最近，不少地产媒体都在盘点近10年各地楼市的房价涨幅。
总体来看，我国南方诸多城市在过去十年间发展迅猛，稳居前列；相较之下，北方仅有少部分城市能够名列其中，占比不足两成。
买房，到南方去！已经成为过去十年楼市投资最正确的打开方式。
位于我国南方的这片投资沃土，近期，局姐团队精心编制了一份针对湾区的“十年房价上涨榜单”。
观察下来，过去十年间，深圳无疑是湾区房地产市场的领军人物，而新晋进入万亿GDP行列的佛山，作为湾区经济实力强劲的第三位，其房价涨幅却几乎处于最低水平。
细读这份排名，我们能够察觉到更多，大湾区及其周边地区，与全国房地产市场有所不同的，鲜为人知的细节。
第一、站在全国来看，大湾区整体跑赢了大势。
十年前，深圳、广州以及珠海成功跻身全国房价前二十名；经过十年的发展，这三座城市的排名持续攀升，与此同时，东莞也加入了这一行列，成为Top20榜单中的新成员。
在全国217个有统计数据的城市里，约90个城市的房价在过去十年里实现了翻倍，这一比例达到了大约40%。特别在湾区下辖的9个城市中，房价翻倍的比例更是高达近70%。
若将统计视野拓宽至湾区周边的广东省内各城市，便不难发现，房价翻倍的比例依然维持在约70%。
即便是在汕尾、清远等被视为大湾区外溢的城市，其房价在过去十年间的上涨幅度亦已超过100%。
第二、广深的房价差距，正在越拉越大。
要说这十年湾区楼市的最大赢家，当然非深圳莫属。
在这过去的十年间，该地已成为我国经济开放的最前沿阵地，经济技术实力同样位居前列，同时也是房地产市场涨幅最为显著的地区。
深圳房地产市场的平均价格从1.7万元飙升至7.6万元，涨幅高达300%，不仅成为珠三角地区的房价之最，而且一举超越了温州、上海、北京、杭州以及三亚，登上了全国房地产市场的高峰。
同为一线城市，广州的楼市轨迹却截然不同。
十年前，广州房产的平均价格约为1.3万元，这个数字略高于深圳的同等比例。然而，时至今日，广州房产的平均价格已升至3.9万元，却仅为深圳房价的一半。
广州的房地产市场涨幅已经相当显著，在全国众多城市中，其涨幅足以使其稳居前十名之内。
比较两者，若要探究广州失落感的成因，那无疑是深圳在过去的十年里，紧紧抓住了金融及科技创新产业迅猛发展的机遇，迅速崭露头角。
在科创产业密集发展、人口大量涌入，以及供需关系极度不平衡的背景下，深圳房地产市场遭受了重创。
广州，这座历史悠久、以商贸闻名的城市，其转型步伐相对缓慢，加之土地资源丰富，房价上涨的节奏自然较为平缓，这样的现象实属正常。
当深圳的人们紧盯着各类规划与定位，纷纷抱团参与炒房，全神贯注于追求财富之际，广州的居民在购置房产时，更倾向于考虑居住的适宜程度以及上下班的便利性。
广东省最优质的科教和医疗设施始终集中在广州，因此，相较于其他城市，这里无疑是一个性价比极高、幸福感极强的一线城市。
还有一个奇特的发现。
在湾区那些非一线的中小城市，房地产市场上涨的关键因素似乎已经不再仅仅是产业集聚、人口规模以及购买力水平，更重要的是它们与那些“领头羊”城市的距离远近。
简单点说，都市圈的概念，真是越来越好用了。
令人惊讶的是，以东莞为标杆的大湾区东部沿岸，与以佛山为典型的大湾区西部沿岸，在房价上涨幅度上呈现出鲜明的差异。
东莞与佛山均属于大湾区第二梯队城市，同属制造业重镇，吸引人口涌入，彼此实力相当，难以区分高下。此外，佛山似乎在竞争中占据了更为有利的局面。
2010年，东莞的GDP达到了3763.2亿元，而佛山的GDP则是4814.5亿元，佛山的经济总量超过了东莞。同时，观察那时的房价，东莞的平均价格为6402元，而佛山则为7673元，房价上佛山同样领先于东莞。
2019年，东莞的GDP水平依然未能超越佛山，然而其房价却已飙升至佛山水平的1.5倍。
在过去的十年里，东莞的住宅价格实现了超过200%的增幅，相较之下，佛山的涨幅仅为76.5%，这一数字仅略高于肇庆的涨幅。
东莞房价的上涨自然是有其坚实基础的，得益于其优越的地理位置，毗邻珠三角核心区域，自“世界工厂”时代起，便积累了丰厚的民间财富。
东莞在经历了艰苦的“换血升级”转型过程并取得胜利之后，成功吸引了从深圳溢出的科技创新产业，同时，也自然地接纳了深圳市民的投资热情。
终归，深圳的扩张轨迹不断向西侧延伸，东莞恰好位于深圳的西侧，仅凭深圳那迅猛上涨的房价差异，东莞靠近深圳的区域便能引发数个涨停。
经历了房价飙升的东莞居民，现已纷纷踏上征程，向湾区内的其他城市展开扩张。
佛山作为制造业的重镇，紧邻广州，其本土的民营企业尤为兴旺，尤其是在顺德这个镇，已经孕育出两家跻身世界500强的企业，其民间购买力亦丝毫不逊色于东莞。
然而，鉴于广州邻近区域面积宽广，产业扩散效应较弱，因此产生的投资需求也相对较少，这导致其对佛山房价的推动作用，其速度自然较为缓慢。
实际上，广州的拓展趋势主要朝向东方和南方，荔湾区长期处于闲置状态，而番禺区则长期扮演着“睡城”的角色。
佛山周边地区的住宅价格长期保持稳定态势，当地居民并未形成投资房地产的普遍风气，因此，推动房价上涨的驱动力相对较弱。
随着湾区内部派系归属感日益凸显，交通设施，特别是公共交通系统，在推动房地产市场价格上涨方面的重要性愈发显著。
毕竟，这是向临深城市“靠拢”的敲门砖。
比如说中山。
中山，作为广东“四小虎”中的成员之一，其制造业基础相当雄厚，一度与东莞享有盛誉。然而，在过去的十年里，中山的发展始终保持着稳健的步伐，并未激起太大的波澜。
过去十年间，该城市的GDP增速始终处于低位，而人口增长水平也仅位于湾区中等水平。然而，即便如此，这座城市在房价上涨方面却表现突出，十年累计涨幅位列湾区第四，紧随深圳、东莞和广州之后。
为什么呢？
中山经历了一个从“临广”、“临珠”向“临深”发展的过程。
2015年，深中通道的规划获得官方批准，中山与深圳之间的连接得以确立。次年，中山的房产价格几乎翻了一番。
惠州虽然经济规模不大，位于非核心区域，原本与江门、肇庆处于同一级别，所幸其地理位置优越，紧邻深圳，得以依托其发展。
尽管与深圳的发展路径相隔甚远，所幸仍能享受到深圳的经济辐射效应，吸引了诸如大亚湾核电站等大型项目的落户，而且依托于人们心中所设想的深惠跨城地铁，惠州成功吸引了众多投资客，为房地产市场提供了坚实的支撑。
珠江口跨海交通规划逐步趋于完善，南沙与珠海两地已逐渐被赋予了临近深圳的定位。
临深这个万能膏药，在房价炒作上，真是不要太好使啊。
以上。
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