【课程收益】
深入理解最新政策的关键内容，包括金融领域十六条规定的延期执行、保障性住房的收购政策、专项债券的新规定以及平急两用设施的相关事宜，同时捕捉城市更新带来的发展机遇。
清晰界定房地产企业转型的方向（如轻资产模式、产业链拓展、制造业运营理念），并精通如何激活现有资源，同时熟练运用多样化的融资手段（例如房地产投资信托基金、专项债券）的操作技巧。
熟练掌握第四代住宅等尖端产品的开发理念、技术规范（如立体绿化、智能系统）以及资金平衡的策略，从而达成销售增值和快速销售的目标。
系统需全面了解公益性质、半公益性质以及经营性质的城市更新项目的策划，同时掌握投融资模式的挑选，包括财政支持、专项债券以及市场化运作，并且精通标杆项目（例如成都猛追湾）的操作要领。
打造项目从规划到招商、运营以及合规的全过程管理能力，并掌握风险控制的关键点，以确保项目能够高效实施并实现持续盈利。
【课程对象】
房地产开发公司的总经理，以及负责前期开发和拓展业务的副总经理，投资、策划、设计和营销部门的副总经理等相关部门负责人。
早期阶段涉及拓展、投资、策划、设计、工程以及营销等多个领域的专业精英。
【金牌讲师】
曾老师
现任某知名房企投资拓展部门负责人。此前担任过万科集团的规划与投资总监，拥有超过十年的房地产企业中高层管理经验。同时，他还是一名国家注册规划师，毕业于重庆大学。他的职业生涯中，曾服务于万科地产、时代地产等房地产开发企业，以及常州市规划设计院、深圳市城市规划设计研究院等设计机构。此外，他还曾在政府部门任职，担任建管所代理所长，全面参与了房地产项目的前期拓展工作，涉猎了该领域所有相关角色。
在担任房地产企业职务期间，我主要承担了城市更新、新城区开发以及特色小镇开发等项目的市场拓展、投资评估以及后期项目的规划设计与管理工作。此外，我还负责牵头编写投资和规划设计的报告，并完成了投资效益、经营模式、成本估算和现金流预测等关键任务。在这段时间里，我全面参与了多个项目的投资拓展阶段，这些项目涵盖了产业用地获取、收购兼并、综合性新城开发以及PPP等多种类型。其中，我成功促成了苏州2000亩的综合开发项目签约，以及宁波600亩的产业用地获取项目签约。
主要参与的项目：
《德胜河沿岸土地利用规划修订探究》——该研究聚焦于航道变更后的河岸土地利用调整，主要内容包括各类仓储堆场、码头用地及其周边产业集群之间的相互联系。
《泰州市老城区控制性详细规划设计》的研究重点集中在泰州市老城片区的规划控制要素上，这包括对历史文化元素的保存与开发利用、对旧城地区的更新改造、对生态要素的修复与控制，以及对城市形象策划和城市设计元素的管控等方面。
《常州市清凉片区旧城更新规划及政策研究》是一项以政策制定为起点的区域整体更新策略研究，其核心任务是探讨在新型旧城改造模式中政策机制的构建建议以及发展方向，此类研究属于技术储备范畴。
《江苏省常州市钟楼区空间发展战略研究》这项研究是在常州市行政区划调整完成后进行的，它涉及对下属区域的战略规划编制，重点在于探讨目标设定以及发展途径。
《常州市武进区遥观镇总体规划》--镇总体规划
《深圳市南油大厦城市更新单元改造专项规划》项目占地12公顷，涉及旧城区的更新改造工作。
在担任常州某镇建管所代理所长期间，主要负责以下工作：制定镇域总体规划，对镇域土地出让进行整体规划，明确规划边界并确立土地出让的具体要求，负责土地的招拍挂活动，以及协调和统筹镇域土地规划和土地指标等相关事宜。
参与合作的若干企业包括：上海外高桥集团、万科集团、杭州天阳房地产开发有限公司、常州正昌房地产开发有限公司、信达房地产开发有限公司、越秀房地产开发有限公司等。
【课程大纲】
一、当前房地产发展的基本情况及地产发展趋势分析
（一）房地产市场的发展情况综述
历年住宅成交情况简述
历年土地成交情况简述
历年房地产市场分析及出台政策情况简述
房地产市场预判分析
（二）房地产市场发展的特征总结
行业出清周期中期；缩量保价；模式转换与信心增长
房住不炒，不将房地产作为短期经济增长的刺激手段
因城施政，不同城市对应房地产发展的主要策略
确保交付楼房项目与资产管理公司合作；在出清周期内，房地产项目融资途径的调整以及资金倾向的转变。
以租代售，去金融属性导向下不动产估值体系的重塑
（三）房地产市场发展的近期核心政策解读
① 央行"金融16条"延期（2023-2024）
要点：开发贷展期+保交楼专项借款扩容
实际操作结果：房地产企业债务违约的缓冲时间被延长至2025年，而郑州、武汉等城市在保障住宅交付方面新增了2000亿元的专项贷款额度。
② 住建部《保障性住房建设指导意见》（2024）
强制性规定：在35个重点城市新增加的保障性住房中，对于收购现有住房的比例要求不得低于30%。
房地产企业面临良机：万科集团在西安承接的代建项目，通过收购现有存量住宅来改造为保障性住房，此举有效地将开发周期缩短了60%。
③ 财政部《城市更新专项债实施细则》（2024）
专项债资金的使用范围得以拓宽，不再局限于基础设施建设，如今它也被允许用于土地的收储工作。以成都猛追湾项目为例，该项目成功获得了高达8.7亿元的专项债资金，专门用于土地的收储。
红线：项目自平衡率需≥1.1倍（营收/融资本息）
④ 自然资源部《关于存量工业用地转型的函》（2023）
工业用地转为商业办公用途的审批流程得到优化，审批期限缩短至20天（原定需90天），开封空分厂借此改造项目节省了三个月的时间成本。
负面清单：历史保护建筑改造严禁破坏立面结构
⑤ 三大工程"平急两用"建设标准（2025）
新建商业办公建筑必须设置10%的应急转换空间，该空间应配备独立的供电和通风系统。
政策优惠：可获30%的容积率增加奖励（以武汉长江中心项目为例，增容达3800平方米）。
（四）小结：
中短期房地产市场规模正逐渐缩小，其内部结构亦将随着城市群的发展而出现相应的增减与分化。
中短期房地产行业在中国经济中扮演的稳定器角色将持续存在，且在短期内，该行业将得到政策的适度支持与保护。
从长远角度分析，相关政策倾向于消除房地产行业的金融特性，然而，考虑到经济发展前景的持续乐观，房地产行业在本轮的清理过程中，预计将迎来一场全面的变革。
二、新周期下房地产企业转型的战略选择与资源整合
（一） 传统地产国企的转型路径
转型背景与必要性
行业出清周期中的生存逻辑：缩量保价、模式转换与资源聚焦
金融属性剥离导向下，不动产估值体系重塑的挑战与机遇
典型转型模式解析
制造业思维变革涉及成本管控、产品规范化以及供应链的融合，例如，某房地产企业通过采用装配式建筑技术，成功将开发成本削减了20%。
轻资产运营策略包括代建服务、品牌授权以及资产的管理（以绿城集团的代建业务为例，其年收入已成功跨越百亿大关）。
产业链延伸：养老地产、产业园区、新能源基建
关键资源盘点与整合
存量土储的优化利用（如老旧厂房改造为文创园区）
融资渠道创新（如供应链金融、REITs）
运营能力与客户资源的长期积累
（二） 创新业务方向与投资逻辑
城市更新业务的战略价值
投资逻辑：短期现金流平衡与长期资产增值的结合
产业地产的布局逻辑
产业研究处于领先地位，涵盖区域经济发展、产业链中的空白以及企业具体需求，例如以华夏幸福固安产业新城为案例。
新能源基建的机遇
三、第四代住宅开发逻辑重构与案例解析
政策与技术双驱动
容积率的提升：重庆最新政策明确空中花园不计入容积率，而成都则在试点中将绿化面积折算为产权面积的50%。
技术规范要求，立体绿化承载能力增至每平方米600公斤（相较传统阳台的250公斤上限），同时，光伏幕墙的发电效能成功跨越了22%的门槛。
开发模式三大变革
产品设计方面，我们将从传统的功能户型过渡至生态单元设计，其中标配包括25至50平方米的庭院集成智能灌溉系统。
成本控制方面，3D打印技术显著减少了钢材的使用量，降幅达到22%；同时，PVC种植槽的应用成功解决了覆土渗漏的问题。
用户运营方面，成都麓湖项目借助“共享农场”模式，成功将会所的使用率提高了210个百分点，同时物业费的增值幅度也达到了40%。
第四代住宅标杆案例：重庆某四代住宅开发
1. 项目创新点
空间创新：六米高的挑空露台搭配错层设计，既确保了全方位的景观视野，又兼顾了个人隐私的双重保护。
技术融合方面，载车电梯仅需90秒便可迅速抵达室内车库，同时，动态雾化玻璃可根据需求灵活调整光线。
2. 资金平衡路径
建安成本增加30%，涉及钢结构与智能系统领域→ 销售价格提升20%，较同地段同类产品高出15%→ 政策优惠带来10%，包括容积率奖励与税收返还。
实际操作效果显著，去化周期已缩短至5.8个月，较传统住宅的9.6个月大幅减少；同时，社群的活跃程度也实现了行业均值的3倍提升。
四、城市更新项目投融资与项目谋划篇
（一）城市更新项目的谋划历程
目标设定：补足城市发展过程中的短板以调整城市发展的新格局
核心特点：项目收益的外部性、自平衡性和公益性
项目分类：公益性/半公益性/经营性
谋划主体：市区政府+财政/市区政府+城投
（二）城市更新项目的投融资模式概述
公益性质的项目，其资金主要来源于财政投入，通过长期的外部效应来增加税收，以此实现项目的资金平衡。此类项目往往受到政策或政绩的引导，其中财政投入的规模及其合规性是至关重要的因素。
此类项目兼具公益性质：通过调动省、市、中央的财政补贴以及专项债券资金，采取长期财政支持手段，将项目包装成自我平衡型项目。同时，我们强调专款必须专用，对资金平衡的要求也相当严格。
经营性项目通常以土地出让所得资金作为主要回款手段，其实施主体通常是城投公司。此类项目的资金来源包括自有资金以及企业债和城投债，并且对资金的平衡性有着极为严格的要求。
投资融资手段包括：常规财政债券、特定用途财政债券、城市投资债券、企业信用债券以及流动贷款。
（三）城市更新项目的典型投融资实例
成都猛追湾项目（专项债+EPC+O）
义乌西门老街（混改+商业地产开发）
嘉兴存量资产盘活（F+EPC+O+资产证券化）
五、城市更新项目的规划设计与投资实操案例
（一）纯公益类型的城市更新的规划设计（街区改造）
项目案例：常州市汉江路街区改造项目
主要理念：市容改造的同时对建筑灰空间进行整体设计
关键举措涵盖：对建筑风格进行分类、精心规划慢行交通系统、打造宽敞的公共空间以及实现建设、管理、运营的全面整合。
主要亮点：城市叙史馆+多样性经营空间
（二）经营类型的城市更新的规划设计（存量工业厂房改造）
项目案例：开封空分厂存量厂房改造项目
主要理念：工业遗存保留下的商业氛围打造
核心策略：建筑风貌保留+商业动线设计+文商旅一体化
主要亮点：工业遗存保护+文商旅一体化
（三）对于小规模逐步推进的城市更新项目，进行规划设计（即区域综合改造）
项目案例：成都猛追湾项目
主要理念：国企主导的小规模渐进式城市更新
核心策略涵盖：公共区域整治、历史风貌保存、交通场所规划以及改造方案制定。
主要亮点：城市叙史馆+产业导入
六、城市更新项目的招商运营与项目推广篇
（一）城市更新项目的政策争取
城市更新用地政策制定的主要原则
城市更新用地政策制定的主要内容
那些产业项目可以享受城市更新用地政策（以上海为例）
城市更新项目在落地时享受的土地政策
城市更新项目在落地时享受的税收政策
（二）城市更新项目的招商策略
招商策划
项目运营的利润点控制
商业体系和产业体系的构建
商业基础设施和产业基础设施的构建
主要招商对象和谈判策略
（三）城市更新项目的推广策略
产业大会的举办与转换
城市级事件的举办与转换
公共管理、产业联盟等机构的设计与转换
七、城更项目的全过程管理篇
（一）基础流程
项目谋划与立项阶段
投融资方案设计与资金来源确定
项目优化与项目评审阶段
深化设计阶段
土地整理阶段
工程建设阶段
项目交付阶段
项目结算
物业运营
（二）合约解析
工作界面
合作内容
主要模式
获取方式
违约责任
（三）合规性要点
一级阶段的核心要素包括：主体身份的明确界定，涉及ABO模式、一级开发主体的招标活动，合资企业的成立，以及股权的收购等环节。
二级阶段的关键点包括：土地流转环节涉及产业用地获取、资金回笼、招商引资奖励、协议出让以及划拨用地转为出让用地等多种方式。
在三级阶段，我们需关注资产证券化领域，包括但不限于ABS（资产支持证券）、REITs（房地产投资信托基金）以及国资委监管下的股权交易等多种形式。
（四）一级开发的资金投入
合资公司模式
独资公司模式
ABO招标模式
（五）原有物业的收储与补偿
补偿方式与补偿政策的确定
收储时序与收储工作的控制
发展基金的设计与成立
收储模式的设计与运用
（六）一级开发的资金流转与结算
一级开发的土地开发的合约签订
一级开发的土地出让金审计
滚动开发导向下土地出让开发的土地组价
土地出让金的流转
二级土地出让与土地出让金流转
土地出让金流转结算
土地挂牌与土地挂牌条件的设计
非招拍挂模式下土地的获取模式
课程说明
【主办单位】中国房训网
【课程时间】2025年7月25日·上海
本课程收费标准为4800元每名学员，该费用涵盖了讲师报酬、培训成本、资料费以及场地费用等；至于餐饮住宿，我们将提供代订服务，但相关费用需学员自行承担。
【咨询热线】400-6789-925
【报名联系】胡老师 13810961648（同微信）
【联系邮箱】fangxunwang@qq.com
本课程内容源自对中国房训网长期追踪的案例；旨在与您共同探讨真实的操作心得！此课题非常适合作为企业内部培训材料！
