上海购房政策变动频繁,为使大家清晰掌握楼市新规及购房要点,特汇编了截至2025年6月1日的最新政策资料,涵盖限购限售、税费标准、贷款利率、人才引进、购房优惠等事项,资料详尽,已收录5月8日公积金新政及5月20日商业贷款新规内容。
一、上海市购房限购政策
二、上海购房一二手税费
三、上海贷款政策一览表
四、交易材料清单
五、上海落户政策及成本
六、房产税政策
七、上海直系更名/赠予/继承政策：
八、上海新房摇号积分制政策
九、以旧换新购房补贴
一、限购政策
简化成易懂的语言：
如下几类人购房政策放松：
外地单身人士，现在可以购买上海外环以外的首套新房了，或者也能在全上海市购置一套二手房，这是个好消息。
外地家庭现在能够购买两套或三套房产，条件是要有多个孩子，这和以前在上海只能买一套的情况不同了。
分居家庭：不再按照过去的规则，以三年为期限统计原有家庭名下的房产数量，而是改为以个人名下房产数量为准进行统计。
3、企业购房：由原来不允许，变为现在不限套数。
4、多孩家庭：与原来相比，可以多买1套、2套或3套。
二、一二手房税费
简化成易懂的语言（下面方法不精确，仅做粗略估算使用）：
增值税方面，如果房屋已经拥有两年以上，那么增值税是零；如果未满两年，增值税的计算方法是房屋成交金额乘以百分之五点零五。
个人所得税，如果房产已持有五年以上，并且是该家庭中唯一拥有的房产，那么个人所得税为零；如果不是这种情况，个人所得税则等于房产交易价格的百分之一，或者是房屋价格差额的百分之二十。
3、契税：
a) 家庭唯一住房的情况：
住房面积小于等于140平米，契税为住房交易价格的1%；
住房面积大于140平米，契税为住房交易价格的1.5%；
b) 家庭第2套住房的情况：
住房面积小于等于140平米，契税为住房交易价格的1%；
住房面积大于140平米，契税为住房交易价格的2%；
c) 家庭第3套住房或企业购房的情况：
契税为住房交易价格的3%。
三、贷款政策
个人公积金贷款套数认定
没有在本市职工家庭名下房产，且全国范围内未曾申请过住房公积金个人住房贷款，或者首次申请的此类贷款已经还清的，被视为首套住房贷款申请。若符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款标准，也可视为首套住房贷款申请。
该家庭在本市已有住房，且全国范围内未曾申请过住房公积金个人住房贷款，或者首次申请的此类贷款已还清，则可视为第二套改善型住房贷款。
申请公积金贷款条件
①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；
申请贷款时，需确保已持续缴纳公积金满半年以上，且账户目前正常，近期没有办理过提取手续，账户处于未使用状态。
申请信贷业务时，丈夫和妻子任何一方都没有正在处理的公积金借款或还贷事宜
所购房产应为公寓或新建住宅等住宅用途，非住宅用途的房产不可申请公积金贷款。
申请人的亲属或者连带申请人，若出现以下状况，将无法获得信贷支持：其家庭成员中有拖欠债务的，或者其同住的伙伴有不良信用记录的，又或者其配偶有经济纠纷的，再或者其子女有违规行为的，均会导致贷款申请被拒绝。
(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；
拥有过两次或多次全国范围内的住房公积金个人住房贷款经历，不再向购买非改善型第二套住房，以及第三套及以上住房的家庭成员提供贷款支持。
公积金贷款额度
商业贷款年限（孰低原则）
①房龄
一般要求房龄在40年内。
最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70年；
②主贷人年龄
法定退休年龄通常为男性六十五岁，女性六十岁，此规定自二零二四年三月一日生效。
贷款期限与主借款者寿辰之和，不可超过七十载。
③房屋类型
住宅最长不超过30年。
非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过10年。
公积金贷款年限
一手住房
公积金贷款期限不超过30年。
二手住房
如果所购住房房龄在20年以下，公积金贷款期限不超过30年；
若购买的房产使用年限介于二十年及三十五年之内，以五十年减去房屋已使用年数作为公积金贷款的最长年限，且不得超过该数值。
倘若购买房产的年龄达到了三十五年或者超过这个期限，那么使用公积金申请的贷款时间最多只能持续十五年。
四、交易材料清单
五、上海落户
六、房产税相关
房产税相关政策（个人家庭购入商品住房）
2025年房产税新规实施！这项税收对普通人而言并非不利，三口家庭拥有的180平方米房产可免征此税，超出此面积的部分，税率将设定在1.2%的上限。
2025年3月4日，上海市公布房产税新政策的具体内容，新购住房如果每平方米价格不超过94446元，需要缴纳0.4%的税费，如果每平方米价格超过94446元，需要缴纳0.6%的税费，其他类型的普通住宅维持0.4%的税率不变。
上海推行房产税试点已满十二年，自2011年1月28日起，凡购置第二套及以上房产者，或需承担此项税负，此项试点仅针对部分个人，并非预示着国家层面的房地产税即将实施。
依据近期发布的相关文件和部分城市的实践情况，2025年房产税制度将迎来显著调整，具体涉及征管界限、税率设定、免税规定等层面，现就其基本内容进行说明。
私人住宅若用于自住可免征税款，但若改为出租或商业经营则可能需要缴纳税款。每户家庭根据人均面积可享受免税额度，通常在四十至六十平方米之间，例如一个三口之家的免税标准是总共不超过一百八十平方米。此外，某些特定类型的房产也享有免税待遇，例如政府机构、宗教设施以及公园等单位的自用不动产。
上海地区，房产交易实行分级计税政策，当房产单价低于九万四千四百四十六元每平方米时，无需缴纳相关税费，税率为百分之零点四；若单价超出此标准，则超出部分按百分之零点六的税率计缴，此规定自二零二五年起正式施行，针对首套房产并考虑人均居住面积六十平方米的标准给予免税优惠，旨在有效抑制房价过高带来的购买需求。
房产税免征条件及优惠政策
1、上海户籍单身优惠政策
（1）买方名下在本市无任何住房，免征房产税；
客户方在2011年1月28日之前与父母共同居住在自有房产，并且父母拥有上海户籍的，客户方可以申请购买房产，首次购买不需要缴纳房产税，非首次购买则根据房屋面积来计算税费。
客户方在2011年1月28日之前与父母共同居住，并且父母不是本地居民的，如果父母满足减免房产税的要求，同时客户方具备购房资格，那么可以不用缴纳房产税；如果父母不满足减免房产税的条件，那么客户方这次买房在房产税方面会被看作是第二套房产，需要计算与父母共同居住房屋所占的面积。
2、夫妻均为上海户籍的已婚家庭：
（1）家庭名下在沪无任何住房，免征房产税；
夫妻两方都是上海本地居民的，两个人在2011年1月28日之前和父母（上海本地居民）一起拥有房产，如果这个家庭在本市没有其他房产，在符合购房条件的情况下，首次购买房子，可以不用缴纳房产税；如果这个家庭已经有其他房产，那么在计算房产税时算作第二套房产，父母共同拥有的房子所占的面积也要算进这个家庭需要缴纳房产税的房产面积里。
3、上海户籍和外地户籍组成的上海家庭
外地居民和上海户籍居民在2011年1月28日之前，曾与父母或外地父母在本市共同居住过，并且家庭成员名下没有其他房产的，如果父母符合减免房产税的要求，在满足购房资格的基础上，再次购买房产时，该房产将被视为首套，可以免除房产税；如果父母不符合减免房产税的条件，那么该房产在房产税认定上将被视为家庭第二套，父母共同居住的房屋所占面积也要纳入家庭房产税的征收范围。
该家庭名下已有上海房产，在符合购房条件时再次购置房产，会被认定为第二套房产。如果该家庭还有与父母共同拥有的房产，那么这部分房产的面积比例也要算入该家庭的房产税征收额度内。
4、外地户籍房产税免征条件
若已持有《上海市居住证》满三年且仍在有效期内，或者积分累计达到120分，那么本次购房可以立刻申请免除房产税。
如果持有的《上海市居住证》有效期中还未连续满三年，或者积分分数不足120分，那么必须先全额支付房产税费用，等到居住证时间连续满三年，或者积分分数达到120分时，就能够申请免除房产税，并且可以申请退还持有《上海市居住证》期间已经缴纳的房产税。
5、境外个人、港澳台居民房产税免征条件
外国人在上海获得的“居留许可”持续有效且时间达到三年，申报税务当天即可申请免税，若未满三年，则需先支付房产税，等到三年期满后申请退还，或者拥有B类证件（专属于海外人才引进的居住证明）、持有中国绿卡的人士，也能够直接申请免税。
台岛同胞在上海市，若个税证明、社保记录或就业证明连续三年完整，或持有连续三年且在有效期内的“台岛居民居住证”，可以直接申请免除房产税；如果未达到三年要求，需先支付房产税，等到满足三年期限后，再申请免除并要求退还此前已缴的房产税。
港澳同胞若拥有持续三年以上的《港澳居民居住证》或个税证明、社保记录、就业证明，能够直接申请免除房产税，若未达到三年期限，可以先支付房产税，等到满足三年条件后，再申请免除并要求退还此前已缴的房产税。
（六）上海户籍人士申请同住人减免房产税的条件
（1）上海户籍人士申请同住人减免房产税的条件：
同住者是申请人的长辈或者晚辈；同住者拥有上海户口；同住者家庭在本市没有房产；
同住人的户籍信息，应与申请人记录在同一个户口本上，或者位于申请人的自有房产，即已购住房之中。
提交同住人申请后，能够减免的房产税面积，为每户每人口60平方米。
房产税其他政策
（一）房产税减免的特殊情形
1、驻沪军官家庭购房：免征房产税；
2、在沪就读博士家庭购房：免征房产税；
3、进站博士后购房：免征房产税；
申请动迁款购买房产时，可以申请房产税的减免，具体减免的规则需要咨询本大区交易管理中心的同事，或者到房屋所在地的不动产登记中心窗口进行询问。
（二）企业名义购入的房屋：
在持有期间，也必须每季度缴纳房产使用费，房产使用费的计算方法（由客户自行决定）：
（1）计算方式一：购入的税务核定价×80%×1.2%；
（2）计算方式二：月租金×12%×月数。
七、上海直系更名/赠予/继承政策：
自2024年5月27日起，房屋赠与政策有所变动，原先已经完成赠与的房产，将不会被计入赠予方名下的房产数量之内。
直系亲属房产证变更登记时，通常有三种途径可供考虑：出售、赠予、遗产继承现在我们具体分析直系亲属之间变更登记时，当事人自身状况适合采用何种方案，以及办理各项手续需要准备哪些文件资料。
一、买卖更名：
房产过户需遵循标准程序，受购房限制制约，相关费用须依照法规执行。此类情形适宜那些已持有房产但无意出售的人士，即便需支付部分款项，亦不会波及今后房产处置。
买卖更名所需费用:
按照交易税费表正常缴纳税费。
二、继承：
1、继承会产生哪些费用?
直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。
房产由继承所得转卖时，所需缴纳的契税与增值税，均等同于普通商品房交易时的税费标准，若房产持有满五年且为家庭唯一住房，则无需缴纳个人所得税，若非唯一住房，则需按总房价的百分之二十比例缴纳个人所得税。
2、房屋的继承顺序是什么?
继承次序：遗赠抚养约定优先，遗嘱传承其次，法定承继最后
3、房屋继承的流程是什么?
先去公证机构申请继承权公证，拿到公证书，接着到房产交易管理部门的税务窗口办理税费计算确认，领到缴纳税款的证明，最后去房产交易管理部门更换新的不动产权证书。
4、房屋继承的时效为多久?
办理继承公证必须确认家庭所有成员的身份信息，本市居民办理通常需要两月上下，外地居民则需回原籍提取相关证明，因此办理周期会显著增加，具体所需时间取决于各个地区的不同规定
获得遗产继承公证书之后，申请更改房产登记信息，到房产登记机构办理业务，具体受理程序如何？
在房产交易登记处完成税务减免申请后，前往该机构的业务办理点提交材料，预计在20个自然日内（不包括法定假日）可以领取房产证。
三、赠与
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用?
契税:房屋总价3%，增值税免征，个税免征。
看到上面是不是觉得赠与要比买卖划算?
不可以，这仅是赠予过程要付出的代价，房产若在五年后出售且是第一套，就按标准税率纳税，如果五年后出售但非首套，则需缴纳房价总额两成的税款。
如果没有房产可以采用赠予方式办理，如果已经拥有房产且打算转让受赠的房产，则应当选择交易途径进行。
2、办理房屋赠与的方式有几种?
1)通过办理赠与公证书进行赠与。
2)若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些?
1)财产应当是公民的个人合法财产
2)房产中有抵押不可赠与
夫妻共同所有的财产进行赠予时，即便房产只登记在一方名簿上，另一半也必须到场签署文件，以表明其赞同这一赠予行为
4)赠与合同不可委托签署。
通常仅限于直系亲属之间进行赠予行为，若超出此范围则须缴纳百分之二十的个人所得税。需留意的是，儿媳与公婆并非直系亲属，女婿与岳父母也非直系，此类赠予情况建议将房产证上的登记人变更为受赠者直系亲属中的一人，比如房产证原本登记夫妻双方姓名，若要将房产赠与男方父母，则应先将女方姓名从房产证上删除后再进行赠予手续。
非直系之间进行赠与，若为全部财产，则可进行转让，但若是部分财产，则赠与人及受赠人对于各自持有的那部分财产，不能相互间再行转让。
张三决定将其个人名下唯一的一处房产的一部分所有权送给他的朋友李四，这个赠与行为不属于直系亲属之间的赠与，具体来说，在这处房产上，张三保留了绝大部分的权益，占90%，而李四则获得了剩余的10%，重要的是，张三和李四都不能再就这处房产进行买卖交易。
赠与费用如何计算：
二手房(住宅)赠与过户需要缴纳的费用如下:
赠送过户不用缴纳营业税，也不用缴纳个人所得税，直系亲属之间赠送过户不用缴纳个人所得税
转让时无需缴纳营业税，不过个人所得税必须支付，合同上标明的价值乘以百分之二十不能更改（非直系亲属须交百分之二十个税）
契税收取方式：所有房产不论何种状况，均需缴纳全额契税，具体金额为评估价值乘以百分之三。
4、其他费用和正常过户都一样(工本费80元/单)
二手房(住宅)赠与注意点:
评估房产的定价由系统直接提供，该数值一旦确认，便不可更改，现场需开具税务凭证，须当日完成契税的支付
赠送的房产：务必事先核实购房资格条件，依据2021年7月24日实施的最新规定，
税款当日必须缴清，务必携带银行卡，部分卡种存在额度上限，务必提前办理大额支付业务，交易场所不受理现金缴款，小额开销允许使用现金结算。
房产证在当天会立刻交由交易机构处理，若需使用，请提前复印留存。
交易中心最近发出的收件凭证。拿到这份凭证，表示您的赠与手续已经办妥，仅剩最后一环，凭此收件凭证，携带身份证件，前往交易中心排队，即可领取房产证明。
通过比较这三种更名方法可以发现，若名下无房产且需继承则最为划算，而名下已有房产且不打算出售的情况，选择办理交易手续更为划算。
八、上海新房摇号积分制政策：
九、上海以旧换新购房补贴
为了方便民众改善住所，提升生活品质，上海还推出了房屋置换计划，具体条款如下：
居民家庭若在十二个月内售出外环以内两千年前落成、建筑空间不超过七十平方米的仅存房产，同时购置外环以外新建商品房，则可向所购新房所在地的房产交易管理机构申请经济支持。
建筑面积30平以下，每套补贴标准2万元；
住房建筑面积30～50平，每套补贴标准2.5万元；
住房建筑面积50～70平，每套补贴标准3万元。
在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。
想要买卖房子的人，必须要密切关注楼市
作为寻常的置业者，切莫与政府方面对抗，既然当局当前鼓励购房，并且提供了如此有利的政策，那就安分接受，必定能获利丰厚！
过去的经验多次表明，当政府号召民众购置房产时，应当果断投入大量资金，犹豫不决的，出价不足的，最后必定会感到懊恼。
在中国投资，就是一个准则：永远听党话，跟党走
我可以无比确信的说：
楼市回暖，已成定局。房价上涨，势不可挡！
当前购房的首期付款和贷款利率均达到了前所未有的低水平，同时国家也在实施大规模的货币宽松政策，房地产市场持续上涨的态势已经非常显著。
中国迎来新一轮财富重新分配的契机，眼下我们普通人最关键的任务，是尽快购置优质房产，获取关键资产。
资本是你安身立命的港湾，凭借资本，你方能于资金浪潮里稳步前行，达成财富的跃升。
没有筹码，你只能在滔天洪水中挣扎求存，朝不保夕。
这不是危言耸听，而是你很快就会面对的现实。
楼市不可破，也不能破，也不会破！
难得的时机不会重现，宝贵的光阴无法再来，人的一生中，真正值得把握的机遇，经历一两个便已足够，一旦失去，必将终生遗憾
现在就是低成本抄底的最好机会！
无论眼下是否具备购房的经济基础，都应当增强个人的见识水平，毕竟，唯有拓展眼界，方能在房产市场的起伏变化时，把握到适合自身的良机。
