大家好，我是观观。
我在金融领域工作了十六年，却特别钟情于购房，并且开创了一套科学的购房方法，已经协助一千六百位朋友购得了理想的房产。
以下是今天的正文。
在上海当下的购房市场中，有这样的一个群体：
他们只看新房，能买新房绝不考虑二手；
他们得分很高，里面原住民占多数，同时也有许多年轻时便来到上海的外来居民，
他们的财力相当可观，从五百万到三千万价值的房产，都是他们斟酌的对象；
他们称自己为自住改善兼投资群体。
但真的是吗？
显然不是！
如果真是自住，他们就不会买房不看地段，而是只看网红新盘：
在复兴珑御的认筹地点，在万科天空之城的认筹场合，在森兰星河湾的认筹现场，在浦开仁恒金桥世纪的认筹区域，都能看到他们的踪迹。
倘若情况确有好转，他们理应倾向于选择环路以内、内环以内面积超过140平方米的三居室或四居室，而不是对面积毫不在意
拥有两千万巨额资金，甚至会对外环以外九十平米以下的小户型产生兴趣。
年轻人，拿来吧你！
上海范围如此之广，为何必定选择八九十平米的标准户型来升级居住条件？这种做法究竟属于生活品质的提升，还是商业交易的变种？
所以，他们想要的不是新房，而是价差，是倒挂。
同在长三角的杭州，新房都抢疯了，也是这个原因。
诚然，无论是那些在社会保障领域颇有建树的人物，还是真正没有住房的迫切需求者，谁在购置房产时不希望找到一个地理位置优越，价格上有优势，并且未来容易转手的住宅呢？
天底下没有无缘无故的付出，任何人都无权站在正义的立场上批评他们，毕竟追逐利益是每个人的天性。
今年积分方案公布以来，有人认为上海的新建住宅变成了老年人专属场所，这个观点虽然看似有些夸张，但也不无道理。毕竟，老年人群体在享受政策红利方面确实占据了一定优势。
看看啥样的人，有资格去买热门新盘？
拥有上海户籍，并非房产拥有者，过去五年未曾购置住宅，并且持续缴纳社会保险费达十年以上，那么获得七十分的评级会非常容易。
因此，在上海的商品房交易中，时常可以看到许多七十岁到八十岁的人士购置房产。
显而易见，他们大半是将房产出售，或者转移登记到子女名下，接着便立刻转变为没有房产的人。
而且开发商对此也乐意，老年人通常不申请贷款，毕竟即便申请了也往往不被批准。
总的来说，上海当前的人才引进政策，在落户环节主要依据学历进行筛选，而在购房方面则采用积分制度，对所有申请者都保持公平。
只要你在上海服务了那么长时间，哪怕你是清洁街道，或者是在厨房工作，你获得购房资格的可能性，会和那些大学教授，博士，企业家，工程师们一样大。
这是社会主义公平性的体现。
此外，不去约束调整换房事宜，不去核查你出售的房产信息，只关注你最近几年是否购置过房产。
这种做法十分独特，并非简单粗暴，原因是上海多数人的住处环境确实相当复杂难言。
我一位当地朋友告诉我：他母亲已经接近七十岁高龄，却依然每天要爬五层楼，若非出售现有住房，又如何能够筹集到购买新房的资金呢
上海的规则是，遵循先到先得的原则，要么你像老一辈那样坚持到底，要么就得购买现成的房产。
然而，实际情况是，有些人凭借“优越记录”，通过“淘汰更新”的方式赚取了上百万。
由于新房与二手房价格出现反常情况，导致众多希望改善居住条件的家庭纷纷选择出售原有房产以便购置新房。
他们作为原住民，经历了本世纪初以来多次的房产市场繁荣，多次获取了增值收益，财产价值实现了大幅增长。
唯一的问题是：手上的房子越来越老了。
往后十多年乃至二十年，当时的购房方针又给他们提供了改善居所的机遇，还能再享受一次价格回落的收益。
对于众多初来上海的居民来说，实在难以释怀，为何自己要接手那些已经攫取了最大利益的旧业主手中的房产，而他们却早已收获满满。
有观点提出，将五年内未曾购买房产的表述，调整为五年内未曾发生任何交易行为的说法，这样更为恰当。
但是，外地人在上海之外的房产算不算有交易记录呢？
众所周知，不同的人从各自的立场出发，总会感到自身利益受损，至于上海最新房产认购积分制度未来是否会变动，社会各界正密切关注着。
现在大家一股脑地抢新房，但新房真是好房子吗？
君不见XX天地没交房，就已经开始鼓包了吗？
房屋尚未交付就已呈现这般景象，再过五到十年，大概会变成如今这批二手房的状态，
我们都注意到了新住宅因政策调整显现出的高性价比，却没意识到理想与现实存在巨大差距：原本期望的优良品质，在现实中的生产管理上被严重损害。
观察大量上海房产后，我发现一个有趣的现象：优质住宅中，再交易物业所占份额并不低。
这个产品虽然年代久远，但用料非常扎实，很难想象这栋建筑竟然出自2001年之手。
2003年建成的古北中央花园，在走过十八个年头后，建筑外壳依然光彩照人，丝毫不见陈旧。
内环最宽阔的社区中远两湾城，始建于1999年，其当年所用的涂层面料，时至今日依然保持完好，没有出现任何鼓包或开裂现象。
这种房屋格局或许年代稍显久远，社区环境也可能比较陈旧，然而这些都无法抹杀一个事实，就是过去确实存在一部分新建住宅，它们是在倾注了大量心血的情况下，精心打造出了优质的作品。
新房售价更具吸引力，即便价格相同，也未必新房就更加受欢迎。
新房，并不一定等于好房子。
岁月流转，仅能说明产品规范的更迭，岁月流转，亦能让我们见到往昔匠心独运的好宅子。
房产的价值，或将随岁月流转而起伏不定，然而货物的优良程度，却能经得起岁月考验而愈发珍贵。
初看似乎很划算，实际上并非如此容易得到。一旦成功获得，价值也并非表面看起来那么低廉。新房子就是这种情形。
购买限价房所得的实际回报，等于房价的价差乘以抽签的中选几率，减去资金被占用所付出的代价，减去耗费的时间与精力，再减去错失其他可能性的损失
其实，实际收益不见得有多大。
房价与购买价之间的差额是收益的关键推动因素，这个差额表面上看颇为可观，然而具体能有多少，仍然存在变数。
限售五年的网红新房，万一出现大回撤？你确定自己扛得住？
排队队伍越长，参与人数就越多，抽签的基数就越大，中奖的可能性会变得多么低。
买房价差*中签率的期望收益，真不高。
资金积压代价和耗费时间精力代价都清楚。机会代价因个人而不同，倘若你是个出类拔萃的人物，那么这个代价就难以估量。
而且，前面说了，新房不等于好房子。
如今土地拍卖时加价金额过高，与此同时，众多建筑材料的成本急剧攀升，在价格管控政策约束下，房地产商的盈利能力受到极大压缩，能够达到百分之一到百分之二的利润率，已算是相当难得的机遇了。
在上海市中心区域，比如中环以内、内环以内这些房价异常高的地段，新楼盘一旦上市立刻售罄，根本不存在销售难题，在这种情况下，房地产商何必费心费力地提升产品品质呢
可以躺着赚钱，为什么要站着。
然而这对购买者来说十分艰难，许多人在收到房屋后开始了维权行动：不论购买的是满足基本需求、提升居住品质或是顶级豪华住宅等类型的项目，都难以逃脱交付房屋就引发纠纷的困境。
中南锦云属于南新城的规模型住宅区，由国有企业承建，然而工程完工情况却持续不理想，并且每况愈下。
墙体贴面出现裂缝，有水渗透出来，电源安装位置分布不均，地面存在松软现象，卫生间内部有漏水情形，这些都是非常糟糕的装修后果。
静*府也存在类似情况，客厅、卫生间铺设的大理石品质极差；淋浴区域缺乏防水处理，地下车库及业主家中多处出现渗漏；施工工艺存在诸多缺陷，墙体裂缝现象普遍且明显。
当前这些全新楼盘，面临底层固定开销的挤压，同时遭遇价格上限的束缚，开发商的盈利能力持续下滑，最终导致产品交付水准大打折扣。
未来2年的新房，很可能是近几年交付质量最差的一年。
如果你是准备买来改善自住，而且又在意房屋品质，慎选新房。
当然，投资的话就另说了。
