厚的产业实力，相比之下，多数郊区板块受产业薄弱制约，颛桥的房价因此获得有效支撑，得以稳固。
颛桥自身的板块特质，导致这里吸引不到太多随波逐流的投资人，基本上没有房价被严重高估而快速上涨的阶段。
从整体角度分析，假定资金规模在三百万元到五百万之间，且意向是在上海郊外购置房产，那么这一区域无疑具备相当高的稳妥性，
成熟，有产业购买力拖底、房价没有明显虚高的区域。
以招商雍华府为例，当前最新的交易价格维持在5.7至5.8区间，同2019年相比，实现了大约百分之十的增长。
这栋楼房已有十余年房龄，位于市郊，距离市中心二十公里远，以这样的价格出售，算是相当稳妥的买卖。
目前，颛桥的发展方向其实是两个：
一方面，要实施颛桥核心地带的城区更新，比如早先的宝华紫薇花园，就是城区更新后形成的区域。
这项举措对当地的影响并不显著，主要目的是提升区域内一批升级型社区的品质，然而，该区域中价格偏高的二手房存在一定的市场风险。
就和暴跌到7万的上海星河湾一样。
颛桥这一带，主要是面向普通购房者的，很少有面向中上收入群体的社区，所以，一旦推出面向条件较好的买家的房产，就很容易陷入两难境地，售价和能否顺利卖出都会遇到问题。
高端住宅区例如星河湾，在上海整体富裕人群购买力向核心地带集中这一宏观背景下，其价值大幅缩水是意料之中的事情。郊区那些具有代表性的楼盘，最终也难免会经历价格急剧下滑的阶段
当然也存在位于南部靠近北桥区域的城中村改造项目尚湾林语，这类项目处境较为困难，基本上周边缺乏配套设施，因此自然销售状况欠佳。
开盘一年多，只卖了一百多套。
另外一个方向看起来利好更多：
要向东拓展，亲近15号轨道线路的走向，接收南部大零号湾建设带来的优势。
比如颛桥最新成交的地块就位于颛桥东部的君莲片区。
之前已在元江路经营很久的保利光合上城，同样地处15号线的邻近地带。
这一片地方，本质上就是闵行南部核心的规划布局，涉及到大零号湾产业的兴盛所带来的好处。
网络上许多推广颛桥新盘的信息，基本都把大零号湾作为区域进步的依据来宣传，以此吸引关注。
各位要留意，尽管我今日所写的文章，是认可了颛桥的区域意义，
但是要留意，我确信的，只是基本需求价格区间在300到500这个范围。
至于那些价格比较贵的，无论是新房还是次新房我都不是很推荐。
吴泾与大零号湾的建设，对于颛桥的二手房市场而言，或许会带来不利影响，而不是正面效应。
大零号湾定位很高，和张江一样都是科创策源地——
然而必须留意，一方面当地整体规划尚处初步阶段，另一方面同期该区域新房也在进行大量销售。
颛桥的区域属性更偏向基础住房需求，对预算较为宽裕的二手房购买群体缺乏号召力。
随着吴泾新房的开发，未来可能会出现一个情况：
当地经济购买力，即富裕阶层倾向于居住在吴泾，导致吴泾成为房产价格较高的地区，却无法提升颛桥的房产价值，反而会使其价格低于吴泾，造成颛桥部分较昂贵的房产销售困难。
实际的情况就类似于五大新城和周边板块的关系：
市中心位置价值最高，然而紧邻市中心的某些地段，售价反而不及市中心，甚至难以售出。
对于需要在市中心上班的人来说，很大一部分人还是会选择在莘庄七宝购房，而颛桥这样的地方，由于其位置相对偏僻，不太可能成为他们的首选，这种情况将会继续下去。
倘若大零号湾真能媲美张江的规模，那么旺盛的消费能力推动颛桥的二手房迅速升值也并非难事，
能否成功，全看大零号湾未来走向了，我们静观其变。
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