5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、上海市税务局这四个部门共同发布了《关于进一步促进本市房地产市场平稳健康发展的政策措施的通知》（该通知简称《通知》）。
《通知》指出，上海将深入推进住房限购政策的优化，助力多子女家庭解决合理的住房问题，同时改善住房信贷机制，鼓励“以旧换新”活动，并对土地及住房供应进行优化，共计九项新举措，旨在更全面地满足市民多样化的居住需求，推动本市房地产市场的稳定与持续发展。《通知》将从2024年5月28日开始正式实施。
一、调整优化住房限购政策
为了满足公众的合理居住需求，确保人才能够安居乐业，并推动居住与就业的平衡发展，《通知》对住房限购政策进行了差异化和分区域的调整与优化，具体措施包括：
一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。非沪籍居民在购房时需满足的条件是，社保或个税的连续缴纳年限由原先的“满5年”提高至“满3年”以上；对于新城、南北转型等关键区域内的非沪籍人才，购房所需缴纳年限则由“满3年”缩短至“满2年”以上；而在自贸区临港新片区，非沪籍人才的购房规定维持不变，仍需连续缴纳“满1年”以上。
二是拓宽非上海户籍人才及单身非上海户籍人士的购房范围。旨在推动区域居住与就业的均衡发展，将新城、南北转型等关键区域的非上海户籍人才购房资格，扩大至整个区域；同时，将单身非上海户籍人士的购房资格，扩展至内环以内的二手房市场。
第三，对相关政策进行相应调整。首先，撤销了关于离婚购房时合并计算住房套数的条款，今后夫妻双方离异后再购房，将不再依据离异前的家庭住房套数来计算。其次，对住房赠与的规定进行了修改，已经赠出的住房将不再被计入赠与人名下的住房套数。
第四点，鼓励企业购置小户型二手房供员工租赁。针对企业购置竣工于2000年之前、建筑面积不超过70平方米的二手房作为员工租赁用途的，将不再对所购住房的套数进行限制。
二、支持多子女家庭合理住房需求
《通知》着重指出要满足多子女家庭在住房方面的合理需求，并在购房限制和贷款政策上实施一系列扶持手段。
首先，增加一套住宅的购买资格。对于拥有两个或两个以上孩子的家庭，无论是本市户籍还是非本市户籍的居民，在遵循现行的住房限购规定的同时，他们还可以额外购置一套住宅。
第二，对首套住房的认定流程进行改进。针对拥有多个子女的家庭，调整其在申请个人住房贷款时首套住房的认定条件，以减轻他们的购房利息支出。
三、优化住房信贷政策
依据因地制宜的策略，对本市新批准的商业性质个人住房贷款相关政策进行相应调整：
首先，对首套住房的商业性个人住房贷款利率下限进行了调整，规定其不得低于对应期限的贷款市场报价利率（LPR）减去45个基点；调整后，5年期以上的房贷利率下限目前设定为3.5%。其次，最低的首付款比例也进行了调整，规定不得低于20%。
二是将第二套住房的商业性个人住房贷款利率下限设定为不小于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）减去5个基点，即调整后5年期以上的房贷利率下限为3.9%；同时，最低首付款比例也被调整为至少35%。而在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山这六个行政区，继续实施差异化的政策，第二套住房的商业性个人住房贷款利率下限设定为不小于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）减去25个基点，即调整后5年期以上的房贷利率下限为3.7%，且最低首付款比例设定为至少30%。
四、优化住房公积金个人贷款政策
为了更充分地发挥住房公积金个人贷款在满足居民合理住房需求方面的作用，我们将对住房公积金个人贷款政策进行优化调整。
首先，提升贷款上限。对于首次购房的员工，其个人公积金（包括补充公积金）的贷款上限上调至80万元，而家庭公积金（包括补充公积金）的贷款上限则上调至160万元。对于拥有多个子女的家庭，在购买首套住房时，贷款上限在上述基础上可额外增加20%，政策保持不变，即最高贷款额度可达192万元。对于购置第二套改善性住宅的员工，其个人住房公积金（包括补充公积金）的贷款最高限额已上调至65万元，而家庭住房公积金（包括补充公积金）的贷款最高限额则上调至130万元。
第二，减少首付款比例要求。对于申请公积金贷款购置首套房的，首付比例最低可降至20%；而对于申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，首付比例最低则调整为35%。特别地，若所购房产位于自贸区临港新片区或嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山这六个行政区，首付比例最低可降至30%。
五、支持居住困难家庭改善居住条件
《通知》明确指出，将助力居住条件不佳的家庭进行住房改善，对于符合资格的“旧房换新”住户，在住房置换期间，将提供过渡性的租房、装修及搬家等方面的适当经济补贴。
首先，需明确补贴的适用对象。自《通知》实施之始，凡在一年内将位于外环线内、竣工于2000年之前、建筑面积不超过70平方米的独套住房出售，并且同时在外环线外购置新建住房的家庭，均有资格向所购新建住房所在区域的房地产交易中心提出补贴申请。
二是关于补贴的额度。根据住房的建筑面积，实施分级定额的补贴政策，具体来说，建筑面积低于30平方米的住宅，每套可享受2万元的补贴；建筑面积在30至50平方米之间的住宅，每套补贴金额为2.5万元；而建筑面积在50至70平方米范围内的住宅，每套补贴金额则为3万元。在获得新购住房的不动产权证书之后，方可申领相应的补贴。
六、优化土地和住房供应
《通知》中规定，上海将致力于改善土地及住房的供应状况。该市将充分利用城市总体规划的指导作用，科学地控制区域规划的实施顺序和开发的速度与布局，致力于提高土地资源的利用效率。同时，根据区域的基础设施建设、公共设施配套、产业发展状况以及市场需求等因素，力求实现土地供应的高质量和精准化。优化房地产联动机制，对中小户型住房的面积及比例进行有针对性的调整和改进，以支持区域协调规划和整体均衡发展，进而更有效地推动区域内人口、土地和住房的和谐共生。
七、多举措保障住房民生
依照《通知》的相关要求，上海计划完善住房保障机制，尝试通过国有平台公司等实体进行房源的收购和租赁，以优化住房供应；同时，加速推进“两旧一村”的改造工程，通过多种途径提升民众的居住环境和生活质量；此外，还要提高住房的整体质量，鼓励建造环保、节能、智能、安全的住宅。与此同时，强化对房地产市场的监控和管理，确保市场秩序的稳定。
上海将坚定不移地实施因地制宜的策略，以应对房地产市场供需关系的新动态，满足民众对高品质住宅的新需求。同时，统筹考虑现有住房和新增住房、市场与保障性住房，采取多种措施确保房地产市场的稳定运行，并致力于推动形成房地产发展的新格局，以促进房地产行业的优质发展。
上海市房地产行业协会的秘书长蒋慰如指出，新政策旨在促进本市房地产市场的稳定与持续发展，充分展现了综合和精准的调控策略。首先，政策在市场和保障、存量和增量之间实现了协调，推出了涵盖优化供应、提升需求、保障民生等多个方面的措施，旨在更有效地满足市民对基本住房的刚性需求以及多样化的改善性住房需求。二是考虑到本市房地产市场的现状及其阶段性特征，充分展现区域特性、差异性和精确性，秉持问题导向原则，有助于更有效地引导市场预期，提升市场信心，进而推动本市房地产市场实现平稳且健康的持续发展。
崔光灿主任指出，新政策着重采取多种措施以满足以新市民及青年家庭为主的合理住房需求。首先，对住房限购政策进行优化，这包括减少非上海户籍居民家庭和单身人士购房所需缴纳的社会保险或个人所得税年限，改善购房区域的选择，取消离婚后的购房限制，以及完善住房赠与的管理。其次，对住房信贷政策进行调整。维持差异化的住房信贷政策体系，继续下调首付比例和房贷利率的下限，以降低居民购房的门槛和减轻房贷利息的负担。此外，对多子女家庭购房给予支持，这包括在现行的住房限购政策之外，允许增购一套住房，并改善首套房的认定条件，从而减轻购房者的利息支出。企业单位可购置已存量的二手房，并用作员工住宅，此举旨在激励企业履行责任，为年轻员工及引进的人才提供稳定的居住保障。
上海易居研究院的研究总监严跃进指出，上海在此次行动中，对存量与增量进行了全面规划，并针对二手房的盘活和认购实施了多项创新性政策。此外，在“以旧换新”政策领域，他们提出了补贴机制。这一举措不仅有助于主城区老旧小住房的消化，而且有力地支持了那些居住条件困难的家庭改善他们的居住环境。
上海中原地产的卢文曦分析师指出，这项新措施对信贷政策进行了进一步的优化，利率的下调有助于减轻月供压力。具体来看，二套房的房贷利率从非差异化地区的4.25%降至3.9%。以最新的利率来计算，采用等额本息还款方式，贷款100万元，期限为30年，月供降至4717元，总利息支出为69.80万元，相较于之前，每月减少约202元，总利息支出减少约7.3万元。金融政策组合将有效减轻购房者的经济负担。这些新出台的措施将进一步巩固市场稳定的心态预期，向刚性需求和改善型购房者传递出积极的信号，预计到6月份，房地产市场的交易量将有望趋于稳定并实现回升。
