最近，作者处理了一起当事人的当面咨询，询问事项大致是：A与B在2008年办理了离婚手续，离婚协议里规定夫妻共同拥有的房子由女儿C继承。协议签署后，A和B双方去民政局领了离婚证，但始终没有把房产转移到C的名下。现在A遇到了法律纠纷并进入强制执行环节，法院按照规定对仍然登记在A名下的房产启动了预查封程序。那么C能否根据离婚协议来阻止执行程序？现笔者将思考过程记录在本文：
一、最高人民法院典型案例展示
付金华对吕秋白、刘剑锋案外人执行提出异议的案件【（2014）沪一中民二（民）初字第3号】。上海市第一中级人民法院审理后认定：该院审理认为，该案争议的房产是原告与第三人婚姻存续期间购置的，依照婚姻法规，该房产应认定为原告与第三人的共同财产。我国《物权法》第九条清晰界定，不动产物权的产生、变更、流转及消灭，必须依法完成登记，方能产生法律效果；若未进行登记，则不具备法律效力。双方在离婚协议中商定，该房屋的所有权归属于原告，这属于第三人对自己在相关房屋产权中所占比例的处置，该处置行为若未进行产权变更登记，则不会直接引发物权变动的法律后果，也不具备对抗第三人的法律作用。系争房产的产权没有进行变更登记，第三人刘剑锋依然保留着该房产的登记所有权，他在该房产中的权益份额还没有转移到付金华名下，因此，在刘剑锋还有未清偿的债务的情况下，被告吕秋白作为刘剑锋的债权人，要求对刘剑锋名下的财产实施司法冻结并申请强制执行，这符合法律要求；原告依据《离婚协议书》中关于该房产产权的约定，要求确认该房产的所有权归自己所有，并要求解除对该房产的司法冻结、停止对该房产的执行，这样的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
钟永玉同王光、林荣达之间关于执行异议存在争议事件【（2015）民一终字第150号】。最高法表明：最高法《关于法院处理执行异议和复议案件若干问题意见》第二十五条至第二十八条内容需这样领会，即符合这些条款情形的，执行异议可以成立；不符合这些条款情形的，异议者在执行异议诉讼中的诉求也并非必然不成立。该情况是否合理，需要依据案件详细状况，比较异议方所提权利、申请执行者债权实现的效果，以及被执行者对执行对象的所有权，然后全面评估，才能明确异议方的权利能否阻挡执行。在本案审理过程中，最高人民法院通过分析钟永玉与王光各自债权形成的时间点、具体内容、法律性质以及权利来源等各项要素，认定钟永玉对相关房产所拥有的权益应当能够有效排除对该房产的强制执行，钟永玉提出执行异议以阻止该房产被处置的主张具有法律依据。
考察两个由最高法院公报公布的案例，可以知晓，在离婚协议里父母承诺将房产送给子女，关于这种情况是否可以阻拦法院强制执行，最高法院的各位法官持有相异的观点，造成这种分歧的缘由究竟是什么？
二、不动产物权登记公示主义原则与例外
《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确指出，不动产物权的产生、变更、流转和终止，必须依照法律完成登记，才会产生法律效力；如果没有进行登记，则不具备法律效力，不过法律中有特殊规定的除外，这确立了我国不动产物权在设立、变更、流转和终止方面遵循登记公开的原则。所以，在确认不动产归属权时，通常先看登记记录。显而易见，在付金华对吕秋白、刘剑锋案外人执行异议一案里，上海市第一中级人民法院就完全依照了这一做法。
法律界有观点认为，规则存在变通空间，依据《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民法典》第二百零九条的内容，当法律有其他具体要求时，不动产权利的登记公开原则并非不可更改，可以另作处理。审视当下《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“《执行异议和复议规定》”），该文件第二十八条明确指出：针对金钱债权执行时，买方针对登记在债务人名下的房产提出异议，若满足特定条件且其权益能对抗执行，审判机关应予以认可，这些条件包括：一、在法院实施查封前已缔结有效书面交易协议；二、在法院查封前已合法持有该不动产；三、已缴清全部款项，或按协议支付部分款项且承诺剩余金额按法院要求处置；四、非因买方个人因素未完成过户手续。根据这项规定，购房者和售房者尚未办理房屋产权转移手续，依照不动产登记公开透明原则，购房者在此阶段并非房产的真正归属人，因此无权对抗针对该房产的强制执行措施才符合常理。不过，这属于特殊情况，这项条款的核心宗旨是为了维护未有过错的房产购买者对物权实现的基本权利。《执行异议和复议规定》里头，没写明离婚协议里说父母的房子归子女就能不让法院执行，不过，我们仔细看了那些法律条文，就忍不住想：卖房子的时候，要是买方没犯错误，就应当保住他想要房子的权利；那么，离婚的时候，要是离婚双方和小孩都没错，他们想要房子的权利是不是也该保护呢？这一点，无疑也是最高法院在钟永玉同王光、林荣达执行异议争议案里，与付金华对吕秋白、刘剑锋案外人执行异议诉讼一案，作出截然不同判决时，所着重权衡的关键因素。根据此，笔者参考《执行异议和复议规定》第二十八条的宗旨，并参照最高法院相关司法判例的见解后以为：父母在离婚文件中商定房产归孩子所有，能够阻拦对依旧登记在父母名册的房产的处置，不过必须满足特定要求。
父母在离婚文件上确定由孩子继承个人名下不动产，可以防止审判机构运用武力处置，需要满足以下情形
不动产物权的产生、变更和终止，需要通过登记来确认其效力，这样做的主要目的是明确不动产物权的归属，确保交易过程的安全可靠。然而，将不动产登记机关的登记作为确定物权归属的参考依据，具有时间上的延迟性和人为因素引发的特性。购房者和售房者签署了房产交易协议，并且买家已经支付了全部房款，不过还没有完成房产的过户手续，在这种情况下，房产的登记信息仍然显示在卖家名下，然而在社会普遍认知里，房产的实际归属已经转移给了买家，此时，房产的登记情况落后于房产的实际归属情况。这种情形下，不动产登记不仅无法确保交易安全，还可能损害真正权利人和善意交易方的利益，例如出现一房二卖的情况，从而影响其合法权益。所以，在判定不动产物权归属时，不能单纯依赖不动产登记，而应当遵循“以不动产登记为基本准则，以实际权属为补充调整”的判断方式。依照前述的判定方式，作者认为，当满足以下条件，父母在解除婚姻关系的契约里，把属于自身的房产送给后代，可以阻止审判机关实施强制处分。
第一、离婚协议合法且生效。
离婚协议有效，这需要满足两个条件，首先，协议必须是夫妻双方具备完全民事行为能力，并且是自愿真实表达的意愿；其次，协议内容不能损害他人利益，特别是不能通过离婚形式恶意隐藏财产或逃避债务。实际操作中，认定婚姻关系双方在离婚契约上是否存在不良意图，通常需要对照离婚契约的订立时刻与配偶单方或双方负债的发生时刻。举例来说：倘若配偶单方或双方负债产生于离婚契约订立之前，而离婚契约订立在后，那么一般会认为婚姻关系双方在离婚契约上存在隐匿财产、逃避债务的动机。
离婚协议生效，这个情况或许会让人感到难以理解。离婚协议在本质上是一种契约，人们通常认为只要夫妻双方达成共识并签署文件，就满足了生效的前提。然而，根据《中华人民共和国婚姻法》第三十一条的规定，如果男女双方是自愿决定离婚，法律是允许的，但必须共同前往婚姻登记管理机构提出申请。当婚姻管理机构核实当事人双方是出于真实意愿，并且已经妥善安排了关于子女抚养和财产分割的事宜之后，便会授予解除婚姻关系的证明文件。以及《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第六十九条指出，若当事人所签订的关于离婚条件涉及财产分割或债务处理的协议，在双方最终未能实现离婚的情况下，任何一方在离婚诉讼过程中改变初衷，法院应认定该协议不具备法律效力，并将依据具体情形，参照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的相关条款作出裁决。依照民法典第一千零七十六条订立的离婚协议，其涉及财产分配和债务承担的部分，对男女双方产生法律效力。若登记离婚后，当事人就协议履行问题产生争议并诉诸法院，司法机构应予受理。该离婚协议的生效，除了需要满足民事法律行为的基本要件，还必须符合一个特殊条件，即完成登记程序。
需要指出的是，当离婚协议里父母决定把房产送给子女时，这份协议里关于房产的条款就相当于一份赠与协议。按照《中华人民共和国民法典》第六百五十七条，“赠与协议就是赠与人不要代价地把财产给受赠人，受赠人表明愿意接受的协议”。所以，要是作为受赠人的孩子同意接受这份赠与，就必须清楚地表达自己的意愿。然而在笔者调查的众多事例里，司法机构很少对此提出看法，缘由大致有两点：其一，多数离婚契约中，房产处置给未成年子女的情况居多，这些孩子属于无行为能力者或限制行为能力者，其法定代理人即父母，能够代表他们表达意愿，离婚双方均具备此资格。在离婚协议里，父母双方事先已经商定房产归子女所有，因此无需再讨论子女意愿的确认问题；其次是父母在离婚协议中明确房产归属于子女，这对子女来说完全是受益行为，不考虑子女的意愿也不会损害到子女的权益。我认为：对于不具备完全民事行为能力或仅有部分民事行为能力的子女，可以不必考虑他们的意思表示。倘若孩子已经具备完全民事行为能力，就应当依据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条来判定离婚协议里把房产判给孩子的条款何时开始生效。举例来说：父母在2000年的离婚协议中已经决定把房产送给已经成年的孩子，但这个成年的孩子直到2010年才明确表示愿意接受这份赠与，那么在这个条款在2010年之前是否已经生效呢？我的看法是还没有生效。赠与协议目前还未开始实施，怎么能够违反不动产登记公开的规则？特别值得注意的是，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的解释（已废止）》第128条明确指出：“个人之间达成赠与协议，必须等到赠与物品实际交付时才算关系成立。房屋作为礼物，若依照书面赠与协议完成了产权变更登记，就应当判定赠予行为成立；若未办理产权变更登记，但赠予人依照书面协议已将房产证交付受赠人，受赠人依照赠予协议已实际居住使用该房产的，可以认定赠予有效，不过必须责令其完成产权变更登记手续。当阅读到这项条款内容时，人们常常会错误地认为，赠予协议的有效性必须以转移标的物占有为必要条件。但显而易见，这里的“赠与关系”是“赠与合同”和“赠与物物权变动”的结合体，并非仅仅指“赠与合同”的成立，也并非仅仅指“赠与物物权变动”。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的说明，当事人之间关于不动产设立、变更、转让和消灭的合同，除非法律有其他规定或者当事人有不同约定，自合同成立时就产生效力；即使没有办理物权登记，合同效力也不会受到影响。由此可见，合同效力与物权变动是分开看待的。因此，赠与合同的成立和生效不应以赠与物物权发生变动为必要条件。针对本篇内容，离婚契约里的财产赠与部分，不应当以赠与物品权转移为生效条件。
第二、离婚协议生效时间早于第三人债权的形成时间
依个人看法，此项条款实质上已涵盖于前述条款之内。不过，在审判实践中，债权产生的时刻常常是审理此类案件时的核心考量点，因此有必要将此项条款再度列出并加以重申。倘若债权发生的时间早于离婚契约订立的时间，那么即便父母一方或双方承受债务，仍有可能将自己所有的房产赠予子女，从而使其可用于清偿债务的资产总量降低。因此，若债务产生早于离婚文书订立，司法机构常会直接认定协议签署者中一方或双方有故意隐匿财产、规避偿债的行为，导致协议相关条款无效。在（2020）冀11民终144号案件审理中，衡水市中级人民法院指出：此外，邢学懂和张昊于2018年7月6日签署了和解文书，商定2018年8月6日前支付张昊首笔款项4.5万元，紧接着邢学懂就在2018年7月20日与李某办理了离婚手续，并在离婚条款中明确将主要资产即涉案房产指定为邢某所有，这一举动表现出较为显著的转移债务意图。不动产物权转移以登记公开为准则，仅有离婚文书确定，却未实施不动产物权变更登记，子女要求“物权期待权”就必须有更强的权利合理性依据。假如子女对受赠房产的权利依据——离婚文书就是不正当的，那就显然无法违背不动产物权转移需要登记公开的规则。但必须指出，债权成立时间晚并不代表离婚协议就一定合理。现实中常有夫妻事先商定，对债务产生和躲避债务有预见性考量，尤其在离婚协议签署时间与债权形成时间相距很近的情况下，需要参考更多材料谨慎判断。
第三者所享有的债权的重要程度不如子女对未来财产权利的合理预期
父母在离婚协议里承诺把房产送给孩子，孩子因此对于这处房产获得了“物权期待权”，也就是要求父母把房屋的登记变更为自己名字的权益。如果孩子“物权期待权”的价值排序在其他人债权之上，那就说明优先保障孩子“物权期待权”是合理的，这也让打破不动产物权登记公开的规则、阻止法院强制执行的做法变得有理有据。在对比孩子对财产的预期权利和他人债权的重要性排序时，研究者发现两者在价值次序上存在不同情况：
非普通债权者的权益维护，其合理性要高于未成年人的财产权利预期
子女依据离婚协议要求父母办理房屋过户手续到其名下的权利，可以理解为一种财产权利的预期，但这种预期并不属于物权，而是债权的一种，且属于普通的债权类型。众所周知，债权与物权以及不同种类的债权之间，在清偿的先后次序上是有区别的，例如，优先受偿权以及担保物权，其受偿的顺序要优先于普通的债权。若亲长在离异契约上商定馈赠给后代的房产在未完成产权转移前，又被附加了质押权，那么后代对该不动产的“权利预期”会弱于质押权，无法抗拒审判机关的强制处分。所以，倘若第三方债权并非普通债务，而是优先权、担保权益之类的，其价值保障的合理性会更为突出，比后代“权利预期”更受重视。
子女的“物权期待权”与第三方的债权，同属于一般债权，不过子女的“物权期待权”，其价值保障的合理性要高于第三方的债权
子女对财产的预期能力，是长辈为了子女未来福祉而让渡自身权益的一种体现，通常蕴含深厚的伦理价值。其他人所拥有的索偿权，或许源于不动产交易，也可能与房产购置无关。如果不是通过市场交易获得争议房产的第三方，只是对争议房产的登记所有者有普通金钱债务，那么他就不属于未公示就不能对抗的善意人士的类别，也不在物权公示公信制度保障的范围之内。当前，子女的“物权期待权”和因非买卖行为赠与房屋而生的他人债权，虽然都被归为一般债权，但前者受价值保障的合理性比后者更强。需要指出的是，即便他人所拥有的债权源于购买父母离婚协议中涉及的赠与房产，其债权受保护的合理性也仍然不如子女的“物权期待权”。缘由在于：社会普遍认知及法院判例表明，父母分居后约定的房产赠予，主要目的是为了维护孩子基本居住条件，而且孩子对房产的权益诉求有明确对象，因此司法实践中，法院通常认定孩子对房产的要求，其合理性要高于其他债权人的利益诉求。最高法院于（2021）最高法民申7090号案中明确指出：离婚文书里关于特定房产的条款，本身并不直接引发物权转移的法律后果，但该房产作为邓丽红与李戈在婚姻存续期间形成的夫妻共同财富，双方在解除婚姻时商定将此房产分配给儿子李静远，实际上发挥着维持基本生活的效用李静远具备将相关房产的所有权过户到她名下的申请资格。二零一六年，顺德丰企业因为债务问题申请查封该房产。对比李静远的申请资格和顺德丰企业的债权，李静远的资格具有明确对象，而且她的资格在顺德丰企业对邓丽红产生债权之前就已存在，因此李静远的资格应当比顺德丰企业的债权获得更优先的保障。所以，即便涉及购买父母协议离婚时转让的房产而形成的善意当事人，也应遵循保护善意当事人利益的做法。不过，这种债权的保障领域属于商业领域，其优先级低于道德领域；而且，第三方的债权虽然源自房产，但它并不仅限于该房产，并不具备明确的指向。当子女对财产的预期权利与因赠与行为引发的他人债权都属于一般债权类别时，子女的预期权利在价值层面获得保障的合理性，通常要大于他人债权的合理性。
子女的财产请求权与他人的债权一样，都属于一般债权，不过，他人的债权在价值保障方面的合理性要更胜一筹，相比之下，子女的财产请求权则稍显不足。
前面提到过，孩子所谓的“财产期待权”是长辈为了确保后代基本生存而放弃部分自身权益。但长辈在离婚条款中给予后代的房产，远远超出社会普遍认知中保障后代基本生存的必要程度，那么后代“财产期待权”受保护的合理性就低于普通债权人权利。最高法院在（2020）最高法民终1226号民事裁决中明确指出：相关房产性质为商业用途，并非住宅，整体面积达到1340平方米，不能视为是为了满足刘芳邑基本居住需求而设立的用途。因此，刘芳邑对于相关不动产不具备能够抗拒法院强制处分的民事权利……再比如，假如父母在解除婚姻关系的契约里把几处房产赠与给子女，而审判机关只处置其中一栋，那么子女性质的那套房产的“权利期待利益”受偿保障程度，理应不如其他债权人应得的债权。
第四、父母、子女对于未能办理不动产变更登记不存在过错
法律界有句格言：权利不会主动维护沉睡者的利益。父母在解除婚姻关系的契约里，明确将不动产作为礼物送给孩子，孩子因此获得了申请父母办理房产过户手续的资格。倘若孩子因为个人原因不主动去办理过户，这就构成了对自身权益的忽视，对于造成孩子“财产请求权”和他人债权产生矛盾，孩子显然负有不可推卸的责任。当前情形下，保障后代“财产预期权利”显然缺乏合理依据。此外，《执行异议和复议办法》第二十八条第四项也清楚阐明，房产购买者能够抗拒执行的必要条件之一是“并非购买者个人原因导致未完成房产过户手续”。究竟何种情形下子女对于未办理不动产变更登记无任何责任呢？现行法规对此问题未予清晰界定，少数审判人员在审理具体案件时，会依据案件具体情况判定子女是否存在责任，例如在陈雪艳、范奕晨起诉武金霞、范立恩案外人执行异议之诉【（2018）沪02民终4158号】一案，上海市第二中级人民法院裁定：鉴于陈某在与范某甲解除婚姻关系后重新办理了相关房产的权属证明，但该证明上依然将范某甲列为产权持有者之一，因此陈某、范某乙对于未将涉案房产转移登记至他们两人名下负有相应责任。在王海娣，徐子钦与徐建利，钟夏案外人执行异议之诉【（2021）陕01民终7947号】一案审理过程中，西安市中级人民法院作出如下认定：王海娣未能拿出足够证明材料，显示其非因个人意愿未完成房产过户手续，因此，一审法院判定不能据此认定涉案房产属于王海娣、徐子钦，对王海娣的诉讼要求不予批准，此判决符合法律要求，没有错误之处。根据个人看法，依据《执行异议和复议规定》第二十八条第四款关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条款，只要没有客观情况导致父母、子女无法完成不动产变更登记，而他们却没有去办理，那么父母、子女就存在过失。举证义务是否应归属于父母或子女其中一方，而非由第三方承担，这取决于是否属于个人无法控制的原因导致未完成过户登记。
第五 是否需要子女占有离婚协议约定赠与的房屋？
《执行异议和复议规定》第二十八条确实提到购房人需要合法持有房产，但个人认为，“持有房产”不应作为父母在离婚条款里承诺把房产送给子女时，能够阻止登记在父母名下房产被强制执行的理由。主要有几个原因：从理论角度来看，持有可以分为直接控制和间接控制。直接控制就是直接管理物品，比如手里拿着书或者背上背包等情况。间接占有是指借助特定的法律纽带，即占有媒介关系，对直接占有人产生要求返还占有的权利，进而实现对该物的间接支配与监管。例如，房屋所有者即便不居住在房屋中，也属于间接占有的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条所提及的“占有”，应当理解为直接占有。从法律角度分析，在完成房屋过户登记手续之前，购房者的权利仅限于对售房者形成的要求履行债务的请求权，而售房者则继续保留对不动产的所有权，实际控制该房屋的人也是售房者本人。为了让购房者的房屋权益能够获得比他人债权更强的法律保障，就必须确保购房者的实际控制力要高于或者至少等同于售房者的控制力，这意味着购房者需要直接管理该房屋，以此来证明其对购买该房屋的迫切需求。倘若把《执行异议和复议规定》第二十八条的“占有”当作父母在离婚合约里承诺把房产送给子女，却不让登记在父母名下的房子被强制执行的理由，这就非常容易和实际情况相悖。例如，孩子通常需要去外地求学而住校，或者甚至出国，这时候硬要孩子直接拥有房子，显然是不切实际的。所以，他主张“居住在这套房产里”不该是判定父母在离婚文书里承诺把房产送给孩子后，能不能阻止继续登记在父母名下的房产被处置的理由。
本文小结：
我认为，父母在离婚文书里确定房产由孩子所有，能够阻止对尚未变更登记在父母名下的房产进行处置，不过必须满足四个条件，分别是离婚文书已经订立且生效，该文书生效的时间早于他人债权产生的时间，他人所享有的债权在价值上需要让位于孩子对物权的预期权利，以及父母与孩子对于未完成房产过户没有责任。
作者名片：
张宇，北京浩天位于贵阳的分所执业律师，精于处理各类民事和商事诉讼案件，联系电话是18662719587。
