1月20日，闵行区房管局发布的会议纪要，将上海房地产市场的热烈态势推到了公众的关注焦点。
这份纪要主要记载了上海相关部门就近期房地产市场摇号现象异常热烈所进行的讨论，提出了项目认筹比例上限为3:1，规定同一家庭在相同时间段内全上海仅能认筹一个项目，同时对预售价格的审批标准更加严格——这些调控手段充分体现了地方监管部门对于上海房价快速攀升所持的审慎立场。
即便是在后续的调控举措中，当地政府正探讨更为严格的监管措施，包括离婚者需等待两年方可购房、实施分阶段摇号以及加强资金监管等措施。然而，在相关消息公布不久，上海市闵行区房地产管理局的相关人员便指出，网络上的这些信息可能只是误传，他们尚未接到任何正式的通告。
这份纪要并非凭空而来，近期上海的房地产市场可谓是异常火爆。据媒体报道，上海二手房的价格每日都在变动，“一天一个价”的说法并不夸张。尤其是那些优质的、实行九年一贯制教育的学区房，其涨幅已经超过了20%，价格更是直逼每平方米20万元。在上海，10天内房价上涨超过40%的消息已经不再是什么新鲜事。
新房市场另一端也迎来了购房者的热烈追捧。其中，前滩和大虹桥板块尤为热门，尤其是前滩板块，疫情过后不断涌现热门楼盘。凭借其学区资源及潜在的增值潜力，其认筹率显著高于其他区域。链家经纪人王冕向AI财经社透露，有的楼盘认筹率甚至高达700%，优质楼盘一套房往往面临七八位买家争抢的局面。他的不少客户已经参与了摇号超过一年，但至今仍未成功中签。
贝壳研究院的统计资料表明，自2020年年末起，上海的房地产市场呈现出显著的增长势头，尤其在12月份，全市二手住宅的成交额较上个月上升了20.3%，与去年同期相比更是增长了95%。这一数据使得上海二手房的成交数量达到了3.9万套的历史最高点，成为自2017年以来的最大成交量。
直至2021年1月，上海的房地产市场持续呈现升温趋势；在1月的前13天，链家平台上二手房的交易量相较于去年12月同期增长了42%；观察市场预期，在这13天里，上海二手房业主的调价中，涨价的比例增至67%，较12月份的数据高出12个百分点。
令人困惑的是，尽管上海的房地产市场调控措施未见有任何放宽的迹象，房价却依然呈现出迅猛的上涨态势，这其中又隐藏了多少泡沫？这一点不难理解，在情绪紧张的市场氛围中，为何地方政府的神经反而变得更加紧绷。
二手房1小时跳价40万元
金杰，这位曾在前10强房企供职的业内人士，提及道：“你难道没有察觉，现在的市场形势与2015年的房价飙升颇为相似吗？”他在上海工作和生活了长达十几年，亲身见证了房价的起伏波动。在他看来，上海房价在过去五年里始终保持稳定，这似乎并不符合实际情况。
2020年，涨势便已显现，上海中原地产市场的分析师卢文曦向AI财经社透露，上海新房的销售周期已缩短至9个月以内。一般情况下，若销售周期少于10个月，则预示着房价将上涨。这是因为房源供不应求，目前甚至出现了千人摇号抢购的现象。
房地产市场持续升温，然而其中既有乐见其成者，亦不乏忧虑之人。近期，一位博士向上海市委相关领导提交了一封建议信，此行为引起了公众的广泛关注。博士在信中透露，他已四次尝试参与摇号却屡遭败绩，始终未能购得心仪的房产。因此，他建议对上海的认筹摇号制度进行改革，以便自己能够享有优先摇号的资格。同时，他还提议应加强对离婚购房、经营性贷款购房以及代持购房等规避法律的行为进行严格查处。针对此事，上海市相关部门回应称：“针对所提建议，我们正在认真研究，力求对认筹规则及有关政策规定进行更加完善的修订。”
据报道，在此次上海房地产市场价格上涨的浪潮中，部分购房者为购置房产可谓是竭尽全力。他们为了提升中签几率，采取了诸如假离婚、让长辈参与摇号、请求亲友协助摇号等多种手段，以期扩充“人肉马甲”数量，从而获得更多认筹机会，待成功摇号后再行办理过户手续。
由于上海新房实施限价政策，导致二手房价格低于新房，对有意购房的人来说，这成为了一种低风险的高收益投资机会，一旦购得即可获利。与去年疫情初期二手房业主大幅降价的情况不同，近期上海的二手房市场持续看涨，据媒体报道，今年已有业主在短短两周内将售价上调了120万元，有的甚至在一小时内价格上涨了40万元。
王冕向AI财经社透露，这些二手房中，学区房占据了多数，其价格涨幅远超普通房源。这一现象部分源于上海近期放宽的落户政策，该政策着重于吸引市场化创新创业人才，吸引了众多海外留学生回国购房。他们尤其青睐学区房，认为这样可以一次性解决教育问题。
据相关资料显示，上海现行的购房规定为：非上海户籍居民需在上海连续缴纳社保五年方可购房，家庭最多可购一套，而单身人士则无购房资格；对于上海户籍居民，家庭可购买两套，单身人士则限购一套。王冕指出：“若单身人士想在沪购房，唯有通过落户途径，别无他法。”
诸葛找房数据研究中心的分析师陈霄指出，尽管上海放宽了户籍落户政策，这一举措对于吸引人才具有正面影响，并在一定程度上增强了房地产市场的生机，然而，其产生的实际效果并不显著。
卢文曦认为，人才引进政策的影响力并不像人们想象中那么显著。此外，上海的情况只是局部升温，并非全面热潮。例如，一些位于远郊的项目，其认筹率并不理想，而那些老旧小区的二手房价格也并未出现大幅上涨。
点燃房价的导火索到底是什么？
价格逆势攀升，尽管调控政策并未放松，这反映出房地产市场的回暖，主要得益于市场自身力量的推动。杨红旭副院长，上海易居房地产研究院的副职，直言不讳地表示，这并非政府调控不力所致，而是经过三年的低谷期后，市场需求得到了正常的释放。
他强调，目前上海房地产市场之所以如此火爆，是多种因素共同作用的结果。首先，市场周期性因素发挥了作用；其次，在疫情背景下，人们对于避险和改善居住条件的需求增加；再者，动拆迁项目的增多也推动了市场热度；此外，在货币宽松政策下，抗通胀的需求也起到了推波助澜的作用；最后，公民同招教育改革的实施，也对市场产生了影响。这五大因素相互作用，共同促成了上海楼市的火热局面。
具体分析，一方面，观察全国主要城市近二十年的房价走势，我们可以发现，在调控政策的干预下，各城市的房价涨跌呈现出周期性的波动。另一方面，在疫情期间，公众对于居住空间的需求有所提升，改善型住房的需求明显增加。尤其是去年，上海超额完成了35000套的旧改任务。卢文曦向AI财经社透露，大约有80%的旧改受益者，在收到动迁款后的1年内都会选择购房，这部分群体的需求量相当可观。
金杰同样觉得，上海的住宅价格已有数年未曾上涨，众多购买需求在短期内受到了抑制。“尽管人们依然存在购房意愿，资金也依然充裕，但截至目前，尚无其他投资方式能比房地产更具吸引力。”
为了维护市场与经济的稳定，2020年伊始，多国央行共同实施了宽松的货币政策，加大了资金投放。近期，美国更是推出了高达1.9万亿美元的经济刺激方案。在全球范围内，美国和伦敦的房价均达到了历史最高点，韩国首尔的房价也在持续攀升，而日本东京的土地价格亦刷新了近期记录。这些现象，卢文曦认为，是推动房价上涨的诸多因素之一。
尽管1月15日央行金融市场司司长邹澜再次强调，央行在房地产金融调控领域，始终坚守“房住不炒”的原则，然而国家统计局公布的数据却表明，北上广深等一线城市的房价依然呈现上涨趋势，其中2020年12月这四个城市的二手房成交量较前一个月增长了20.5%，而且一线城市的新房和二手房价格涨幅也有所扩大。
2015年，深圳房价率先急剧攀升，随后这一现象蔓延至上海，最终波及全国。时至今日，这两个城市依然是房价上涨的先锋。回想起自2020年以来，房价涨幅最为显著的深圳，金杰陷入了沉思。然而，从理论上讲，只要限购政策持续实施，上海目前的房价上涨尚不能被定义为炒房行为。
卢文曦指出，需对上海市场进行区分，看是“炒”还是价格合理上涨，“购房确实存在实际需求，适度的价格上涨并非绝对不可接受。”
这波行情会持续多久？
近期，杨红旭正致力于为上海的房地产市场调控提出建议。尽管他认同2017至2018年间上海楼市经历了价格与销量同时下降，以及2019年销量上升而价格保持稳定的过程，已达到需要上涨的阶段，然而面对“千人摇号”的楼盘、认筹率超过500%的现象，以及房东与中介合谋推高二手房价格的消息，他不禁感叹：“上海的楼市，真该降降温了。”
在今年第一季度，上海作为长三角地区房地产市场的标杆，一旦出现任何异常波动，都会促使调控措施进一步强化。
实际上，自2020年下半年起，随着货币政策回归中性状态，购房信贷环境变得宽松并触及底部，以及“一城一策”政策不断深化，全国各城市房价上涨幅度逐渐缩小。然而，根据贝壳研究院的统计数据，2021年第一周，市场景气度较高的城市主要集中在长江中下游地区，其中上海、合肥等城市的景气指数（业主调价中调涨次数与调价次数之比）达到了40以上，这显示出这些城市未来面临较大的价格上涨压力。
陈霄的观点是，尽管中央多次重申“房住不炒”的原则，并且政策环境趋于严格，但在这样的背景下，上海房地产市场出现大幅上涨的可能性较小，更可能保持一种缓慢上升的态势。
卢文曦直言，近两个月来上海的市场涨幅显得过于剧烈，“预计2月份的交易量将有所回落，有助于市场情绪的稳定；若3月份能够保持稳定，或许还能重现往年的小阳春景象。”然而，他也警示，若市场继续呈现出强烈的躁动，那么预计后续将会有更为深入的调控政策出台。
目前，上海尚未发布新的楼市调控措施，而是对既有政策进行了加强。这包括强化政策的执行力度，以及提升销售管理，旨在消除楼市销售过程中的不规范行为。据网易房产报道，尽管之前媒体曝光的《闵行区房管局会议纪要》并非官方正式文件，而是上海相关部门正在探讨的政策内容，但由于相关信息提前被披露，该政策有可能推迟公布。
（应采访对象要求，文中王冕、金杰为化名。）
