上海的房东们最近被市场狠狠教育了。
市中心一套面积超过五十平方米的学区房产，最初标价四百八十万元，后来价格连续下调，最终以二百七十四万元完成交易，如此大幅度的降价过程引起了广泛关注。
这轮长达五个月之久的房产交易活动，反映出上海房产市场近三年最为显著的价值变动，二手房待售房源数量超过十八万件，达到了历史记录中的峰值，然而参观者转化为实际购买者的比例跌至1.5%以下，这一状况使众多房主感到焦躁不安。
核心区代表性楼盘出现每平米五万元的低价，表明市场正在通过实际选择重新确立价值标准。
细看交易记录可以发现端倪。此房产价格调整过程出现骤降现象：最初五次调价，每回改动不超过二十万元，第六次直接减少八十万元，第七次再降价十五万元，最终促成交易。这种逐步施压的降价方式，显露出房主既想维持体面又渴望卖出的复杂心态。据上海链家信息，近期交易周期超过三百天的房产，其平均降价幅度达到百分之二十八点六，这一比例较二零二一年同季度增长了整整一倍。在普陀真如、杨浦五角场等次中心地带，类似情况更为常见，部分业主为了争取更有利的谈判条件，甚至自行拆除室内装修，将房屋改回原始的毛坯状态。
需要高度关注的是学区房价值的滑落。尽管这个社区能进入优质中学，不过上海市中考新规推行以来，二零二三年市重点高中按比例分配到各初中比例已经突破六成，从而削弱了传统学区房的价值优势。这种政策调整加上出生率降低，导致过去每平方米十二万元的价格神话逐渐破灭。例如静安区某所十二年一贯制学校附近的二手房，最新交易价格较最高点时下跌了四成以上。
等待低价买入的购买者不要过早得意。上海二手房的官方指导价格尚未正式公布，不过金融机构在提供信贷服务时普遍依据的审核价格，通常比实际交易价格要低百分之十五到百分之三十。这表明购房的首付款要求并未真正放宽，虹口区就曾出现购买者因为审核价格和签约价格之间差异显著，不得不紧急准备一百万元现金，从而险些导致合同失效的情况。真正的划算时机或许在司法拍卖场上，上海法院处置房产的网站信息表明，八月份流拍现象变得严重，达到百分之三十七，以低于七成价格起拍的品质房产变得多起来。
未来五年房价走势可能并非预期般理想，依据日本不动产研究所统计，东京市中心房产在泡沫经济崩溃后耗费十五年光阴才重新触及峰值，那个阶段每年的平均增长幅度极小，不足百分之一。如今上海的人口城镇化比例已经高达八十九，已经达到了纽约、伦敦等世界级大都市的水平，单纯依靠人口增长来拉动房价的思路已经不再适用。选择观察陆家嘴写字楼的闲置情况，这比猜测房产价格回升更有意义，因为这是一个反映经济实况的指标，当这个数值从百分之二十八下降到百分之十五以下，极有可能预示着市场的真正复苏。
